8月25日是一個周日，對于房地產(chǎn)銷售來說，應(yīng)該是一個既備感煎熬，又身心疲憊的一天。但是保利珠江天悅的銷售們卻忙并痛快著。

好久沒有這么開心了。忙完之后，保顧團(tuán)隊的鄭先生發(fā)了一條朋友圈，超200位席次榮定，周一上午休整半日。

對于他們來說，在市場淡季之時，一下子200多套房源被鎖定一空，內(nèi)心還是十分開心的。

然而對于周邊的幾個江景房來說，這幾天他們卻身處煎熬之中，保利珠江天悅的“5字頭”價格可以說讓他們十分的抓狂，市場上的買家一下子都被保利珠江天悅搶走了。

保利珠江天悅“5字頭”的價格相當(dāng)于周邊幸福灣接近5折的價格，濱江上都接近6折的價格。真的是有人歡喜有人愁。

有人用“血洗”來形容這次廣州白鵝潭附近江景房競爭的慘烈。

01

又見搶房？

廣州白鵝潭新晉江景豪宅保利珠江天悅之所以引發(fā)萬人矚目，是因為同樣地處白鵝潭江景片區(qū)，保利珠江天悅一開始對外吹風(fēng)價6萬-8萬元/平方米，但隨即對外公布價格僅5.1萬/平起，一下子在市場上炸了鍋。

具體來看，131平單價5.1-5.7萬/平，總價670-720萬；169平單價5.3-6萬/平，總價900-1020萬；215平單價5.3-6.3萬/平，總價1140-1350萬；260-290平單價6.5-7.5萬/平，總價1700-2200萬。

而白鵝潭附近的江景樓盤價格普遍6萬+以上，其中濱江上都均價達(dá)6-8萬元/平方米，幸福灣的均價8萬-10萬元，白鵝潭華潤悅府的單價達(dá)到7.5萬元-9萬元/平方米。

從原先10萬+的單價，保利珠江天悅一下子就把價格拉低到了5.1萬元/平方米，相當(dāng)于打了近5折，這讓手握重金準(zhǔn)備抄底的買家一下子興奮起來。

首批放出的200多套房源，一下子被哄搶一空。

經(jīng)歷了保利珠江天悅的血洗，周邊的江景房苦不堪言，只能眼巴巴地看著保利珠江天悅大賣特賣。

隨之，保利珠江天悅的人氣瞬間上來，8月26日是周一，銷售大廳里面依然是人頭攢動。

02

5折搶跑

保利珠江天悅位于廣州荔灣區(qū)廣州醫(yī)藥港板塊，是一個大型綜合性開發(fā)項目，其之所以敢于大手筆挑起價格戰(zhàn)，原因是其拿地成本比較低。

可查的數(shù)據(jù)顯示，2023年12月29日，保利以底價82.8億元摘得荔灣區(qū)東沙國際商貿(mào)港片區(qū)AF060610、AF060617、AF060712、AF060715和AF060720地塊，折合樓面價25713元/平方米。

因而在弱勢市場之下，保利發(fā)展本著快進(jìn)快出，薄利多銷的原則，因而能夠以5.1萬元/平方米的價格搶跑。

反觀，濱江上都的地價就高出很多。2020年1月，荔灣廣船一期地塊（濱江上都）經(jīng)歷了51輪競價，中信泰富以封頂價81.96億元以及商業(yè)自持25%奪下該地塊，折合樓面價37216元/平方米，溢價率45%。

如此地價，算上成本，至少要以6萬元/平方米以上價格銷售才有利潤，因而濱江上都和幸福灣現(xiàn)在也只能坐等保利珠江天悅的銷售。

當(dāng)然，保利珠江天悅之所以能夠開出這樣的價格，也在于其自身地理位置的劣勢和周邊配套的遲緩。

保利珠江天悅的劣勢很明顯：位于芳村的邊緣，南邊有環(huán)城高架、高壓線等，周邊主要以村貌為主，且由于板塊附近的廣鋼公園建設(shè)落地速度緩慢，項目效果圖里港灣的施工進(jìn)度也不是由保利發(fā)展把控，增添了諸多的不確定性。

但是其優(yōu)點也比較突出：保利發(fā)展在施工設(shè)計時，采取三面環(huán)水、戶戶望江的板式樓結(jié)構(gòu)設(shè)計，所有戶型均有270度環(huán)幕江景和內(nèi)港灣景觀，在售產(chǎn)品130-290平方米的3-4房，每戶專梯專戶，使用率高達(dá)100%，在周邊環(huán)境因素不可控的情況下，盡力去做好內(nèi)部的小環(huán)境，加上官宣了配建的小學(xué)，省一級康有為紀(jì)念小學(xué)的落定。

可以用花地灣、廣鋼的價格買到江景豪宅，保利珠江天悅自然受到了諸多買家的追捧。

03

蝴蝶效應(yīng)

保利珠江天悅的低價入市，市場反應(yīng)熱烈。目前首開A6棟的170平方米戶型全部被選完，項目又緊急加推A5棟的170平。

看起來在當(dāng)下市場，如果價格給足驚喜，買家是愿意用真金白銀入手的。保利珠江天悅的低價入市正在引發(fā)蝴蝶效應(yīng)。

最近廣州的樓價已經(jīng)跌至2017年的水平，有些地區(qū)甚至是跌到2016年的水平。比如說天河不少原先的中高端改善樓盤，最近也從原先賣8-9萬元/平方米的價格跌至6萬/平方米的水平，因而吸引了不少買家準(zhǔn)備下手買樓了。

而最近準(zhǔn)備開盤的保利鶴洞項目——保利雅郡，據(jù)說是要賣到4萬元/平方米左右，很心動的價格也引發(fā)了一些人磨拳擦掌，準(zhǔn)備入手。

最近地產(chǎn)大咖薈就接連帶了好幾組客戶出去挑選其心儀的改善住宅。

而最近政策的暖風(fēng)也頻頻吹，最近廣州宣布可以提取公積金作為購房首付款，房貸利率也再次降低，甚至有首套房貸利率降至2.89%，存量房貸也將下調(diào)的消息也刺激了樓市。

并且接下來，美聯(lián)儲大概率會降息，中美金融戰(zhàn)可能會告一段落，這對中國經(jīng)濟將是一個好消息。

國際資本回流，這將有助于緩解國內(nèi)的資金壓力，推動經(jīng)濟增長。這也將有助于中國內(nèi)地的樓市啟穩(wěn)。

因而在這個金九銀十，一些先知先覺的剛需買家和改善型客戶，正在悄然入場。

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