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本想簡單聊一下住房養(yǎng)老金這個(gè)話題，沒想到官方很快辟謠了，說這個(gè)養(yǎng)老金不會(huì)增加業(yè)主負(fù)擔(dān)，不會(huì)再讓業(yè)主交錢。

如果不需要再交錢，我想很多人是不會(huì)關(guān)心的。隨便你們?cè)趺锤悖灰粡奈铱诖湾X就行。

凡事講求個(gè)天時(shí)地利人和，住建部在這時(shí)推出住房養(yǎng)老金試點(diǎn)，可能是搞錯(cuò)了節(jié)奏。房地產(chǎn)早已深度休克，樓市里人心惶惶，這時(shí)候搞出個(gè)新的收費(fèi)名目來，大家還不嚇破膽么？

還好辟謠來的及時(shí)，否則恐慌恐怕要蔓延了。不過在看完辟謠后老司機(jī)還是不明白，既然不用業(yè)主交錢，那所謂的住房養(yǎng)老金從哪里來？現(xiàn)在不用交，以后會(huì)不會(huì)要交？

再假設(shè)，住房養(yǎng)老金像退休金一樣出現(xiàn)了虧空，誰來補(bǔ)上這個(gè)虧空？如果這個(gè)養(yǎng)老金不夠用，那些需要修繕的老小區(qū)，又該怎么辦？

中國的很多事情不能刨根問底，問了就是違規(guī)。幾百年來我們都養(yǎng)成了一個(gè)習(xí)慣：

等著瞧！

上一篇老司機(jī)談到房價(jià)終將回歸到租金回報(bào)率，后臺(tái)就炸了，很多人算了一筆賬，如果按照央行設(shè)定的3%回報(bào)來反算，自己的房價(jià)可能還要腰斬。

從最高點(diǎn)算起，首付已經(jīng)跌沒了，再跌個(gè)30-50%，還要不要人活了？

老司機(jī)趕緊在留言區(qū)做了解釋：央行提的3%，并不是所有房子都必須要達(dá)到，可能最終也只有少量房屋能達(dá)到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。許多房子回報(bào)率可能就只有2%上下，不是說它們一定就會(huì)跌到3%的標(biāo)準(zhǔn)。

畢竟不可能每套住宅都具有投資價(jià)值，再說投資市場也消化不了這么多的投資品。

對(duì)于一些房東來說，租金回報(bào)超過存款利息就可以接受了，尤其是全款的房東（包括還清按揭），持有沒有什么成本，超過存款就算合理。

對(duì)于另一些房東來說，如果房租比國債高，也是不錯(cuò)的選擇。現(xiàn)在的長期國債是2.35%，租金能夠達(dá)到這樣的收益，也挺好。

唯有貸款較多的房東，希望房租能夠覆蓋貸款利息（3%左右），這樣他們就不用再為這套房子追加投資了。

就寧波來看，低總價(jià)剛需房的租金回報(bào)是最高的，改善型住宅是最低的，從均值回歸的角度來說，改善型住宅價(jià)格調(diào)整的壓力的確是比較大。

詳見《》、《》。

現(xiàn)在的樓市很分裂，一方面是覺得房子難賣，另一方面是又有不少人跟老司機(jī)抱怨，找不到滿意的房子。

抱怨的是改善型客戶，這些家庭在購房時(shí)，面臨著很多掣肘：上班通勤的距離、孩子上學(xué)的距離、探望老人的距離都不能太遠(yuǎn)；小區(qū)的品質(zhì)、配套、房齡、物業(yè)也都有要求，畢竟是改善；面積、房型、樓層、裝修等也都要滿意；當(dāng)然，還有至關(guān)重要的一點(diǎn)——價(jià)格。

這就好比去挑一個(gè)復(fù)雜的商品，指標(biāo)有十幾項(xiàng)，每一項(xiàng)都很重要，找到這樣面面俱到的商品，肯定很難。

況且現(xiàn)在新樓盤越來越少了，很多板塊都沒有樓盤了，如果一定要在板塊內(nèi)改善，就只能選擇二手房了。

二手房的選擇浩如煙海，既零碎，又多變。買新樓盤1幢沒有可以買2幢，7樓沒有可以買8樓，二手房就完全沒有這個(gè)條件了。偌大一個(gè)小區(qū)，符合條件的可能就只有那么一兩套，甚至一套也沒有。

二手房還是動(dòng)態(tài)的，昨天有的今天可能就賣掉了，今天沒有明天又可能會(huì)有新掛牌，不斷的找不斷的看，改善客戶要賣到中意的房子，實(shí)在是費(fèi)時(shí)費(fèi)力。

但這個(gè)趨勢(shì)無法避免，預(yù)計(jì)未來新樓盤還會(huì)減少，并且長期保持在地量狀態(tài)。寧波的房地產(chǎn)市場，已經(jīng)徹底的走入了存量時(shí)代。

存量時(shí)代的機(jī)會(huì)在哪里？對(duì)于轉(zhuǎn)行不易的老司機(jī)來說，可持續(xù)的機(jī)會(huì)就在二手房。無論有沒有新樓盤，二手房的交易總是會(huì)有的。

老司機(jī)有自己的二手房團(tuán)隊(duì)，一直以來我也在觀察他們的作業(yè)。從業(yè)績來說，他們表現(xiàn)得相當(dāng)不錯(cuò)，大概能排到行業(yè)的前3%的水準(zhǔn)。

但他們也同樣擺脫不了行業(yè)共性——普遍聚焦于剛需市場。目前寧波二手房的成交85%來自于剛需，即300萬以下的二手房。

剛需交易的特征是短平快，主要看價(jià)格。在滿足價(jià)格、房型等基本要素后，客戶的決策周期會(huì)相對(duì)會(huì)比較短。

相比之下，改善型客戶既要又要還要都想要的特點(diǎn)，決策的周期會(huì)非常長，一個(gè)改善客戶的跟蹤服務(wù)時(shí)間，通常是剛需客戶的3-5倍。

不僅時(shí)間長，改善客戶的制約條件還非常多，有可能看了幾個(gè)月房子，資金突然遇到問題，買房被無限期擱置；也有可能在看了好多套房子之后，孩子上學(xué)的方向發(fā)生了改變，一切都要推倒重來。

所以很多中介都不愿做改善單，客戶難搞，成交周期長，特別容易做無用功。

老司機(jī)最近在想，針對(duì)改善型客戶，是不是應(yīng)該匹配更高階的服務(wù)，比如先由老司機(jī)和客戶面談，幫他們厘清買賣思路，再由資深經(jīng)紀(jì)人跟蹤，提供長期且耐心的服務(wù)。

如果您是一位改善型客戶（房東），您希望老司機(jī)提供什么樣的服務(wù)？請(qǐng)掃下面二維碼加老司機(jī)交流。

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