9月4日，一份關(guān)于開展配售型保障性住房需求摸底工作的函在網(wǎng)上流傳。以后是不是真的不用掏空六個(gè)錢包買房了？

配售型保障房是怎么來的？

2023年8月，國(guó)務(wù)院審議通過《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》，提出要建設(shè)配售型保障性住房。

這里把房屋劃歸了2種屬性：商品房、保障房。保障房又包括配售型保障房和保障性租賃住房。

這標(biāo)志著我國(guó)保障性住房市場(chǎng)逐步轉(zhuǎn)向“配租+配售”的新模式。

以廣州為例，2024年8月，廣州住建局起草《廣州市配售型保障性住房管理辦法（試行）（征求意見稿）》，規(guī)定配售型保障性住房單套建筑面積原則上控制在 90 平方米以下；戶型以實(shí)用緊湊型的兩居室、三居室成套住房為主；明確準(zhǔn)入條件、同時(shí)禁止以任何方式違法違規(guī)將配售型保障性住房變更為商品住房流入市場(chǎng)。

以西安為例，配售價(jià)格為商品房?jī)r(jià)格的50%，要求申請(qǐng)人無房或居住條件差等。

保障與商品劃清界限，雙軌制顯現(xiàn)

從上述信息可以看出，配售型保障房在實(shí)際執(zhí)行過程中將劃清“保障”與“商品”的界限，體現(xiàn)在：

配售型保障房?jī)r(jià)格便宜，但是不能變?yōu)樯唐贩苛魅胧袌?chǎng)。保障性住房瞄準(zhǔn)剛需，有可能會(huì)成為“年輕人的第一套房”，為城市的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展提供保障。

配售型保障房對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊有多大？

理論上，在住房需求不變的情況下，房屋供給越多，房?jī)r(jià)越低，這是房地產(chǎn)定價(jià)的基本原理。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)已經(jīng)有多個(gè)城市公布配售型保障性住房籌建計(jì)劃。北京上海廣州深圳都有1萬套。上海作為全國(guó)配售型保障房供應(yīng)力度最大的城市，十四五期間年均規(guī)劃建設(shè)配售型保障房規(guī)模超400萬平方米，占近三年宅地成交面積的比重居全國(guó)首位（27%）。

初看保障房與存量住宅相比體量還很小，換一個(gè)角度看，

很多城市 2024 年配售型保障性住房的建設(shè)套數(shù)/2023 年住房成交套數(shù)超過10%，足以對(duì)萎靡的市場(chǎng)形成較大沖擊。

在當(dāng)前商品房市場(chǎng)容量不斷萎縮的背景下 ，具有明顯價(jià)格優(yōu)勢(shì)的配售型保障房無疑是對(duì)周邊存在庫存壓力的商品房市場(chǎng)的二次加壓，尤其是配售型保障房供應(yīng)節(jié)奏相對(duì)較快且供應(yīng)區(qū)域臨近中心城區(qū)的城市，短期內(nèi)或?qū)⒚媾R全市商品房去庫存難度升級(jí)的嚴(yán)峻考驗(yàn)。

從財(cái)政角度看，政府角色也在改變

政府會(huì)從過去賣地角色變?yōu)榉康禺a(chǎn)運(yùn)營(yíng)商服務(wù)商的角色。

保障房租賃：目前已有60 多個(gè)城市公布了存量收儲(chǔ)的試行辦法，但實(shí)際落地的城市仍較少，未來可能會(huì)逐步推進(jìn)。配售型和保障性租賃住房正在一些城市試點(diǎn)，預(yù)計(jì)一線城市的增量將達(dá)到20%。

在地方政府賣地收入斷崖式下跌的情況下，運(yùn)營(yíng)收入有望成為一個(gè)穩(wěn)定的收入替代來源。

當(dāng)年轟轟烈烈的房改，如今還是走到了岔路口

回看1998年房改，對(duì)中國(guó)市場(chǎng)全面化改革的影響是無比重大的，1998年發(fā)布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化。

這個(gè)過程看樣子已經(jīng)成為了歷史，走到今天，快速行駛的列車終于要進(jìn)入分叉口。

房地產(chǎn)雙軌制把價(jià)格歧視演繹的淋漓盡致

價(jià)格歧視實(shí)質(zhì)上是一種價(jià)格差異，通常指商品或服務(wù)的提供者在向不同的接受者提供相同等級(jí)、相同質(zhì)量的商品或服務(wù)時(shí)，在接受者之間實(shí)行不同的銷售價(jià)格或收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。價(jià)格歧視是一種重要的壟斷定價(jià)行為，是壟斷企業(yè)通過差別價(jià)格來獲取超額利潤(rùn)的一種定價(jià)策略。

雙軌制將房屋硬生生分成了2個(gè)市場(chǎng)：保障房市場(chǎng)和商品房市場(chǎng)。通過設(shè)置門檻，精準(zhǔn)的將不同群體分隔開，按照不同的價(jià)格出售同一種商品。算盤打的啪啪響。

新加坡模式？

新加坡住房保障體系以組屋制度為主，新加坡的政府組屋體系包括一到二室的組屋、三室的組屋、四室的組屋、五室和行政公寓。截止 2020 年，新加坡保障房-組屋的占比達(dá)到了 78.69%，而中國(guó)保障房的占比僅為 13.35%。截止2023年6月底，新加坡居民杠桿率為48.1%，而我國(guó)超過60%。

美國(guó)模式還是走日本模式？

美國(guó)的房?jī)r(jià)指數(shù)在2006年初達(dá)到頂峰后開始大幅下跌,直到2012年觸底,累計(jì)跌幅超過35%，用時(shí)6年，這與次貸危機(jī)引發(fā)的房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤緊密相關(guān)。

日本的房?jī)r(jià)指數(shù)在1991年第一季度見頂,此后長(zhǎng)達(dá)18年持續(xù)下跌,跌幅一度超過45%。

中國(guó)的房?jī)r(jià)指數(shù)在2021年第三季度達(dá)到峰值后開始下降,截至目前已經(jīng)下降了約16%，已經(jīng)跌了2年多了。

如果按照美國(guó)模式，2027年房?jī)r(jià)觸底，

如果按照日本模式，2040年房?jī)r(jià)觸底。

不管哪種模式，有一點(diǎn)不變的就是，房子會(huì)越來越多，人會(huì)越來越少。

我們總是在猜測(cè)明年會(huì)不會(huì)好轉(zhuǎn)，

實(shí)際上，從周期角度看，下降之后很少是v型反轉(zhuǎn)，反而會(huì)在重燃希望的那一刻加速下滑，在真正的絕望中完成出清和新舊周期的交替。