北京樓市已經進入“買方市場”。

為啥這么說？ 北京8月份二手房成交14363套，雖不及7月份的15575套，但仍保持高位。

但仍沒有實現“量價齊升”，鏈家8月底二手房成交均價降到了4.94萬/平。

二手房成交均價這個數字已經是連續第6周下降了。

圖源京樓銷售排行榜

沒錯，北京二手房仍處在“以價換量”的時期，買房者在這個期間依然有主動權，依然有充足的議價空間。

而8月份北京新房住宅成交5308套，比7月份成交量高了1216套。

但是這5000多套房中有將近一半是共有產權房項目的集中簽約，涉及到商品房住宅的成交數量，只有2782套，成交均價5.18萬/平。

新房成交量環比下降11.00%，同比下降11.32%；成交均價環比下降9.44%，同比下降19.79%。

你看，不管是新房還是二手房的成交均價，都在降。

重點是，這是北京。

北京二手房“以價換量”，而新房則是在想盡各種辦法“積極自救”。

新房不只是價格給到優惠，在產品設計、裝修標準等方面也給足了誠意。

北京樓市進入“買方時代”后，我們驚訝的發現，北京的房價似乎已經低到我們普通人不用大膽就可以想想的地步了。

包哥也早就寫過一篇：

異曲同工，但重點又有所不同。如說首付低，你可以說是首付比例低造成的，但單價總價低，那可是真的實實在在的低啊。

這種“低”，不僅體現在二三百萬總價的老破小越來越多，曾經高攀不起的新房二三百萬總價的項目也變得兩個手指頭數不過來。

所以，在北京低總價、低單價、低首付已經不是一種有特殊現象，而是已經變得非常普遍了。

現在流行一種說法：當下能下決定買房的，一個是有錢的，一個是沒房的。

而新房二手房數據也表明，沒房的剛需客占據買房數據的大部分。

這部分預算有限的剛需客，既是老破小的購買主力，當然也是低總價新盤項目的心頭好。

包哥大概盤點了一下北京新房有300萬總價段的項目，大概有30來個，這些項目不僅在價格上給到絕對的優惠，在產品設計上也做到了碾壓老破小的程度，真的是為了自救拼盡了全力。

北京部分在售新房總價300萬項目（統計日期8月30日）

今兒咱們就主要聊聊這些項目你對北京總價二三百萬總價的新房項目，如果你對哪個項目感興趣或者打算去看，再或者你想買二三百萬總價好位置的老破小，都可以先加包哥微信，咱們私下更詳細地好好聊聊。

北京現在低總價的新房項目，幾乎全部都分布在北京五環外，這點咱們不扛，事實就是事實。

像延慶、密云、懷柔這些北京郊區咱們就不說了，而像北城的昌平、順義深受海淀和朝陽剛需群體的喜愛，而南城的大興和房山則是豐臺剛需的心頭好。

而這幾個區域，在經歷了地產黃金時代的瘋狂后，如今價格逐步回歸理性。

先說順義，拋開中央別墅區咱們不說，一個15號線基本讓順義成了朝陽望京的后花園，順義現在不僅是北京新房產品的天花板，價格也降到了普通人“望而能及”的地步。

就馬上入市的住總青年ONE來說，72、89、105平的產品戶型，就是為剛需打造的。

72平的做了小3居，總價只需要200萬+，首付50萬左右，包哥也絲毫不掩飾對它的喜愛，還專門出視頻夸過 它↓↓↓

上周末，包哥趁他們樣板間剛剛做好還沒對外開放的時候，專門去搶先去看了一波，89平的展示樣板間，怎么說呢，沒有任何毛病。

面寬、進深比接近1：1，餐廚客一體，南北通透，客廳的開敞陽臺、南北臥室的設備平臺和挑空，都包在了室內，這樣使這個戶型的室內空間大了太多。

三個臥室面積，主臥接近15平，南向次臥10.5平，北向書房也達到驚人的11.2平，要知道這是在一個89平的戶型中做出來的。

青年ONE89平3居戶型圖

這個項目距離15號線始發站俸伯站直線距離400米，Emmm，怎么說呢，如果對地段沒有抗性的話，就憑開盤可能不到3萬7的價格以及這樣的產品，聽包哥的直接閉眼沖。

青年 ONE 89平3居展示樣板間臥室

當然，順義板塊也還有一眾像住總芳華里、星譽BEIJING這樣的為剛需打造的盤，小戶型總價基本上也在300萬左右，甚至還有像金茂國際社區這樣50平做兩居，總價只需要100萬出頭的現房神盤。

對這項目感興趣的，可以直接加包哥微信了，包哥這兒可以找項目方幫你爭取獨家優惠。

再看房山，新房市場包哥也早就說過：

房山部分在售新房7月網簽價格圖

現在的房山新房市場，比任何熱門區域都要先到3W+水平，現在我們發現3W+的價格可能也會很快扛不住。

包哥經過一通盤點后發現，房山除了未入市的廣陽城承建和知筑和梅花樁城建頤知筑外，房山90%的項目的7月網簽均價都降到了3.5萬/平以下。

還有就是，沒有地鐵的中駿云景臺，閻村地鐵站南邊的燕京府，饒樂府地鐵站南邊的攬星樾，則是將成交均價直接降到2萬+。

尤其攬星樾， 網簽均價只有2萬/平出頭，好多房源的單價甚至都低到1字開頭。

嗯，是的，北京有單價1字開頭的地鐵盤。

房山還有一個重要的點，就是95%以上的新房項目都有適配剛需群體的小戶型，本就低的單價加上面積小的戶型，總價自然而然就很低了。

在房山，一兩百萬總價段的新房，不僅有還不少。

而且，房山這種低總價新盤扎堆區還有一個優勢，就是很多新盤都是準現房項目了，像攬星宸明年10月份就交房了，學府印悅一二期、京華國賢府，一期今年就能交房，二期和京華最晚明年也能交房。

低總價、準現房的優勢，讓房山的新房多了確定性的優勢，而這個優勢幾乎是老破小除了位置外的最大獨家優勢了。

說到現房，房山長陽板塊最近出了一個，年底就能交房的準現房項目——御河園。

房山部分在售新房7月網簽價格圖

稻田、長陽板塊可以說是房山離城里最近的板塊了，而這個距離長陽地鐵站步行1.6公里的御河園，單價甚至比再往南5、6站的良鄉大學城板塊還要低。

只需要3萬/平左右的單價，最小的65平一居室綜合算下來，只要195萬左右，最低首付不到40萬。

項目得房率還可以，75%—81%之間，戶型沒有大毛病，但也只能說中規中矩。

房山御河園65平戶型

御河園目前已經是準現房的狀態了，交房時間是今年12月31日，與大部分期房相比，多了一種“所見即所得”的確定感。

房山御河園實景圖

但包哥也要提醒你，項目開車到豐臺科技園、麗澤、總部基地這些板塊在半小時內能搞定，只賣3萬/平的價格，對它的裝標就不要奢求太多了，地暖、中央空調這些都沒有，就是純純的工業化簡裝。

還有昌平、大興和通州，基本上都有300多萬總價能搞定的新房項目。

像昌平，昌平線北邵洼站的梧桐山語，被觀堂府打得支離破碎，相對指導價已經有1萬的下降了，最小62平戶型不到300萬就能搞定了。

還有國譽燕園，雖然地方鳥不拉屎，但是耐不住價格低，最小戶型總價100萬+了。

大興，曾經多么高傲的存在，尤其西紅門、黃村板塊，現在也逐步從6W+時代，逐步落于4W+時期了。黃村的大興星光城、新盤京璽，義和莊的頤和公館、德賢華府也都有總價300萬+的新房了。

這要放以前，是想都不敢想啊。

還有通州物資學院板塊，因為雖然單價5W+，但有小戶型，萬科東廬、國譽朝華也深受年輕剛需喜歡，因為再往西就是常營、朝青商圈，非常成熟。

所以，你看，之前不經常關注北京樓市的思想可能還停留在“北京房價是天價”的概念中，可他們不知道的是，北京的房子已經不是高攀不起的存在了。

甚至現在，你想上車只需要靠自己，不需要再掏空家里的六個錢包了。

對于必須買房的剛需，他們越降價，越是你買房的好時候。因為你確實能花更少的錢，上車北京了，這為什么不能讓人高興呢？

你要問我，北京房價還會不會繼續下降，包哥只能回答你，有可能，但我們慢慢發現，這種降幅在收窄。這對于必須買房的你，其實影響不大，你只需要關心你想要的房子，想要的戶型，自己現在能不能承受就OK了。

關于北京兩三百萬總價的新房、二手房你還有什么疑問，歡迎加包哥微信，咱們私下聊去。還有現在的新盤，我都能拿到獨家優惠，去看項目之前先找我，能省多少是多少。

畢竟現在，一塊錢，誰也不白給你。

以上。

對了，包哥的鐵桿好友樓姐，這周六會組織一個“住總青年ONE”的專屬看房團，小型的，我幫你們留了幾個名額，快去！

個人觀點 僅供參考