最近，跟一些央國企地產(chǎn)商的朋友聊天，聽到最多的一個詞就是：

卷。

這與炸天團以往的認(rèn)知有點不同。

以前，提到央國企，都會覺得是低調(diào)、求穩(wěn)甚至有點“躺平”的，風(fēng)格與民營企業(yè)大相徑庭。

但在當(dāng)下的地產(chǎn)行業(yè)，隨著大多數(shù)民營房企在資金巨壓下退出競爭之列，留下來的央國企不得不扛起大旗，在土地市場拼搶、在銷售市場沖刺。

誰說央國企只求安全、不看業(yè)績？

其實，現(xiàn)在的央國企開發(fā)商早已卷成了民企的樣子。

甚至有過之而無不及，他們卷業(yè)績、卷產(chǎn)品、還卷人，甚至也開始卷鋪蓋攆人。

最近正好是房企半年報密集發(fā)布期，又到了高管們的交卷時刻，業(yè)績好、有能力的人可能就此被提拔，反之業(yè)績不達預(yù)期的企業(yè)，管理層就免不了被“動刀”。

近日，閩系房企帶頭大哥建發(fā)股份就進行了人事?lián)Q防：

董事長鄭永達改任副董事長；總經(jīng)理林茂升任董事長；副總經(jīng)理程東方升任總經(jīng)理；副董事長黃文洲辭職。

其實這幾年，“建發(fā)系”以肉眼可見的速度崛起擴張，但在土地市場揮金如土以及對美凱龍的投資失敗，讓這家閩系新“黑馬”承受了不少壓力。

一個企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略與領(lǐng)導(dǎo)人的風(fēng)格是息息相關(guān)的，而在此時換人，建發(fā)股份想必是做了充分考慮。

01

不管是改任副董事長的鄭永達，還是新任董事長林茂，都是建發(fā)體系內(nèi)的老將。

公開資料顯示，鄭永達出生于1971年，1998年就進入建發(fā)集團，一直在建發(fā)系旗下多家企業(yè)身居要職。先是任職建發(fā)股份進出口六部，歷任副總經(jīng)理、總經(jīng)理，后又經(jīng)歷建發(fā)包裝、建發(fā)紙業(yè)，分別擔(dān)任總經(jīng)理。

2010年，鄭永達進入建發(fā)股份管理層，擔(dān)任董事、常務(wù)副總經(jīng)理；2016年，鄭永達去副轉(zhuǎn)正，擔(dān)任董事、總經(jīng)理；2020年，鄭永達出任建發(fā)股份董事長，至此其職業(yè)履歷也達到巔峰，直到此次調(diào)整。

在鄭永達出任董事長期間，建發(fā)股份的營收從2020年的4329.49億元增長到2023年的7636.78億元，增幅高達76%。

激進的擴張讓建發(fā)成了業(yè)界口中的閩系“黑馬”，同時也帶來了一系列問題。

在建發(fā)股份的業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)是其最主要的業(yè)務(wù)之一，同時也是公司歸母凈利潤的主要來源之一。建發(fā)股份旗下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要是由建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團承載。

這兩個平臺相比較而言，建發(fā)房產(chǎn)更為業(yè)界熟知。實際上，建發(fā)房產(chǎn)也是近幾年才突然爆發(fā)，特別是鄭永達出任建發(fā)股份董事長后，建發(fā)房產(chǎn)的業(yè)績直線上升。

在2015年時，建發(fā)房產(chǎn)銷售額破還剛突破200億元，而到2020年時，其銷售額就突破千億達到1296.8億，短短五年時間規(guī)模擴大了5倍多。到了2023年，當(dāng)百強房企銷售額同比下跌17%時，建發(fā)房產(chǎn)的銷售額卻逆勢增長13%至1890.6億元，行業(yè)排名也升至第8。

相比之下，聯(lián)發(fā)集團更為低調(diào)，屬于“悶頭賺錢”的類型。2020年時，聯(lián)發(fā)集團銷售額413.7億元，排在行業(yè)第78；2023年，其銷售額564.9億元，排名行業(yè)第26，不管行業(yè)形勢怎么變，聯(lián)發(fā)集團的業(yè)績主打一個“穩(wěn)”字。

過去，兩家地產(chǎn)業(yè)務(wù)公司為建發(fā)股份貢獻了高利潤，但隨著房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整，地產(chǎn)業(yè)務(wù)整體利潤都在下滑，這也導(dǎo)致建發(fā)股份的利潤面臨挑戰(zhàn)。

從2020年至2023年，建發(fā)股份的歸母凈利潤從45.04億元下滑到41.45億元（剔除重組收益和收購美凱龍經(jīng)營損益后）。

目前，建發(fā)股份還未發(fā)布2024年中期財務(wù)報表，但其旗下建發(fā)房產(chǎn)的上市平臺建發(fā)國際已經(jīng)率先披露了中期業(yè)績。

整體來看，“增收不增利”。

上半年，建發(fā)國際錄得收益約327.53億元，增幅約34.46%。這樣的增幅，放在頭部房企中也相當(dāng)高了。

但同時，建發(fā)國際的銷售成本同比增長近40%至288.51億元。成本增幅明顯高于收益增幅，利潤下降就在所難免。

今年上半年，建發(fā)國際毛利率為11.92%，同比下降3個百分點；歸母凈利潤8.17億元，同比下降36.4%。

建發(fā)國際執(zhí)行董事兼行政總裁林偉國在業(yè)績會上表示，上半年結(jié)轉(zhuǎn)項目中有94%的項目是公司在2020年、2021年期間獲取的項目，這些項目的毛利率較低。

換言之：

建發(fā)房產(chǎn)拿了太多高價地，利潤被擠壓了。

炸天團翻了下過往財報，2020年，建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團合計新增土地75宗，高于2019年的42宗，兩家公司拿地金額達到820.75億元，同比大增68.85%。

這些地塊普遍溢價率較高，比如2020年7月建發(fā)在安徽蚌埠拿的地溢價率56.87%，打破當(dāng)?shù)鼐幼∮玫乜們r記錄；2021年2月拿下上海普陀區(qū)石泉社區(qū)地塊，溢價率36.15%，由于溢價過高還被區(qū)政府約談。

據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，2021年至2023年，建發(fā)房產(chǎn)在土地上面的支出分別為956.5億元、692.3億元、888.2億元，分別排在行業(yè)第10、第7、第4。

即使知道地價高，建發(fā)房產(chǎn)也并未停止拿地的節(jié)奏。今年前7月，建發(fā)房產(chǎn)拿地金額337.1億元，已經(jīng)登上了房企拿地榜首。

瘋狂拿地，終會付出代價。這些高溢價地塊如何去化，成了難啃的“硬骨頭”。

管理層給出的方案是：靈活銷售，以此來保障這些土地成本較高的老庫存項目能夠在合理的流速下，有序、逐步清掉。

但是，在目前的市場環(huán)境下，如何靈活？多久去化？恐怕建發(fā)房產(chǎn)也給不出答案。

02

好在建發(fā)房產(chǎn)擅于反思和調(diào)整。

據(jù)管理層介紹，建發(fā)每年都會有一個新策略，有時是一年，有時甚至半年就會調(diào)整。

今年的調(diào)整在土地端尤為明顯——收斂了、聚焦了。

相比過去的“無地不拿”，建發(fā)房產(chǎn)確實在收縮投資，但上半年也投了279億元在獲取土地上。另一方面，拿地策略聚焦后，新的問題也接踵而至——土地資源分布過于集中。

建發(fā)今年幾乎是在傾全集團之力重倉杭州。279億元中有158億元投在了杭州。投資決心之堅定讓業(yè)界都以為建發(fā)要當(dāng)?shù)诙€濱江。

實際上，建發(fā)房產(chǎn)重倉杭州，一方面是為政府托底，另一方面也確實吃到了城市發(fā)展紅利，業(yè)績有明顯增長。

最典型的就是去年，建發(fā)房產(chǎn)在杭州的之江未來社區(qū)項目，單盤一年就賣了176.9億元，成為去年的全國項目銷冠。

從銷售表現(xiàn)就能看出，在建發(fā)房產(chǎn)的銷售構(gòu)成中，杭州已經(jīng)一家獨大。

今年上半年，建發(fā)房產(chǎn)在杭州的銷售額101.29億元，比在北京、上海以及蘇州三大城市的銷售額之和還要多。僅杭州一城的銷售額就占了約20%。

建發(fā)房產(chǎn)在杭州的業(yè)績太硬核了，以至于杭州所在的建發(fā)房產(chǎn)東南集群董事長都被委以重任。

今年4月底，建發(fā)國際發(fā)布一則人事變更：

彭勇辭任執(zhí)行董事，許伊旋接任。

彭勇是建發(fā)房產(chǎn)的董事兼副總經(jīng)理、海西集群董事長，許伊旋則是建發(fā)房產(chǎn)的副總經(jīng)理、東南集群董事長。

在杭州的業(yè)績帶領(lǐng)下，東南集群業(yè)績上升是必然的。對比之下，彭勇所在的海西集群銷售業(yè)績不太理想。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，在海西集群的核心城市廈門，建發(fā)房產(chǎn)今年上半年的銷售額為36.34億元，與去年全年銷售額258.44億元相比，下滑嚴(yán)重，不僅丟了廈門樓市連續(xù)多年的榜首位置，還被其他房企反超，僅排在廈門房企第4。

從彭勇和許伊旋的境遇來看，在建發(fā)，高管的業(yè)績才是最大的話語權(quán)。

當(dāng)下，杭州樓市前景并不樂觀，建發(fā)房產(chǎn)這樣重倉杭州，做法是否保險還應(yīng)打個問號。

03

此外，對于建發(fā)股份而言，資金壓力是可以預(yù)見的。

一方面，去年建發(fā)股份曾以62.86億元購買美凱龍29.95%的股份，交易價大概4.82元/股，成為其第一大股東。

本意是想借此布局家具板塊，提升整體利潤率，但沒想到，美凱龍業(yè)績持續(xù)惡化。去年，美凱龍給建發(fā)股份貢獻的歸母凈利潤為-5.63億元。今年上半年，美凱龍歸母凈利潤預(yù)虧10.2億元~13.8億元。

有報道計算，投資美凱龍，建發(fā)股份浮虧超過30億元。

目前，建發(fā)股份還未發(fā)布2024年中報，但截至2023年末，建發(fā)股份的現(xiàn)金流表現(xiàn)并不樂觀，有信息顯示，建發(fā)股份未來三年不足以通過自有資金滿足業(yè)務(wù)發(fā)展所需的資金需求，預(yù)計資金缺口296.34億元。

從已經(jīng)發(fā)布中期業(yè)績的建發(fā)國際的財務(wù)數(shù)據(jù)來看，大舉擴張還是帶來了一些“后遺癥”，比如負(fù)債的攀升。

財報數(shù)據(jù)顯示，截至2024年6月30日，建發(fā)國際錄得凈負(fù)債439.58億元比2023年末增加了超百億負(fù)債額，凈負(fù)債權(quán)益比率約為45.72%，相比2023年末的33.64%進一步攀升。

截至報告期末，建發(fā)國際的負(fù)債比率增至96.9%，而在借款總額當(dāng)中，約98.18億元須于一年內(nèi)償還。

亟待改善的財務(wù)指標(biāo)，或許也是建發(fā)股份在此時進行換人的原因。

畢竟從新任董事長林茂的過往履歷來看，林茂既有管理經(jīng)驗，同時也出任過集團財務(wù)部副經(jīng)理、董事會秘書等職務(wù)。

此前建發(fā)股份曾因房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中個別長期股權(quán)投資、存貨的減值測試不夠?qū)徤鞯蓉攧?wù)處理問題收到廈門證監(jiān)局警示函，或許有林茂這位多面手擔(dān)任董事長，這些問題能夠迎刃而解吧。

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