敏銳捕捉到歐美人對海灘消遣的鐘情，2016年，一家在南京成立的品牌卡佩希，告別全品類女裝的雜貨鋪模式，邁進顆粒度更細的泳裝賽道。

只用了短短一年時間，卡佩希的泳裝線上銷量就登頂北美市場，勢頭驚人。到了2023年，卡佩希的全球凈銷售額達12.9億元，并一躍成為南京的培育獨角獸企業。

▲示意圖

很多人知道，這家獨角獸新秀早已“安家”南京南站。不僅如此，艾佳生活、運享通、金凱恒新材料等獨角獸、瞪羚企業，也選擇在南站辦公；光是南站江寧片區，已累計入駐企業近3700家（數據截至2023年11月，來源于江寧發布）。南京優質企業，為何格外偏愛南站？這，得從南站超前的TOD模式說起。

01

匹配TOD大城，南站迭代綜合體來了

日本六本木新城、法國拉德芳斯、重慶沙坪壩……細數國內外的TOD大城，不得不承認TOD已重構城市格局，深刻影響當代生活方式。

南京南站，同樣是優秀的TOD范本。

1991年開啟早期規劃、2008年初正式開建，長達17年的縝密、前瞻性籌備，為南京南站預留了超乎想象的TOD發揮空間。

▲南京南站實景

區別于不少還在起步期的TOD，南站是南京城建的扛鼎之作，這基于幾個事實：

20多年前，契合南京“多中心敞開式”城市格局+“南京向南”發展戰略，落地主城南部的南站，打開了南京南大門；

投用10多年，以高鐵樞紐為楔子，南站早已連點成片，發展成主城重要的核心板塊，并與新街口、河西形成三足鼎立的城市中心；

順勢而為，南站被定位為全國重要的金融商務中心，是南京的區域總部聚集地。高鐵樞紐經濟的輻射力強勁，自然能加速優質產業的落地及獨角獸、瞪羚企業等的孵化。

現在，再來審視南京南站TOD的巧思。

得益于早期規劃階段的預見性土地凍結，南站開建前，周邊沒有一座高樓大廈，這才有了后來地上、地下空間開發的游刃有余。

錨定華東地區最大的交通樞紐，南站不僅是鐵路樞紐，也要融合地鐵、出租車、長途汽運等多樣化交通模式。

在當時，國內已建成的交通樞紐多為傳統換乘方式，復雜又繁瑣。如何快速便捷實現交通切換？“前無古人”的局面下，南站首創垂直換乘，通過上下垂直通道，在立體空間里實現高鐵、地鐵、公交、出租車等六種交通模式的高效無縫轉換。

還沒完。有了多維交通做抓手，官方就空間布局、環境景觀、經濟產業等進行深層次研究，為南站敲定“樞紐型商貿商務綜合片區，南京城市的標志性門戶”定位。

這里，已形成立體布局：

地下，不光有已開通運營的1、3、S1、S3四線地鐵，地下商業街、步行通道、下沉廣場等也將形成有機組合。

地上，全齡學校、迭代住區、濱水公園等之外，綠地之窗、高鐵網谷、證大喜瑪拉雅……一點點填充南站CBD，構成超強產業、商業集群。

敲黑板，產業經濟發展+企業進駐需求的持續進化，對南站CBD的商辦產品提出更高要求。匹配漸入佳境的南站，站在巨人的肩膀上，約25萬方、涵蓋豐富業態的金輪星際中心來了。

▲南京南站實景

還有玄機。

在南站，地下、地上不是互為割裂的。借助垂直交通、下沉廣場等，地上與地下，室內與室外，是互相連通、形成閉環的復合式空間。

不夸張地說，這是迄今為止南京最為超前、兌現度最高的TOD樣本。工作、生活在這里，便捷指數一騎絕塵，不服來辯：

就職的頭部MCN機構位于金輪星際中心的A1座甲寫里，干脆就在隔壁座買一套精裝小公寓，在家就能打卡的快樂誰懂？

午餐時間，金輪自帶商業形形色色的餐飲店，夠翻牌子了。想走遠一些？約上同事去證大商場也未嘗不可啊。

▲金輪星際中心實景

出差頻次并不高，有需要時，背上雙肩包就能出發。散步消食的功夫，就到了高鐵候車廳。

返程的晚上和朋友約在新街口小聚，下了高鐵，出站口就有直達地鐵口的垂直通道，連安檢都能直接省去。

▲南京南站實景

你看，隨著開發進程的加快，城市空間格局已進化到下一個層級：

以軌道交通為支點，辦公、商場、住區、學校、公園等糅合在步行友好的復合式空間里。典型樣本南京南站，正以超前的規劃、高濃度的兌現，引領未來生活、工作方式。

02

南京商辦專家金輪，值得信賴

迷人的TOD大城，對優質產業有與生俱來的吸引力。

隨著高鐵成為連接城市間的主流交通工具，高鐵樞紐經濟衍生了強大的人流、物流、信息流效應。這些，恰恰是南京南站產業聚集的穩定內核。

滿足需求，產業辦公載體順勢而來。光是南站南廣場的金輪、招商蛇口、萬科等，總體量就將高達230萬方。

有了強大的產業“容器”，南站的總部經濟、商務商貿、科技創新、數字創意等產業勢頭強勁。以總部經濟為例：

南京是南京都市圈的核心城市、長三角唯一的特大型城市，又是滬寧杭一體化的關鍵一環。以南京為中心的經濟圈，已成為帶動中西部地區發展的重要傳導區域。

僅借力高鐵樞紐，南京就形成了1小時通達南京都市圈；1.5小時抵達省內及長三角主力城市；最快3小時到達天津、北京；10小時貫通成都、重慶等城市的一日交流強輻射圈，放大同城效應。

15臺28線站臺、高鐵每天發車超500次，疊加4條已開通地鐵（含1條機場線）+超20條公交線，如此強大的交通體系加持，對于將總部設在南京的企業而言，還有比南站更適合做辦公場地的地方嗎？

▲南京南站實景

不難預見，得益于集核發展、區域帶動的優勢，南站TOD還會對南京產業格局產生重要影響，比如推動物流及服務業的加速布局與發展。

事實上，去年底江蘇省物流產業促進會就已搬遷到南站，借助多維軌道交通，吸引產業鏈上的上下游企業落戶，華東片區的物流產業總部呼之欲出。

產業動能強勁，被南京南站的高效率、復合式場景打動，越來越多的企業選擇在此“安營扎寨”。

我們發現，無論是整層購買還是分散式入手，不少公司、企業家的選擇，默契地指向金輪星際中心。

▲示意圖

分享幾個案例：

公司A：主動擁抱南站產業大趨勢

公司A，專注數字藝術，深耕元宇宙技術的研發和應用，此前一直在雨花租賃整棟樓作為辦公場地。

與南站高質產業契合，被便捷地理位置、迭代辦公環境等深深打動，去年，公司A買下星際中心兩層整層辦公，繼續潛心探索動漫的星辰大海。

公司B：高端甲寫為企業形象賦能

公司B，主營外貿服裝，隨著業務做大做強、與國際客戶的見面交流頻次變多，此前租用的老舊寫字樓已無法滿足企業形象的展示。

深度考察南京多個熱門辦公板塊后，公司B購買了交通維度、甲寫配置等高度契合自身形象的星際中心整層辦公。

企業家C：自用出租靈活，收益跑贏多數理財

去過很多城市，企業家C看好近高鐵樞紐的產業辦公前景。截至目前，已在星際中心入手十來套寫字樓，除了自用的，其余全部出租。

企業家C算過一筆賬，按照合同價計算，自己租掉的寫字樓年租金回報率近6%，秒殺市面上大多數理財及銀行定存的收益。

為什么選金輪？為什么選星際中心？很多企業家相信品牌的力量：

進入內地30年的金輪天地控股，專注商業和住宅地產的開發運營。在南京，金輪國際廣場、金輪峰華、金輪星立方、金輪雙子星、金輪新都匯等，深刻影響了南京商辦市場格局。南京商辦專家金輪，值得信賴！

03

十大優勢加持，星際中心賣爆了

一個重要政策背景：緩解商辦市場筑底徘徊的現狀，南京在政策端發力，針對性地通過減少商辦用地供應、優化商辦地塊規劃等，推動市場回歸良性發展。

就在昨天，美聯儲如期開啟降息周期，高達50個基點的降幅猶如一枚深水炸彈，引發樓市的躁動與猜想。

畢竟，美聯儲的上一次降息（2020年3月），曾直接帶動我國的信貸寬松，間接引爆樓市。

盡管今天公布的LPR按兵不動，但拉長時間線來看，這次美聯儲50個基點的大幅降息對房地產而言是巨大利好，市場有望在降息的刺激下變得活躍，提振信心。目前，南京首套、二套商貸利率均為2字頭，商辦產品的貸款利率也在低位上，購房成本進一步降低。

供給端經過優化、貸款成本降低，南京商辦市場的“績優生”愈發稀缺，價值集中爆發。憑著十大優勢，金輪星際中心的辦公產品賣爆了。

▲示意圖

優勢一：亞洲最大高鐵站，穩定輸送超3000萬年客流量

數據顯示，南京南站高鐵年發送人次穩定在3000萬以上。快速便捷連通全國主流城市不說，人流=財富流，背靠這座亞洲最大高鐵站，金輪星際中心的掘金潛力不用懷疑吧？

優勢二：四線地鐵，串聯全城

對內，四線地鐵疊加繞城高速、宏運大道、玉蘭路等干道，南站深度串聯全城，實現商務商貿、服務業等的聯動發展。這對相關企業的吸納力可想而知，星際中心，順勢承接可觀的辦公需求。

優勢三：中軸花園直通南站

得益于占位優勢，金輪星際中心是南站唯一的“站—寫—寓—商”一體直通綜合體。項目東側，是由金輪開發打造、連通南站南廣場的中央軸線花園。未來建成后，約700米長的地下主題商業街可以直接串起金輪綜合體和地鐵。

▲金輪星際中心效果圖

優勢四：約25萬方綜合體，一站式滿足

區別于一些單一的寫字樓，金輪星際中心是約25萬方的綜合體，包含3棟甲級寫字樓、1棟酒店式公寓、約3萬方商業等豐富業態。

高鐵、地鐵、公園等在側，整個星際中心綜合體將辦公、居住、消費、出行、休閑等需求閉環，一站式輕松滿足。

優勢五：國際甲寫，一流辦公環境

對標總部集群，星際中心甲寫是高標準、高配置的現代感營造。不信？看看已于去年售罄、交付投用的A1座甲寫實景就知道了。

▲金輪星際中心A1座實景圖

項目目前主力在售的準現房B1座甲寫，在A1座的基礎上進行升級，總層數24層、標準層高4米，室內中央空調、新風系統等是標配。我們得知，金輪天地控股已預留了20-24層作為總部，所剩不多的好樓層，手慢無！

▲金輪星際中心B1座效果圖

優勢六：優質企業入駐，聚集效應顯著

南京西西里新媒體，大家都不陌生吧？這家頭部MCN機構孵化了南京小資生活、黎兜兜等知名賬號，主力IP矩陣粉絲總數累計上億。它的辦公地點，就在金輪星際中心A1座甲寫里。

▲示意圖

不光如此，我們了解到，星際中心A1座甲寫整層出售的多達11層，入駐企業的實力毋庸置疑。不要小看頭部企業的聚集效應，頂尖企業的品牌形象、客戶資源等，對甲寫何嘗不是反哺呢？

優勢七：故宮專屬物業管家，提供高水準服務

對于甲寫而言，優質服務也是軟實力的一環。星際中心辦公的服務從置業前就開始了，專業的商辦置業顧問團隊，根據企業需求進行個性化定制。入駐后，故宮專屬物業管家、全國排名前三的綠城物業提供事無巨細的高水準服務。

優勢八：業態豐富，整層、獨棟隨心選

深耕金融、外貿等行業，想拿下整層辦公；公司處在上升期，需要一間小戶型過渡；酒店界大佬，想在南站布局中高端商務酒店……在星際中心，這些需求統統能滿足。

劃重點，商辦專家金輪很懂大客戶的需求，打造了商辦王牌——4個獨棟。其中2個早已出售，待售的2個使用方式靈活，從空間格局來看非常適合做中高端酒店。懂的都懂，有強行動力的大佬已經出手了！

優勢九：約900㎡屋頂花園，給足情緒價值

一個彩蛋，星際中心B4獨棟的屋頂空間，也能物盡其用！放松身心的莫奈花園，西餐廳的露天餐臺……離開工位，盡情去享受美好生活吧！

優勢十：南站辦公租轉購的最佳“平替”

我們知道，對企業而言，產業生態圈至關重要。辦公載體之外，圈層能助力打通產業上下游，閉環生意合作鏈。

經過十多年的發展，南站的總部經濟、高端商務商貿、酒店、外貿、元宇宙等產業已自成體系，互相交織、合作共贏。

對于深度扎根南站，此前一直租賃辦公場地的企業來講，南站現有的辦公載體多數有些年頭，軟硬件難以匹配實時更迭的需求。星際中心沒有競品的準現房迭代甲寫，恰好是這些企業租轉購的最佳“平替”。有企業家已初步算了筆賬，入手星際中心甲寫的月供，幾乎和現有租賃的月租金持平。

04

整層、小整層、獨棟、公寓，隨心選

想與幾千家優質企業為鄰、Get掘金密碼？還有機會，目前，金輪星際中心主力在售B1甲寫、B4獨棟產品。

▲示意圖

具體來看：

B1共有24層，南北約8.5米挑高雙大堂、9部智能高速電梯、智能安防樓宇系統等，是專屬甲寫的排面與儀式感。

標準層，一層12戶，層高約4米，主力建面約124-181㎡。現代化精裝公區之外，室內獨立控制、單獨計費的中央空調，使用更靈活方便。

硬核產品對優質企業的吸引力驚人，我們發現，很多企業選擇整層或半層購買B1甲寫：

整層建面約1739㎡，多被大規模、頭部企業拿下；

中型企業購買半層，單戶建面約850㎡并有約223㎡公區面積，可不就相當于“小整層”嘛！總裁辦公室、辦公區、會議室、洽談區等豐富功能區，即時安排！

▲B1座平面展示圖

直面中軸花園的B4獨棟，整棟建面約7587.52㎡，簡直為獨立企業總部、中高端商務酒店等量身打造！

以中高端酒店為例。高鐵樞紐每年為南站輸送超3000萬客流，形形色色的日租、短租需求巨大。但現階段，南站以自營酒店、民宿為主，高端精奢酒店仍有較大缺口。

星際中心B4獨棟，精準填補這一缺口。標準層單間層高約4米、面寬約4.2米、進深最大約8.7米，室內空間可達40-50㎡。這奢闊的尺度，讓高端精奢酒店有充足的發揮空間。

▲B4座標準層平面展示圖

B4，還有彩蛋。一層為商業，支持重餐飲，為酒店引流；頂樓約900㎡的屋頂花園有約500-600㎡的自由空間，隨心改造成網紅打卡地。想象一下，近觀南站中央軸線花園，遠眺秦淮新河、將軍山組合的城市大片，松弛感立馬有了。

居住、投資南站的更多選擇，星際中心同樣全面！

恰逢南京金秋房展會進行時以及即將到來的國慶節，金輪拿出滿滿誠意，星際中心A3座層高約3.5米的酒店式現房公寓，指定房源一口價約53萬起，無憂托管月租金近3000元/套，完勝各類理財，手慢無！