今天聊的這個話題略有沉重。

之前有個段子，很經典。你身邊的青島人（常住青島），如果投資房產，一定離不開這三個板塊：

如果沒買藍谷，那大概率是投資了高新區，兩者都不是，那鐵定套牢在靈山灣了。

這仨板塊的投資屬性都極強。很多青島人也涉及其中。

今天重點聊前兩個，藍谷和高新區。

1、藍谷的兩條線和房價變動

即墨人覺得藍谷太靠東，于是扎堆去西城置業了，西城區的教育資源好啊！

那誰來買藍谷的房子？市區人吧！畢竟有地鐵11號線。

從宣傳規劃到地鐵通車，藍谷不斷拍地，早先落地的魯信，索性弄了地標盤——魯信和璧花園，2015年賣9000元，到了2018年已經翻倍到一萬八。

一片熱土，買到即賺。后來大家看到了，魯商+齊魯醫院的組合，轟轟烈烈。

緊接著，大鱷們也來了，萬科、遠洋、城建、國信等等，云集藍谷。

藍谷的發展，實際就圍繞兩條線：濱海公路和地鐵11號線。以山東大學為中心，往南，魯信、遠洋、魯商健康城等周邊，還是有一些自住需求的，因為周邊有一些產業，研究所，比如文信大廈、青島海檢集團、青島海洋地質研究所等。

一路往北，港中旅、三盛、融創等溫泉板塊，就是純投資了。

所以，大家也看到了，山大周邊、地鐵11號線站點周邊的次新房價格要高一些，雖然也是下跌態勢。

而北部的港中旅、三盛等降價幅度更大，普遍到了6000—7000的水平。

來看看最新的一些成交數據。根據貝殼數據統計，近一年的時間，藍谷二手房賣得最好的小區，竟然也是最貴的小區，那就是魯信和璧花園（一期和二期）。

最新成交均價9000——10000元。確實降了不少。但是，很明顯的趨勢，魯信降到9000元，立刻成了搶手貨，很多人爭著住一次魯信。

一萬八入魯信和璧花園的朋友們，也不用焦慮，權當買股票了。

放眼青島樓市，門檻最低的魯信，確實在藍谷。

排名第二的是港中旅。港中旅位置雖然靠北，但架不住便宜啊！6000多元的成交均價，比兩年前降了50%，相當于打骨折了。

港中旅藍谷壹號，有200多套房子出售中，雖然成交了20多套，成交率很低啊！

看看魯信和璧花園兩個地塊，掛牌140套，賣了40套。

排在第三到第五的三個項目，分別是三盛（6000多）、融創（5000多）和碧桂園（7000多），特點就是次新房、價格低。

2、藍谷的短板和尷尬

這兩年，房價下跌，除了大勢，每個板塊的情況各不一樣。看藍谷，不足之處當然在于人氣不足和重點配套的落地打折。

人氣不足是長期以來就存在的。即使在2018年火爆時期，也是投資客為主，賺個差價撤。

我們甚至都搜不到最新的藍谷人口數據，只是從過往數據中能看出，藍谷的人口基礎還是主要來自鰲山衛街道和溫泉街道。

重點配套的落地不及時，對板塊的傷害很大，與之對應的很多產業和人才受影響也很大。

比如，北航青島校區，從簽約到建設，投入特別大，可惜臨門一腳被大勢阻止，已經明確“沒了”。

這個大學對藍谷來說太重要了。當時宣傳的可是與山東大學形成互補，前者工科見長，后者文理。當時，明確說了北航在藍谷先入駐兩個學院，七個專業，在校生規模不低于一萬人。

結果，今年啥也沒了。損失太大。

還有，藍谷的醫療配套，建設中的第一所三甲醫院，山大齊魯醫院。至今未啟用，未開診。之前宣傳的可是2023年竣工投入使用。

當然，藍谷的海很美，海邊公園很愜意、自在。

很多人跟房師傅說，這里適合養老。但是，當年藍谷的定位和發展決心，可不只是養老勝地。

如今，藍谷價格逐步回到2015、2016，對于自住需求來說，是不錯機會。

現在，9000買魯信和璧花園的，多數都是居住在藍谷的改善家庭。

投資客終于逐步撤場了。

3、高新區：萬元線的徘徊

高新區，和藍谷有類似之處。比如，三灣三城那會，都沾了邊；2018大瘋狂時期，都是嚴重瘋漲板塊，失去理性；今年房價大回落，回落幅度都很大。

不同之處也有。比如，高新區的BUG是缺地鐵，但其他交通都很強，跨海大橋、環灣大道、重慶快速路等，高新區直接受益，去李滄、市北、嶗山都很便捷。

還有，高新區教育落地更快，更準；人氣相對好一些，管委會也敢于宣傳人口增長……

據鳳凰網的報道，截止2024年3月底，高新區戶籍人口已經達到了50200人，常駐人口超過11萬。

康復大學終于招生了，首批本科生出爐，很好了，這是一個不錯的亮點；康復大學附屬醫院、附屬學校也在加緊中，對高新區來說是利好。

當然，高新區樓市正在為過去幾年大規模土拍、瘋狂配人才住房、新房供應量過高，付出代價。

目前，很多次新房的價格已經回落到萬元左右，差一些的小區，到了7000+。來看看一組數據：

高新區近一年成交最熱門的十個小區，全部位于東部片區。世茂多個地塊、雨潤兩個地塊、中歐國際城多個地塊、新城和融創紅島壹號院。

排在前四名的都是世茂。沒辦法，性價比高，位置不錯、價格較低。

世茂云錦賣了45套，璀璨公園36套，璀璨天城36套，公園美地35套。單價從7000至一萬多不等。

雨潤星雨華府兩個地塊，加起來是64套，單價7000元左右。

接下來，就是高新區的改善群體喜歡的中歐金茂悅了，還有新城，最貴的依然是紅島壹號院，單價1.25萬元。

不管怎么說。融創當時的品質還是很可以的。雖然從一萬七八降到了一萬二三，但依然口碑在線，深受改善喜歡。

高新區二手房，全靠以上東片區這些大盤支撐了。

沒辦法，高新區不錯的綜合配套，就在東片區。多所學校、唯一的大型商場覽秀城、多個濱河公園、網紅露營基地等等。

還有一個核心因素，東片區離主城區較近，交通方便。當然，缺地鐵的現狀短期改變不了，當地居民呼聲很高，很著急。

再看另一組數據，就是大批房東急著撤。特別尷尬，單是貝殼上高新區掛出來了4000多套房子。

剛才提到的世茂四個地塊，居然有約750套房子往外賣。這些房東，扎堆賣。

雨潤也有400多套，紅島壹號院接近200套……賣的，比買的多很多，這些小區的成交套數和在售總數比例在10%—20%之間。

大批房東掛牌，直接把高新區的在售樓盤給搞懵逼了。部分樓盤紛紛下調價格，也回到萬元線了。

還有當年人才住房的遺留，也進入商品房市場競爭了。

從今年市場表現看，高新區要比藍谷好一些。新房和二手房成交量都比藍谷強。

降幅來看，藍谷更大，更徹底。

說到底，高新區的人氣相對比藍谷強。市區外溢的剛需，選高新區的更多。

很少有人會說，高新區是養老勝地。

你懂了吧？