“上海目前首個且唯一一個自帶屋頂停機坪”、“對標湯臣一品”、“浦西第一高豪宅”、“天價物業費”……種種標簽加持下，海泰北外灘自推出以來便備受關注。

與“壕無人性”對比鮮明的是，海泰北外灘“超長待機”的銷售期。歷經2022年底、2024年底兩次開盤，海泰北外灘總計推出150套房源，如今2年多過去了，截止到5月8日，售出74套。

面對讓人捉急的銷售數據，海泰北外灘也在積極謀劃“破局”。近期，海泰北外灘聯手阿那亞召開發布會，宣稱將圍繞海泰北外灘、沿四川北路布局打造一座城市生活的“精神后花園”，締造虹口北外灘“新海派生活目的地”。

作為全國知名的文旅項目品牌，阿那亞的崛起和擴張堪稱“奇跡”，此次在“首次入滬”的噱頭下，與海泰北外灘達成重磅合作，此舉能否改變海泰北外灘賣不動的尷尬現狀，提振踟躕不前的銷售數據，待時間的驗證。

豪宅AB面

光環之下的爭議

眾多標簽加持的海泰北外灘，躋身于上海豪宅第一梯隊毋庸置疑。其項目坐落于北外灘核心區域，坐擁一線江景，對望陸家嘴金融城，地理位置得天獨厚。項目規劃包括3棟超高層住宅樓，總建筑面積約24萬平方米，是浦西地區最高的住宅建筑之一。

項目不僅擁有大平層和復式戶型，并有國際知名團隊操刀設計，面積從370平方米到1500平方米不等，還配備了上海首個且唯一的屋頂停機坪足于顯示其奢華與獨特性。

然而，光環之下即使啟動了各種分銷，海泰北外灘并沒有獲得市場高端買家的追捧。較低的得房率只有72%左右，周邊環境相對較差，城市界面與豪宅的基本配置預期有偏差，靠近七浦路服裝市場，中低區視野被宇航大廈擋住。此外，一層四戶的設計也使得部分戶型的居住舒適度受到影響。其開發年限較長從拿地到目前整個地塊已經超過23年之久，也成為該項目硬傷。

壓力顯現

后勁不足的市場表現

從銷售情況來看，海泰北外灘總價高區劃慢，但并未完全達到市場預期。

以項目二期為例，2024年底該批次推出了43套房源，戶型建面約553平方米，均價約17萬元/平方米。然而，在認購期間，項目僅獲得了29組認購。而截止到目前，這批房源也只網簽了8套，網簽率不足19%，這一表現與上海其他豪宅項目相比，顯然存在較大的差距。

也有分析人士認為，海泰北外灘在市場表現上沒有預想中的“爆火”，主要有幾方面的原因。首先，項目在宣傳時對標“湯臣一品”等高端項目，但實際上并未完全達到其標準，這種過高的市場預期和實際品質之間的差距，影響了購房者的購買意愿。另外，上海豪宅市場競爭激烈，同類項目眾多。在購房者選擇增多的情況下，考慮綜合因素項目的銷售壓力自然也會增大。

交付延期

價值待兌現

海泰北外灘的開發商是成立于2001年的上海海泰房地產（集團）有限公司（下稱“海泰地產”），公司早期聚焦于上海虹口區四川北路商圈，開發了海泰國際大廈、海泰時代大廈等綜合商辦項目，形成了區域標桿商務集群，奠定了其在上海房地產市場的一定地位。

隨后，海泰地產開始探索高端住宅開發，海泰北外灘成為其試水的首個項目。但也有人表示，海泰地產唯一開發過的住宅項目是20年前的海泰苑，豪宅開發經驗是零，如今一出手就標榜是“王炸項目”，很難不讓人對海泰北外灘的最終呈現效果存疑。

根據公開資料，海泰北外灘的預期交付時間是2024年12月31日，但如今仍沒有確切的交付信息釋放，不禁讓人猜測：是銷售不給力、資金短缺拖慢了工程進度，還是為了留出更多的時間打磨項目品質？

上海是一個不缺購買力的城市，如今拉上阿那亞為項目站臺，海泰北外灘是否能給項目帶來更多的想象空間？業內人士認為，未來海泰北外灘在上海豪宅市場上仍將占有一席之位，但項目的價值最終能否充分兌現，這就要看開發商的能力了，同時也需要等到真正的交付開始，答案才能揭。

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