今年的廣州，除了各路豪宅集結(jié)，商業(yè)大平層也呈現(xiàn)出神仙打架的局面。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，光是在核心區(qū)內(nèi)，就有超過(guò)12個(gè)在售和待售項(xiàng)目實(shí)力“搶鏡”。

這些“種子選手”并不是一般商辦，它們總價(jià)門檻基本千萬(wàn)起步，甚至不乏一些億元級(jí)別項(xiàng)目。

而且，它們?cè)诘囟巍⒕坝^、產(chǎn)品上，大都不輸同價(jià)位的住宅新盤(pán)。

怪不得有人感慨，今年買商業(yè)大平層的，才是真有錢。

｜廣州航拍圖

｜廣州樓市發(fā)布 攝

壹

今年商業(yè)大平層“賽道”，有多熱鬧？

樓市君摸查了下，從金融城，到琶洲、白鵝潭，再到魚(yú)珠CBD、珠江后航道，各個(gè)熱門板塊幾乎都有全新商業(yè)大平層亮相。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅天河、海珠、 荔灣、黃埔等4個(gè)區(qū)，就超過(guò)12個(gè)商業(yè)大平層項(xiàng)目在虎視眈眈。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

其中，這些商辦大平層項(xiàng)目里面，有占比近一半是今年的“新選手”。

如白鵝潭瑞璽、鵝潭1號(hào)、保利魚(yú)珠島項(xiàng)目、力迅琶洲灣等，全在沖刺年內(nèi)入市。

樓市君注意到，今年的商業(yè)大平層，有5個(gè)現(xiàn)象特別明顯。

1、基本占據(jù)CBD地段，手握更稀缺的城市景觀資源。

翻開(kāi)地圖可以發(fā)現(xiàn)，廣州今年的商業(yè)大平層，主要分布在琶洲、白鵝潭、金融城-魚(yú)珠3個(gè)CBD，而且大部分還屬于江景大平層。

它們?cè)诰坝^層面上，比一些住宅“排面”還要大。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

比如，華發(fā)股份在打造的華發(fā)崇云，占據(jù)琶洲西區(qū)總部匯集之地，出門就是CBD繁華核心。

站在高處，遠(yuǎn)眺直接平視對(duì)岸的珠城，享有珠江+CBD城市景雙重景觀。

還有白鵝潭瑞璽，坐擁三江交匯位置，約800米的巨幕觀江面，氣勢(shì)比匯悅臺(tái)還要足。

廣州之窗WIN100，直面后航道頭排江景，約1公里江岸線，尺度超越大部分珠城豪宅。

| 廣州樓市發(fā)布制

CBD核心地段，疊加無(wú)敵江景，這些先天條件，也在很大程度上，決定了它們高端物業(yè)的屬性，甚至是未來(lái)廣州的城市地標(biāo)建筑。

2、商業(yè)大平層的硬件規(guī)格越來(lái)越高，配套業(yè)態(tài)越來(lái)越豐富。

除了地段核心，廣州目前的商業(yè)大平層，規(guī)格和配套也有全面強(qiáng)化趨勢(shì)。

過(guò)往廣州的商業(yè)大平層，大部分以單純的公寓樓為主。

但這兩年冒出的商業(yè)大平層，已經(jīng)不再是單打獨(dú)斗，很多時(shí)候是以豐富的綜合業(yè)態(tài)呈現(xiàn)。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

像廣州·鵬瑞1號(hào)，除高端會(huì)所、藝術(shù)中心，它還租下北帝沙島運(yùn)營(yíng)20年，打造江心綠洲。

琶洲的華發(fā)崇云，擁有同頻全球頂豪的Tower Living塔尖生活方式，限量?jī)H40席。

作為華發(fā)集團(tuán)在廣州核心區(qū)重點(diǎn)打造的項(xiàng)目，聘請(qǐng)了國(guó)際頂級(jí)設(shè)計(jì)大師，共同打造了廣州首個(gè)垂直生命體建筑。

同時(shí)也是廣州優(yōu)先獲得三項(xiàng)國(guó)際認(rèn)證垂直綜合體建筑（LEED金級(jí)、WELL認(rèn)證、綠建三星）。

甚至還有廣州首個(gè)云端千平花園會(huì)所，作為塔尖圈層的交流平臺(tái)。

近期正在舉辦“趙無(wú)極藝術(shù)真跡展”，就展示了不少億元級(jí)別的畫(huà)作，據(jù)說(shuō)同時(shí)參觀人數(shù)被嚴(yán)格限制在5人以下。

｜海灝國(guó)際大廈效果圖

白鵝潭瑞璽背靠白鵝潭萬(wàn)象城、白天鵝賓館、大灣區(qū)藝術(shù)中心等地標(biāo)，在白鵝潭江邊，聚合出了一個(gè)集文化、藝術(shù)、娛樂(lè)、濱水休閑于一體的IP高地。

而截止到目前，白鵝潭萬(wàn)象城已進(jìn)入最后沖刺階段，預(yù)計(jì)明年年中將迎來(lái)開(kāi)業(yè)。

屆時(shí)，白鵝潭瑞璽業(yè)主在家門口，就能享受到重奢商業(yè)到購(gòu)物體驗(yàn)，還將成為 “ 世界級(jí)商圈中心+萬(wàn)象城之上+巨幕江景 ”的稀有資產(chǎn)。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

而廣州之窗WIN100，則融合了企業(yè)總部、商務(wù)會(huì)館、星級(jí)酒店等業(yè)態(tài)。

在很多時(shí)候，它還扮演了廣州與世界對(duì)接的窗口，目前廣州不少國(guó)際文化經(jīng)濟(jì)交流，都會(huì)在這里舉行。

|廣州之窗業(yè)態(tài)分布

|廣州樓市發(fā)布制

年底竣工的太古倉(cāng)壹號(hào)， 是 廣州首個(gè)港口文化 主題 文商旅綜合體，將高端濱水生活體驗(yàn)，帶到了新維度。

| 太古倉(cāng)壹號(hào)實(shí)拍圖

|廣州樓市發(fā)布 攝

換句話說(shuō)，這些項(xiàng)目其實(shí)已經(jīng)不是簡(jiǎn)單的江景大平層，更像是業(yè)態(tài)豐富的濱江綜合體。

3、商業(yè)大平層的外立面，逐漸“地標(biāo)化”。

不知道大家發(fā)現(xiàn)沒(méi)，近兩年高端產(chǎn)品在外立面上，基本都走上了“氪金”道路。

這直接帶來(lái)了兩個(gè)變化：一是外立面越做越“壕”，二是建筑造型辨識(shí)度越來(lái)越高。

今年的商業(yè)大平層，也同樣有這種趨勢(shì)。

比如駱駝服飾耗費(fèi)巨資打造的鵝潭1號(hào)，整個(gè)建筑立面 進(jìn)行了 錯(cuò)位設(shè)計(jì)，從空中俯瞰，極具辨識(shí)度。

｜鵝潭1號(hào)效果示意圖

｜圖源：項(xiàng)目資料

另外，位于廣州·鵬瑞1號(hào)隔壁，全南向一線望江，預(yù)計(jì)今年入市的保利魚(yú)珠島項(xiàng)目，在外立面的打造上，也是別出心裁。

V字型的樓棟布局，不僅做到戶戶朝南、戶戶望江，從外面看起來(lái)，它的建筑造型還宛如珠江前航道上迎風(fēng)而立的“船帆”。

遠(yuǎn)遠(yuǎn)看去，與珠城、琶洲的地標(biāo)，一道組成江邊上的城市天際風(fēng)景線。

| 保利魚(yú)珠島項(xiàng)目效果示意圖

|僅供參考，以項(xiàng)目最終實(shí)際交付為準(zhǔn)

還有太古倉(cāng)壹號(hào)，引進(jìn)國(guó)際大師設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，利用玻璃幕墻、古銅金鋁板，高級(jí)石材等，汲取百年人文與江景特色，以“風(fēng)帆”為形。

在珠江后航道上，打造的270°巨幕弧形玻璃立面，與浩蕩珠水構(gòu)成完美的城市天際線。

| 太古倉(cāng)壹號(hào)實(shí)景圖

|圖源：項(xiàng)目資料

4、產(chǎn)品空間更極致，兼顧各種功能。

這兩年，廣州新房在空間尺度上，一路狂飆。

但說(shuō)實(shí)話，商業(yè)大平層在產(chǎn)品、空間方面，迭代速度更快。

單就層高而言，很多商業(yè)大平層的層高，已經(jīng)突破過(guò)往3.6米的上限。

像白鵝潭瑞璽層高4-4.5米，廣州之窗WIN100超4.5米、廣州·鵬瑞1號(hào)3.8-3.95米、琶洲公館超4.2米…

這種空間尺度，與現(xiàn)下高端住宅相比，幾乎是碾壓的。

| 白鵝潭瑞璽模擬效果圖

|最終以實(shí)際建設(shè)成果為準(zhǔn)

另外，商業(yè)大平層的空間，也在逐漸“豪宅化”，改造變得越來(lái)越靈活。

例如太古倉(cāng)壹號(hào)330平戶型，采用“可變空間”設(shè)計(jì)，各功能區(qū)可打通重組，適配全齡生活場(chǎng)景。

| 太古倉(cāng)壹號(hào)戶型示意圖

|圖源：項(xiàng)目資料

保利魚(yú)珠島項(xiàng)目配置“星云企服”商業(yè)服務(wù)體系，支持居家辦公與圈層社交復(fù)合功能等等。

還有鵝潭1號(hào)主打的300-600平大戶型，采用的則是“一戶一經(jīng)典”的空間設(shè)計(jì)。

相當(dāng)于每套房，都是獨(dú)一無(wú)二的江景稀缺產(chǎn)品。

既兼顧了不同家庭的舒適性需求，又把產(chǎn)品的“藏品”屬性也給強(qiáng)化了。

| 鵝潭1號(hào)效果示意圖

|圖源：項(xiàng)目資料

很顯然，如今的商業(yè)大平層，在居住屬性上越來(lái)越用力了。

5、清一色大平層，門檻高，主打高端圈層。

今年即將入市的幾個(gè)商業(yè)大平，貨量大多只有幾十套，房源相對(duì)較多的力迅琶洲灣，也只有120套左右。

而且，它們的起步戶型，基本在200平以上，都是清一色的大面積戶型。

拿廣州城投琶洲公館項(xiàng)目為例，其戶型為338-1586平，如果按周邊8.5萬(wàn)/平的均價(jià)計(jì)算，一套1586平大平層，總價(jià)高達(dá)1.3個(gè)“小目標(biāo)”。

從這里可以看出，廣州商業(yè)大平層的戶型，在越做越大，門檻、圈層也在抬高。

｜琶洲公館實(shí)拍
| 廣州樓市發(fā)布 攝

恰恰是這些向豪宅靠攏，甚至超越豪宅的特性，使得商業(yè)大平層的投資、居住屬性都在增強(qiáng)。

甚至，目前的商業(yè)大平層，正在逐漸成為很多同板塊住宅的“平替”。

尤其是在珠城CBD這些投資屬性強(qiáng)的地段內(nèi)，這種現(xiàn)象更為明顯。

| 珠江新城航拍圖

| 廣州樓市發(fā)布 攝

貳

過(guò)往，由于居住屬性弱、使用年限短等因素，商辦物業(yè)在市場(chǎng)上并不討好，需求和供應(yīng)都不高。

但這兩年隨著商業(yè)大平層的進(jìn)化，它的市場(chǎng)表現(xiàn)，已經(jīng)有逐漸走強(qiáng)趨勢(shì)。

比如中指院數(shù)據(jù)顯示，去年廣州140平以上的商業(yè)大平層成交量為548套，對(duì)比2020年銷量增加了5.5倍。

并且，從2022年開(kāi)始，廣州商業(yè)大平層就開(kāi)始出現(xiàn)供不應(yīng)求的趨勢(shì)。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

甚至，不少項(xiàng)目都相繼出現(xiàn)了被掃貨的情況。

像廣州·鵬瑞1號(hào)，今年4月就連出2套億元以上的大平層；還有琶洲的邦華環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)，近段時(shí)間狂賣13套200平以上大平層……

商業(yè)大平層被買家集體掃貨，說(shuō)明這類項(xiàng)目，已成為了投資買家重要的資產(chǎn)配置選項(xiàng)。

在這種背景下，廣州商業(yè)大平層不僅量在漲，價(jià)格也有明顯向上趨勢(shì)。

在2020年，140平以上的商業(yè)大平層成交均價(jià)為3.6萬(wàn)/平，但去年已經(jīng)漲到6.4萬(wàn)/平，漲幅高達(dá)77%。

并且，從趨勢(shì)上看，它的走勢(shì)還在一路走高，要知道，近幾年廣州住宅新房的價(jià)格，可是持續(xù)調(diào)整的。

換句話說(shuō)，商辦大平層的價(jià)格走出了逆勢(shì)行情。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

甚至有些商辦大平層的價(jià)格，會(huì)比住宅還高。

比如廣州·鵬瑞1號(hào)，去年有房源的網(wǎng)簽單價(jià)就摸到了28.8萬(wàn)/平，比珠城大部分豪宅的價(jià)格高出一大截。

總結(jié)起來(lái)，商辦物業(yè)成為富人買家的重要資產(chǎn)配置，并不是偶然現(xiàn)象。

相反，價(jià)格上的穩(wěn)健、產(chǎn)品上的創(chuàng)新、貨量的稀缺、地段的優(yōu)越性，其實(shí)都決定了商業(yè)大平層在高端市場(chǎng)上，話語(yǔ)權(quán)會(huì)越來(lái)越突出。

對(duì)于豪宅市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，未來(lái)商業(yè)大平層可能不是“平替”，而是能直接掰手腕的勁敵。