文｜鄧浩志

存量房貸利率下調傳聞再起

上周五，地產板塊因為這個消息，出現一輪大范圍、大幅度反彈，有幾件事你得知道：

1、去年也差不多這個時候，存量房貸利率也降了一次。把一批在房價和貸款利率上雙雙站崗的朋友們的壓力緩解了一下。不少5%甚至6%的利率回到了4.5%附近。但由于過去一年全國利率市場大幅、快速走低。部分城市已經出現2.x%的商貸利率。目前市場降低存量房貸的呼聲很高。這次再出傳聞，而且過了兩三天也沒見辟謠，感覺最終有可能落地。不過消息出來后，有人問過銀行，說暫時還沒收到消息。

2、如果這次存量房貸利率下調能落地，是和上次下調有巨大差異。上一次覆蓋的人群較少，大致是2021年前后貸款的全體。而最近房貸利率創了歷史新低，也就是往前的所有貸款者的利息大概率都比當下的利率要高，所以這次如果降，范圍極大。規模可能高達38萬億。這一降，大幅背負房貸的家庭壓力都會降低，于民生是重大利好。另外對低迷的消費力的釋放與刺激，也將會有一定的幫助。

3、對房地產行業和房地產股不會有什么影響。因為降的是存量，對計劃貸款買房的客戶一點影響都沒有。所以大A借勢把地產股推高，實在有點無厘頭。當然，本周一開始，大A就出現了大幅下挫，房地產板塊也回歸了它應有的表現。中國經濟的表現讓大家對樓市和消費復蘇并不抱樂觀預期。

廣州暫未納入房屋養老金試點范圍

市住建局已經確認，廣州暫未納入房屋養老金試點范圍。好像是好消息，但關于房屋養老金這事，有些問題大家可以思考一下：

住建部表態：不需要居民額外繳費，重點是政府把公共賬戶建立起來。表面看沒有問題，但實際上，是政府兜底，幫沒出錢的人買單。

因為物業維修基金賬戶分兩個部分，一個是個人賬戶，另一個是公共賬戶。公共賬戶是政府籌集的，也是當下要試點的。而個人賬戶，有部分有錢，這是業主繳納的物業維修基金組成。有一部分沒錢沒賬戶，都是早年沒有繳納的物業維修基金的商品房、房改房等物業。還有部分繳納額度極低，不足夠使用的，比如早年價格非常便宜的商品房和經濟適用房，其繳存基數都非常低。

沒錢沒賬戶和資金不足的物業要維修，誰出錢呢？只能是公共賬戶。公共賬戶的錢是誰的？政府的。政府買單不就是全民買單嗎？

經濟失速，廣州辦公市場表現萎靡

上半年，廣州GDP增速僅為2.5%。經濟失速，廣州辦公物業市場也表現萎靡，上半年辦公供應19.91萬㎡，同比增加125%，成交11.92萬㎡，同比減少53%，成交均價31094元/㎡，同比上升21%。

租賃市場方面：全市二季度新增供應7.54萬㎡，凈吸納量1.96萬㎡，甲級寫字樓空置率大幅上升到19.88%，租金水平則節節后退，至126元/㎡/月。

核心商務區方面：2024二季度廣州核心商務區平均租金為136元/㎡/月，租金水平環比下降1%。另外，核心片區供應量放緩，空置率由升轉降，整體空置率約20%，環比下降5%。同時由于金融城板塊的限高要求放寬，多個項目加大供貨力度，金融城板塊的空置率繼續拉升。

土地市場方面：二季度廣州供應商辦用地共14宗，合計45萬㎡環比大幅上升；成交8幅涉辦用地，合計34萬㎡，樓面地價為7077元/㎡。

總的看來，如果經濟不復蘇，企業擴張積極性難有提升，則辦公物業無論銷售還是租賃需求都將難有復蘇的機會。