買房到底是在買什么？房子最底層的價值是什么？

蟈蟈認為是：空間

我們可以從地段空間、小區空間、房子空間三個空間維度來看房子的價值。

地段空間

地段空間=地段+地段所在空間，地段是一個二維平面中的概念，地段空間是三維空間中的概念，地段空間≈地段3

地段好是地段空間好的基礎，但地段好≠地段空間好

舉個簡單的例子，陸家嘴有一個小區叫：瑞苑公寓，地段好，配套好，但地段空間不好。

從這個圖就可以看到它在高樓大廈中間。

它周圍有六個高層：中國船舶大廈、金穗大廈、中國工商銀行大廈、瑞苑公寓寫字樓、中國人壽金融中心、尚悅灣寫字樓、購物中心。

在陸家嘴且有這些配套，說明地段好，但因為周圍這一圈高樓，空間被壓縮了，地段空間差。

這個盤的實際表現如何？20、21年市場大漲的時候它居然沒有漲起來，大勢上漲卻不漲的資產要特別小心。

九盧和瑞苑公寓位置很近，但價格是2倍多，當然有房齡、產品等差異，但最關鍵的還是地段空間的差異。

九盧周圍沒有高層建筑，在江邊，空間廣闊。

地段接近，但地段空間，九盧＞＞瑞苑公寓

核心地段的江景房之所以值錢根本原因就是好地段+江景帶來了優質空間，地段空間好。

地段空間的基礎還是地段，沒有地段的江景沒有意義，沒有地段的海景也沒有意義。

結論：地段空間，地段空間，還是地段空間

小區空間

小區空間最直接的評價指標是：容積率=建筑面積/土地面積，房子建設的越高越密，容積率就越高，房子建設的越低越稀，容積率就越低。

容積率很大程度上決定了產品。

0.1-0.5，獨棟別墅

0.5-0.8，疊墅、聯排

0.8-1.0，低密度洋房

1.0-1.5，多層板樓

1.5-2.0，小高層板樓

2.0-3.0，高層板樓

3.0-5.0，塔樓+高層板樓

5.0+，高密度塔樓

容積率還決定了樓棟結構、梯戶比、樓間距、戶型等影響居住體驗的關鍵要素。

今年去了10幾個城市調研，看下來這幾年房地產最大的問題是高容積率房子的大量供應，現在全國各地都在降容積率，過去幾年大量高容積率房產處境尷尬。

對比一線城市容積率可以發現，近20多年，容積率控制最好的是上海，其次是北京。最差的是深圳，深圳從2017年開始把平均容積率提升到了5的水平，成為全國容積率最高的城市。

去廣深交流的時候，我提了容積率的觀點，認為低容積的房子會沖擊高容積率的房子，大家的反饋是不在乎容積率，我的回復：不在乎是因為原先沒有低容積率的選項，有了之后就不一樣了。

快速降容導致二手房置換鏈條的終點是低容積率新房，高容積率二手房整體估值不斷縮水，二手房降價反向又會拖累新房。

這可能也是這輪樓市很難走出來的重要原因，說到底還是供需的問題，高容積率=高供應，高容積率的房子拋壓普遍比較大，掛牌率高。

但任何事情都有兩面性，這帶來的好處是：未來改善需求源源不斷。

什么情況下高容積率的不良影響會下降？

好的地段空間可以降低高容積率的影響，比如江景房、海景房。

湯臣一品的容積率高達5.97%，但地段空間極佳，相當于廣義的容積率很低，小區本身的容積率就沒有那么重要了。

還有一種就是周圍都是低層建筑的超高層，比如黃埔現在規劃了很多風貌別墅+超高層，這種超高層也可以突破自身容積率的問題。

突破的邏輯類似于江景房，超高層可以理解為城景房，既有地段，又有空間，地段空間好。

如果在很多超高層中間的超高層，地段空間就比較差了。

結論：容積率決定了小區空間，未來房地產的主導力量是改善，降容是趨勢。

房子空間

房子空間分為兩部分：房子內部的空間和房子外部的空間

關于房子的空間，蟈蟈在用香港的案例做了一點分析：

一、外部空間

房子外部空間取決于：地段空間、小區空間、房子位置+樓層

外部空間簡單來說就是目之所及的空間大小和空間質量。

外部空間的一個剛需是：日照時間，由樓間距和樓層決定

外部空間大多數時候是一個奢侈需求，比如江景，國內大部分房子對外部空間定價不足，也就是說大部分房子外部空間好也沒有什么溢價，在這里是存在套利空間的。

二、內部空間

買房最基礎的概念就是買多少平米，我們談內部空間，可以升級一下，買房就是買多少立方米。

房子內部的空間主要取決于：面積、戶型、層高

好的內部空間就是：面積、戶型、層高有一個合理的比例關系，更好的組合出有效的立方米。

比如面積和戶型就有比例關系，平均到每個房間40平+是比較合理的，三房就是120平+，4房160平+，100平內的小三房就略顯擁擠了。

面積和層高實際上也有比例關系，比如老破小面積小，層高只有2.8米，甚至2.6米也不會感覺不舒服。

但是如果你面積非常大，層高低就會明顯感受到壓抑。之前看過一個小區：盛大金磐，3房300多平的戶型，圓形客廳非常大，進去看的時候就明顯感到壓抑，層高太低。實際它的層高是3米，但在這么大的面積之下，就顯得太低了。

下面是一張這個戶型的VR截圖，可以感受到層高太低。

如果是買小房子可以不太關注層高這個因素。

如果買大房子，特別是豪宅，就要特別關注層高。

之前層高限制3.3米，在這個層高限制下，單層面積是不能太大的，極限基本就是三四百平米了，再大設計成復式更協調。

別墅對于這種比例關系就更加講究了，先說下壞的比例關系：

5層、窄面寬、長進深，每層面積很小，一看就不協調。

比較好的比例關系應該是：層數少（2層是比較合適的，一層更牛，但太少見）、每層面積大（200平左右），大面寬，窄進深。

面積和高度是要有比例關系的，應該是一個平放的長方體，而不是豎起來的長方體。四五層的別墅，每層四五百平+超高挑空才會比較協調。

買別墅，立方米比平方米更重要。

結論：買房就是買比例協調的空間

現在第四代住宅的概念比較火，可以用空間的邏輯來看第四代住宅嗎？

從空間維度看第四代住宅

第四代住宅是真概念，還是假噱頭關鍵看房子空間有沒有真正的改變。

如果僅僅是加個大陽臺，養花養草，這不能叫第四代住宅，大陽臺還會影響采光。

如果僅僅是可以偷更多的面積，得房率高一點，其實就是變相降價，不能叫第四代住宅。

如果層高調整為3.6米，甚至每家每戶做挑空，真正的提升了房子空間，那可以認為是真正的新一代住宅。

這類產品真出來，會對現有市場造成很大的沖擊，特別是豪宅市場。

總結

買房就是買空間，結合地段空間、小區空間、房子空間三個空間維度可以更高維的評估房子的價值，抓住更多穿越時空的真價值，識別未來的長期風險。

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