每一次選擇，都是開(kāi)啟未來(lái)的鑰匙。

多年前，綠城選擇用產(chǎn)品品質(zhì)和客戶滿意度兩把鑰匙，在房產(chǎn)行業(yè)，一步一步，刻下屬于自己的印記；

兩年前，綠城提出開(kāi)發(fā)節(jié)奏要向南方種水稻一樣“一年兩熟”，選擇兼顧品質(zhì)與速度，助推2023年行業(yè)排名提升至第3位；

一年前的8月，綠城中國(guó)董事會(huì)主席張亞?wèn)|在此前提出的“四個(gè)分化”基礎(chǔ)上，進(jìn)一步總結(jié)出“四個(gè)變化”，即：發(fā)展階段、供求關(guān)系、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和房屋功能需求，為2024年的平穩(wěn)發(fā)展鋪路。

作為中國(guó)房評(píng)報(bào)道一直觀察的企業(yè)，綠城始終堅(jiān)韌如松，用產(chǎn)品扎根，選擇在合適的時(shí)間施肥、灌溉，奮力向上生長(zhǎng)。

今年，綠城也沒(méi)讓人失望。

8月26日，綠城中國(guó)召開(kāi)2024年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)：營(yíng)業(yè)收入695.62億元，同比增長(zhǎng)22.1%；股東應(yīng)占核心凈利潤(rùn)約49.49億元，較去年同期增長(zhǎng)27.5%；股東應(yīng)占利潤(rùn)20.45億元，同比下降19.6%。

業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月百?gòu)?qiáng)房企銷售額同比降低39.5%。行業(yè)整體銷售規(guī)模大幅下降，超6成房企利潤(rùn)為虧損狀態(tài)，綠城能夠在如此環(huán)境下保持增收，殊為不易。

以上半年為樣本，拆解其一路保持穩(wěn)健的密碼，房小評(píng)認(rèn)為，是做對(duì)了三個(gè)“選擇”。

選擇安全

對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，債務(wù)暴雷是比虧損更可怕的事：信譽(yù)受損、融資貸款受阻、現(xiàn)金斷流、買房人信任崩解、銷售不暢，陷入死循環(huán)。

因此，綠城，選擇了安全做為底線，積極優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，確保企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。半年報(bào)顯示，截至6月30日，綠城總借貸1483.14億元，凈負(fù)債731.81億元，凈資產(chǎn)負(fù)債率為67.2%。總借貸加權(quán)平均利息成本降至4.0%的低位，一年內(nèi)到期債務(wù)占比僅為23.8%，處于行業(yè)低位。

目前綠城銀行存款及現(xiàn)金約751億元，創(chuàng)下歷史新高，重要的是，這751億元的貨幣資金，是一年內(nèi)到期借款余額的2.1倍，遠(yuǎn)超安全線。

憑借著穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)及精準(zhǔn)的現(xiàn)金流管理能力，綠城獲得金融機(jī)構(gòu)青睞：上半年境內(nèi)債券市場(chǎng)成功發(fā)行總計(jì)51.34億元，其中包括40億元三年期中期票據(jù)和11.34億元一年期供應(yīng)鏈ABN；此外，綠城集團(tuán)還完成8.17億美元的境外融資置換，已基本完成2024年到期境外債務(wù)置換，并提前完成2025年到期的3億美元境外債務(wù)的置換。

整體看，綠城債務(wù)結(jié)構(gòu)合理，現(xiàn)金流充沛，能夠?yàn)槠浜罄m(xù)發(fā)展提供穩(wěn)定支撐，安全系數(shù)+1+1再+1。

綠城上半年完成合同銷售額約1265億元，行業(yè)排名第三（克而瑞）。其中自投項(xiàng)目854億元，權(quán)益銷售額約608億元，權(quán)益比71%，同比提升7個(gè)百分點(diǎn)；上半年首開(kāi)項(xiàng)目去化率78%，銷售回款率超103%，繼續(xù)維持高位，自身造血能力強(qiáng)勁，能夠有效支撐現(xiàn)金流及再投資，再度夯實(shí)安全底線。

選擇產(chǎn)品

在行業(yè)高速增長(zhǎng)的階段，產(chǎn)品一度成為營(yíng)銷噱頭，在實(shí)際落地交付中，“翻車”屢見(jiàn)不鮮。綠城自1995年成立至今，一直以“產(chǎn)品主義”為初心，至今仍然將產(chǎn)品品質(zhì)視為綠城的“一號(hào)工程”，“客戶滿意度”作為“一號(hào)標(biāo)準(zhǔn)”。

這是綠城做對(duì)的第二個(gè)選擇，也是最為關(guān)鍵的一環(huán)。

8月23日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹在國(guó)新辦“推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會(huì)上表示：“從我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程看，從人民群眾對(duì)好房子的新期待看，房地產(chǎn)市場(chǎng)還是有很大潛力和空間。”

綠城在提出“四個(gè)分化”之前，已經(jīng)意識(shí)到，產(chǎn)品是無(wú)論何時(shí)都不能放棄的核心，而“好房子”，才是越走越寬的那條路。

綠城“好房子”體系

因此，綠城率先開(kāi)始系統(tǒng)構(gòu)建好房子“1+6+N”體系，并在2024上半年發(fā)布行業(yè)首個(gè)企業(yè)“好房子”標(biāo)準(zhǔn)，226項(xiàng)條款中，有189項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)于國(guó)家及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

理論提升的同時(shí)，綠城對(duì)品質(zhì)的升級(jí)也從未停止：注重系統(tǒng)深入的客戶研究，重視產(chǎn)品在地性，為每個(gè)城市客群定制化打造好房子。上半年相繼在南京、福州、義烏、蘇州等地落地“月華系”“鳳起系”“玫瑰園系”等引領(lǐng)型產(chǎn)品系，重塑當(dāng)?shù)馗纳坪勒赂窬帧?/strong>

如福州的芝蘭月華，于福州老城核心地段打造建面約148-220㎡的精裝大平層，建筑立面采用獨(dú)特的摩登海派風(fēng)情、270度無(wú)轉(zhuǎn)角曲線全面屏設(shè)計(jì)，為福州樓市帶來(lái)全新的美學(xué)體驗(yàn)。

此外，綠城不斷推進(jìn)“全維實(shí)景示范區(qū)”落地行動(dòng)，讓業(yè)主提前對(duì)家的概念更為清晰，推動(dòng)行業(yè)產(chǎn)品升級(jí)。如臺(tái)州鳳起湖鳴、杭州錦海棠、南京金陵月華、北京曉月和風(fēng)等，均起到了非常好的效果。

在北京曉月和風(fēng)全維實(shí)景示范區(qū)中，埃及米黃、黃金麻、馬達(dá)加斯加翡翠、巴西橄欖綠等來(lái)自世界各地的名貴石材，將現(xiàn)代法式風(fēng)格帶給大興黃村，并在交付前對(duì)精裝、公區(qū)等細(xì)節(jié)升級(jí)，讓人驚艷。

上半年綠城項(xiàng)目交付6.5萬(wàn)戶，交付面積約677萬(wàn)㎡，較合同平均提前73天，正是綠城這樣不斷的對(duì)產(chǎn)品精進(jìn)和打磨，才讓其在所進(jìn)駐的16城中總體滿意度第一，12座城市總體忠誠(chéng)度第一。

可見(jiàn)，越是行業(yè)發(fā)展規(guī)模橫向觸頂之時(shí)，產(chǎn)品主義的縱深優(yōu)勢(shì)越為凸顯。

選擇聚焦

在安全與產(chǎn)品之外，土地代表著未來(lái)的盈利能力，也是至關(guān)重要的一環(huán)。

而今年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)投資規(guī)模同比下降10%，優(yōu)質(zhì)地塊熱度下降。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，百?gòu)?qiáng)房企新增貨值同比下降34%，TOP10房企拿地金額中位數(shù)同比下降約60%。謹(jǐn)慎、缺錢等多重因素下，成交規(guī)模收縮明顯。

上半年，綠城新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目15個(gè)，目前共有土地儲(chǔ)備項(xiàng)目151個(gè)（含在建及待建），總建筑面積3193萬(wàn)㎡，其中地上權(quán)益可售面積為1372萬(wàn)㎡。在克而瑞2024年1-6月中國(guó)房企新增貨值排行榜中，綠城中國(guó)以393億位列第四。

這些土地中，79%的貨值集中在一二線城市，北京、上海、杭州、西安等十大戰(zhàn)略城市占比為55%，相對(duì)銷售速度及盈利能力風(fēng)險(xiǎn)性較低。

在發(fā)布會(huì)上，綠城中國(guó)執(zhí)行董事、行政總裁郭佳峰表示，綠城今年拿地的研判，從城市的視角轉(zhuǎn)為項(xiàng)目的視角，沒(méi)有好城市，只有好項(xiàng)目。比如北京、廣州、深圳，綠城一宗也未出手，反而一線城市之外、經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的核心二線城市及地區(qū)，綠城會(huì)覆蓋并爭(zhēng)取這些城市的機(jī)會(huì)。

上半年新增的15個(gè)項(xiàng)目，分別位于：杭州、寧波、嘉興、蘇州、合肥、天津、西安、福州，其核心二線城市占比達(dá)94%，預(yù)計(jì)可售貨值達(dá)333億元，盈收能力非常可觀。

郭佳峰表示，這些城市的兌現(xiàn)情況非常理想，就是體量小一點(diǎn)，“點(diǎn)心吃不飽，但點(diǎn)心很好吃。”

今年7-8月，綠城更是先后將杭州臨平區(qū)豐收湖、濱江區(qū)白馬湖、上海徐匯、虹口區(qū)江灣鎮(zhèn)等多宗優(yōu)質(zhì)宅地收入囊中，這些，都將未來(lái)1-2年綠城的重點(diǎn)盈利項(xiàng)目，前景可期。

在行業(yè)大 勢(shì)下，綠城及時(shí)調(diào)整投資策略，每一宗都是謹(jǐn)慎研究，確保拿一成一的項(xiàng)目，這是第三個(gè)正確的選擇。

綠城中國(guó)董事會(huì)主席張亞?wèn)|發(fā)言

在2024年中業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，綠城中國(guó)董事會(huì)主席張亞?wèn)|表示，未來(lái)，面對(duì)新的挑戰(zhàn)與機(jī)遇，綠城中國(guó)將以更精準(zhǔn)的認(rèn)知、更精益的管理、更精細(xì)的動(dòng)作，推進(jìn)公司全品質(zhì)、高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展。

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