如果你手頭有“老破小”的房子，那今天可得認真看啊！如今房地產市場迎來新變化，這可能成為壓垮“老破小”的最后一根稻草，只有極少數能夠例外。

第一次是在2015年大規模的內部拆遷，當時很多拆遷戶一夜暴富。第二次就是2019年到2023年的老舊小區改造，政府出錢幫老小區維修外墻、改造水電管道。

雖說不能像第一次拆遷那樣直接讓人發財，但居民的居住體驗得到了顯著提升和改善。最后那半次紅利就是2024年開始推行的“以舊換新”和“原拆原建”，居民能用比較低的成本改善住房條件，甚至住上新房子。

從以上過程不難發現，“老破小”政策紅利的力度越來越小。要是到現在你還覺得“老破小”以后總會有辦法解決，國家肯定會兜底，那我給你看組數據。

現在咱們全中國有五分之一的房子房齡超過了30年，而只要不到10年時間，就會有一半的房子房齡超過30年。這意味著未來老房子將成為市場主流，尤其是在大城市，房屋老化問題會更加嚴重。比如說杭州，有近一半的小區是2000年以前建成的，未來都將成為老小區。

面對這樣的現狀，過去那種大規模拆遷，或者政府全額出資升級改造的模式已經完全行不通了。以前新房多、老房少，財政還能勉強維持，現在老房數量龐大，政府沒有足夠資金支撐。未來老房子越來越多，維護成本會持續攀升，財政也不可能像現在這樣全部承擔。所以老房子后續的維護費用大概率得由小區和業主自己分攤。

那這個費用具體是多少呢？

我查了幾個當時老舊小區改造的費用標準，當時政府出的錢平均到每一戶大概是3萬塊，這里面包括了外墻面、樓道、地下室的整修以及消防、電路、排水、燃氣這些工程。如果現在讓小區每戶居民一下子拿出3萬塊錢來做改造升級，現實嗎？我覺得不太可能。

那怎么辦呢？有兩個辦法。一是出讓小區權益，這可不是說小區貼貼電梯廣告這么簡單，得拿出幾百平方米給社會資本來開商鋪。可這也得看地段，你看北京老小區靠出讓面積換來3000萬，零成本完成改造。

武漢同樣的操作也只解決了40%的資金，剩下的還得業主和政府掏腰包。小城市地段差，這招根本就行不通。武漢這樣的省會城市都這樣，更小一點的地方，小區權益根本覆蓋不了改造所需資金。

那就只有第二種辦法——業主自籌。但是住過“老破小”的都知道，幾百塊一年的物業費都收不齊，讓人一次性拿出3萬塊的維修費用，實在不太現實。

所以從最基本的邏輯來看，中小城市的“老破小”未來很難再有居住屬性，以后只會越來越破舊。現在有些老舊小區臟亂差也就算了，治安都成問題。

那交得起維護費用的一線城市的“老破小”是不是就安全了呢？比如2024年以來，上海的“老破小”賣得很火，很多投資客買來出租，一年租金回報率大概在2.5%以上。看著好像不太多，但這已經比銀行存款和國債收益率都高了。但是你要把每年的折舊率和未來可能的房產稅去掉的話，這個收益就沒啥優勢了。如果再加上這筆維修費，那可能連國債收益都不如。

所以未來財政重點砸向的是保障房，老舊小區補貼只會越來越少。在租金下滑趨勢之下，手里有“老破小”的朋友，你打算怎么處理呢？咱們來聊聊。