本文約1700字，閱讀時間約6分鐘

最近老司機在努力給大家尋找好消息，盡管這非常不容易。

前兩天熊大發給我一套房子，是杭州灣的，45平的70年公寓，總價只要20萬。我查了一下，這個小區同類房型，一個月最低能租1000元，一年就是12000元。

20萬的房子，12000元的租金，回報率達到6%了，比5年定存的3倍還多。

這算不算一個小小的黃金坑？在老司機看來是的。只需首付3萬，后面以租養貸，20年后房子就是你的了。

花3萬就買套房，等著時間給您回報。

但很多人對收租金的房產不屑一顧，無論是公寓還是住宅。他們總想賺筆大的。

老司機也想賺筆大的，但我越來越清晰的認識到，這個社會經濟環境，想賺筆大的，機會越來越渺茫了。

一個最重要的指標是利率，利率反映了商業盈利的水平，如果一個國家的錢好賺，它的利率一定高，只有高利潤才能支撐得起高利率；如果一個國家的利率不斷在走低，那它的錢一定不好賺，錢賺不到錢了，利率才會下來。

看看現在的存款利息，5年期已經降到了1.8%，如果錢好賺，鬼才會去存款。

當前，5年期貸款利息（LPR）仍然高達3.85%，高得讓人起雞皮疙瘩，說得難聽點，當前大部分企業的凈利潤都達不到這個數，這些企業哪還有動力去貸款？

個人也一樣，房價上漲時，即便貸款利率高，人們也愿意貸款買房。現在房價不漲了，哪怕利率低下來，貸款買房的意義也不存在了。

所以，衡量賺錢難度最重要的指標就是利率，如果一項投資的收益是明顯高于利率的，它就是健康的。

如果是全款買房，回報率的底線是存款利率，以房地產投資為例，考慮到房地產的周轉率，以及折舊損耗，比存款利率高1-2%的租金回報率，它就是健康的。

現在的存款利率是1.8%，如果一套全款持有的住宅，租金回報有3-4%，繼續持有就是沒問題的。

如果有按揭，貸款利率目前最少也要3.25%，按揭比例85%折算，實際利率也有2.8%，加上1-2%的風險溢價，回報率需要達到4-5%，才有價值。

各位手上持有的投資型房產，可以簡單對照這個回報率，看看自己房子的租金還差多少。

當然，不是所有的房子都必須按照這個標準去套，事實上每套房子的情況都很復雜，是不是應該保留，得多個維度綜合考量。

如果你對手上的房子尚有疑慮，不妨來咨詢老司機，我會給你一個中肯的建議。咨詢老司機請點擊文末——。

對于租金回報，很多投資客心存疑慮，萬一今后不好租怎么辦？

投資當然是有風險的，租不出去或者租金下降，是完全有可能出現的。所以上文中，老司機給出了1-2%的風險溢價。

風險溢價，就是用來對沖可能出現的風險的。

但是，相比與炒房，租金回報的風險要低得多得多。這兩年炒房的人，少則損失數十萬，多則損失數百萬，房價少則跌了30%，多則超過腰斬。

租金雖然也有波動，但振幅小太多了，一套月租2000元的房子，跌10%也就是1800元/月，已經算很大跌幅了。

而且據老司機觀察，越是低租金的房子，出租率越高，租金越穩定。

根本原因是這個社會最不缺窮人。

最近盛傳存量房貸利率要下調，這事大概率是真的，利率真的太高了，以前雖然利率高，但以前錢好賺，現在錢難賺了，哪怕3字頭的利率，對房奴來說也亞歷山大。

利率下調將會是一個長期趨勢，隨著利率下調，租金回報將越來越有吸引力，以前5%回報算普普通通，以后5%的回報就會越來越香。

當然，對于回報率只有1-2%的房產來說，要想跑贏利率還是很難的，貸款利率要降到2%以下，還有漫長的路要走。目前銀行可接受的利差在1.8%，如果貸款來到了2%，存款利率就無限接近于0了。

所以對于這類極低回報率的房產，最好的辦法仍然是賣掉，拿在手上不僅房價在跌，租金也漲不上去，更糟糕的是每個月還得付利息，虧損還在雙向擴大。

賣掉低回報的房子，一方面可以降低杠桿，減少還債壓力；另一方面也可以避免繼續擴大損失，及時止血；如果有機會，置換成回報率更高的房產，投資也穩健很多。

本月，老司機團隊將針對改善型次新房推出一攬子服務，這些服務包括價格建議、整改建議、專家講房視頻、直播推廣以及定向銷售。這些服務將收取少量的咨詢費，收費的大頭則來自于成交。

如果您持有這類房產，又打算在近期賣出，歡迎來找老司機，按照我們的方案，我們有把握在短期內為您成功售出。

—點擊了解老司機服務類目—

| | |

近期優選文章