新舊動能轉換下的龍湖2024年中期業績答卷。

文/每日資本論

這家國內知名地產企業在穿越行業周期中或許尋找到了“芝麻開門”。

8月23日，龍湖集團發布2024年半年報顯示，上半年，集團實現合同銷售額511.2億元；營業收入468.6億元，其中，經營性收入131億元，同比增長7.6%，對集團整體收入的貢獻占比達到28%；經營性業務的毛利率超50%、凈利率超25%，對集團的利潤貢獻更提升至80%以上。

龍湖管理層在“2024中期業績線上發布會”上說：“我們預計在2028年底，集團的經營性收入占比能夠過半。到那時，我們整個業務模式可以說切換到了新的發展模式。”

值得一提的是，龍湖集團在2027年前沒有到期的境外債券，下半年集團將繼續有序推進，提前償還明年到期的債務。此外，截至上半年末，龍湖商業已在20個重點城市開業91座商場，下半年計劃再開業約10座商場。

公允地講，在部分房地產巨頭企業跌落神壇，行業穿越周期之際，能有如此表現實屬不易。接下來就要看新舊動能轉換下的龍湖集團是否能夠持續向好，率先突圍。

經營性收入持續增長

總體來看，龍湖集團延續了去年經營性收入持續增長的態勢。

報告期內，龍湖集團的運營及服務業務組成的經營性收入實現131億元，同比增長7.6%，對公司總營收貢獻占比達28%。實現歸屬于股東的凈利潤58.7億元，剔除公平值變動等影響后的股東應占核心溢利達47.5億元，利潤結構逐步優化，其中運營及服務業務利潤貢獻占比持續提升，達到80%以上。去年，經營性利潤占比首超60%。

其中，運營業務板塊持續深化全國一二線核心城市布局，2024年上半年不含稅租金收入為66.1億元，同比增長4.3%。商業投資業務2024年上半年租金收入同比增長6%至53.2億元。

不僅如此，龍湖商業還實現了銷售客流雙升——營業額同比增長12%，日均客流同比增長16%，新增運營3座商場，高質量兌現開業。其中，成都東安天街、南京雨山天街為重資產項目，輕資產項目重慶云領天街實現提前半年開業。

截至2024年6月30日，龍湖商業累計開業運營商場達91座，覆蓋全國20座城市，運營總建面為829萬平方米（含車位總建筑面積為1076萬平方米），合作品牌超6800家，戰略合作品牌超400家，整體出租率96%，通過項目改造升級及精細化運營，為客戶帶來多元且優質的場景體驗。

據介紹，上半年，龍湖集團全新資管旗艦品牌“逍遙洲資管”正式發布。“逍遙洲資管”定位為“全周期全業態資產管理運營商”，涵蓋長租公寓“冠寓”、活力街區“歡肆”、服務式公寓“霞菲公館”、產業辦公“藍海引擎”、婦兒醫院“佑佑寶貝”及頤年公寓“椿山萬樹”六大資管業務，在為用戶提供更加多元的產品和服務的同時，助力資產實現保值增值。

其中，作為基本盤的龍湖冠寓，截至6月底，開業房間數12.3萬間，整體出租率提升至95.6%，租金收入同比增長6%至13.1億元。

另外一個亮點是，服務業務及其他收入達64.9億元，同比增長11.1%，毛利率為32.3%。截至6月底，龍湖智創生活物業管理面積3.7億平方米，客戶滿意度連續15年超過90%。

以物業管理、智慧營造為主的服務業務板塊不含稅收入為64.9億元，同比增長11.1%。毛利率為32.3%，較上年同期提升0.4個百分點。其中，龍湖智創生活的物業管理業務穩步增長，期內總收入達57.8億元，物管在管面積達3.7億平方米。上半年收獲了華為、螞蟻、網易、上海虹橋機場等新合作伙伴。

基于龍湖集團的全業態開發經驗和數字科技能力，“智慧營造”品牌龍湖龍智造包括龍智研策、龍智設計、龍智建管、龍智精工、千丁數科五大業務飛輪，在上半年新簽代建建筑面積432萬平方米，累計代建銷售40億元。

克而瑞數據顯示，今年上半年，龍湖集團地產開發銷售額穩定在行業TOP10之列。此外，經營性業務下四個航道業務，在細分領域均保持領先身位，延續穩定增長的態勢。東吳證券則表示，龍湖推進“輕重并舉”戰略，注重運營類、服務類輕資產業務的穩步發展，是公司穿越周期的新增長曲線。

財務盤穩健，債務結構優化

“在踐行新舊模式轉換時，最關鍵的是處理好債務問題。”在業績會上，龍湖管理層表示，地產開發的特點是規模大，周期短，但不確定性也大，大多數的債務是建立在舊模式的基礎上的，如果債務結構沒有完成切換，很難完成業務轉型。

事實上，自2022年以來，龍湖集團通過有序安排，如期、提前完成債務兌付，持續優化債務結構，提高財務安全度，維護了中國房企在境內外資本市場的信譽。

今年3月8日，龍湖集團提前兌付了總規模為46.1億元的商業資產支持專項計劃（CMBS）。6月28日，龍湖集團又提前兌付PR恒祥A2、20恒祥次資產支持專項計劃（CMBS），規模為26.5億元。同日，龍湖還公告宣布已提前購回6.2億美元的美金債。

報告期之后，龍湖在7月按期完成“19龍湖04”債券的回售，金額為14.93億元；8月如期完成了約20億元“21龍湖05”債券的回售。

敲黑板！截至6月底，龍湖2024年內已經歸還了107億境內公開債，年內剩余到期境內公開債僅10億元。此外，至2026年底，龍湖無境外公開債券到期，供應鏈ABS、商票等龍湖均已清零。

龍湖集團在中債增信債券方面，明年到期35億元，2026年到期23億元，均計劃用經營性物業貸替換。海外銀團方面，2025年1月到期的約86億元銀團已償還16億元，剩余將在年底前逐步提前償付；2025年12月到期的約84億元計劃于下半年開始提前逐步償還。

在美元債上，龍湖集團有4筆美元債本金額20億美元，均為2027年以后到期。而且龍湖集團已經提前回購美元債6.9億美元，存續13.1億美元。

目前，龍湖集團有息負債1874億元，較年初減少52億元，平均融資成本為4.16%，平均合同借貸年期延長至9.19年。有息負債的80%以上來自于銀行。期末，龍湖集團在手現金500.6億元，凈負債率為56.7%，現金短債倍數為1.7倍，剔除預收款的資產負債率58.6%。

據悉，近兩年龍湖集團經營性物業貸增量提升明顯，上半年集團經營性物業貸凈增219億元，其中存量項目通過抵押率提升帶來的增額超過140億元。公司仍有一些資產逐步會達到可融資狀態，未來，公司經營性物業貸的融資總額會接近1000億元。下半年集團將繼續有序推進，提前償還明年到期的債務。

龍湖表示，在完成債務結構優化后，才有可能實現新模式的轉換，以及收入及利潤的轉換。“隨著我們經營性業務的不斷提升，當這部分收入占比過半時，公司就完成了業務方面向新模式的轉換。”

相信大多數投資者聽到這些消息，也算是吃了一顆定心丸。未來，在房地產行業穿越周期，共渡難關之際，龍湖集團若能成功切換發展模式，那無疑是一個好兆頭。

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