8月份房企的銷售數據出來了，依然是寒氣逼人。

　　據克而瑞數據，今年1-8月，百強房企銷售金額23821億元，同比下降36.5%，降幅僅收窄了1個百分點。

　　8月單月，百強房企銷售額金額是2512億元，同比下降26.8%，跌幅較7月進一步擴大7.1個百分點。

　　但要是相比2021年8月高點的銷售額7745.7億元，跌幅還是達到驚人的67.57%。

　　百強房企單月業績超67%的跌幅已經不能用腰斬來形容了，而是膝斬。

　　這意味著，房企里面最厲害的100家房企，他們8月份的銷售額普遍只有3年前的兩三成左右，情況慘不忍睹。

　　銷售額斷崖式下跌，但是3年前借來的債務可沒有縮水，還是那么多，因此大部分房企的處境用寒風刺骨來形容一點不為過。

　　看看8月份排名前幾的頭部房企銷售額及降幅，我們就能窺探一二：

　　保利發展8月銷售額222億，同比下滑29%；

　　中海地產8月銷售184.60億元，同比下跌2.0%；

　　華潤置地8月銷售額202.9億元，同比減少8.9%；

　　招商蛇口8月銷售額203.52億 同比減少24.07%；

　　龍湖8月銷售金額130億元，同比減少41.7%；

　　前8個月累計的數據也一樣，頭部房企銷售額很多都是在30%左右。

　　這些頭部房企都這樣了，其他房企的情況只會更差。房企銷售數據差，說明新房賣得差，過去的泡沫被擠掉了不少。

　　之前開發商賣房子，很多其實只是賣一個空氣，房子壓根都沒建起來，修個地基，或者蓋個一兩層就能預售。

　　然后很多買房的，也不是真的住，而是投資投機，想通過房子漲價來賺錢，所以也就不在乎房子是否蓋到啥程度了，這個性質已經和金融茶有些類似了。

　　房價被炒起來，購房者蜂擁而至交錢，開發商收割的錢有一部分去拿新的地用于交保證金，有一部分就被公司老板高管拿走揮霍了。

　　但是這部分錢本來是用于蓋房子的，那怎么辦？只能通過不斷開新盤，拆東墻補西墻的方式來建樓。

　　但是房價不可能一直漲，國家也不可能允許開發商一直加杠桿借錢，當這些條件稍微一有收緊的時候，高杠桿房企就會爆雷轟然倒地。

　　目前房企的銷售額，其實才是正常的水平，因為現在買房的人是真的要來住的，不然也不可能在房價還跌的趨勢下還去買房，就如同買車一樣。

　　當下商品房的銷售面積已經回到2012年，銷售額回到2016年，看今年的情況，還要繼續萎縮。

　　房企銷售數據也說明，517新政只持續了1個月左右，百強房企的銷售額僅在5~6月份這一個月出現了上升，然后就不斷下降。

　　從房價角度看也是一樣，房價依然在全面下跌。

　　據國家統計局數據，7月份全國70城房價全線下跌，其中：

　　北京二手房價格-7.2%，上海-5.6%，廣州-12.4%，深圳9.8%。

　　北京的平均房價已經跌到2016年下半年水平，廣州、深圳也差不多。

　　那房價的底在哪里？看房價是否達到了合理的租售比和房價收入比。

　　租售比是租金與房價的比值。

　　比如說，一套100平米的房子，售價200萬，每平單價2萬，月租金是2千，年租金是2萬4。

　　那么月租售比就是1:1000，換算成年收益率就是1.2%，這1.2%也是房東出租房子的年租金回報率，也可以視為投資房子這項資產的年化收益率。

　　國際通行標準認為，合理的房屋月租售比在200到300之間，大約相當于16年至25年。也就是房子出租16~25年能回本，房價才比較合理。

　　如果租售比高于1:300，意味著房產投資價值相對變小，有泡沫。

　　所以，上面這套房子的售價明顯貴了。

　　因為它月租售比是1:1000，相當于出租83年才能回本。按照最低1:300月租售比的標準，月租金2千不變，這套房子總價降到60萬，也就是每平米單價6000才合理。

　　1:300月租售比對應的年租金回報率是4%，換句話說，年租金回報率小于4%的房子，房子總價偏高了，存在泡沫。

　　關于租售比的內容，在之前的《》這篇文章里有介紹，感興趣的可以去這里看看。

　　房價收入比是指城市居民家庭年收入與住房價格之比。

　　舉個例子，假設北京平均買一套房子要花600萬，但是你們家庭年收入是20萬，那么房價收入比就是30。

　　也就是說一家人不吃不喝工作30年才能買得起北京的一套房，這還得保證中途倆人不能失業。

　　按照國際慣例，通常認為房價收入比在3-6倍之間為合理區間。

　　但是目我們大部分城市的房價收入比仍在虛高的水平。

　　據諸葛數據研究中心數據，其監測的100個重點城市2024上半年房價收入比為10.6，相比2023年下滑7.4%，降幅與上年持平。

　　其中，一線城市2024上半年房價收入比為26.3，二線城市房價收入比為11.2，三四線城市房價收入比為7.9。

　　今年上半年房價收入比排名前10的城市分別為：深圳、三亞、北京、上海、廈門、廣州、杭州、福州、海口、南京。

　　都是一二線大城市，其中排名前5的城市深圳、三亞、北京、上海、廈門房價收入比在20以上，說明這些城市的房價很不合理，還有很大的下降空間。

　　對比國際上，就算是紐約、倫敦、東京這些經濟發達的大城市，房價收入比也就是10出頭的樣子。

　　房價收入比最低的10個城市是：株洲、遵義、濰坊、德陽、桂林、北海、鄂爾多斯、常德、周口、岳陽。

　　都是三四線小城市，而且房價收入比在4~6，已經達到了合理區間，這些城市的房價基本沒啥下降空間了。

　　這也是為什么網上很多人感覺縣城或者小城市的房價沒怎么降的原因之一，因為房價本身就沒漲太多，泡沫不大，然后近幾年也都降到底了。

　　同時，近幾年也有很多人選擇從一線城市回到了小城市，盡管收入會下降，但是房價低，離家近，加上小城市的商業配套現在也完善了，幸福指數不比大城市低。

　　最后，總價一下。

　　房企銷售現在已經處于雪崩狀態，百強房企今年各月的銷售額基本只有3年前的二三成，處境困難。

　　房價也還在全面下跌，樓市依然是寒風刺骨。

　　判斷房價是否跌到位，參照租售比和房價收入比兩個指標。