地產財富會

美聯儲降息狂歡，

LPR下調預期落空，

樓市下一步行至何方？

2024-9-23

LPR順勢下調的預期，落空了。

9月20日，央行發布9月份貸款市場報價利率（LPR）：

1年期LPR為3.35%，5年期以上LPR為3.85%。對比8月LPR數據，9月LPR保持不變。

而就在此前一天，美聯儲剛剛上演一場降息大戲，全球市場仿佛迎來了一場久違的甘霖。

這個節骨眼上，很多人大家翹首以盼國內LPR能來個“同步大跳水”，但央行卻選擇了——

“按兵不動”。

其中究竟有何深意？又會如何影響接下來的樓市走向呢？

美聯儲4年來首度降息

刺激地產股率先發力

美元降息通道終于打開。

9月20日，美聯儲正式宣布降息50個基點的消息率先在地產中介群刷爆，隨后中介開始在朋友圈輪番轟炸。

各種文案那是相當浮夸，甚至不少中介紛紛鼓吹“美國降息、房價上漲”。

不過也可以理解，畢竟樓市期待好消息太久了。

盡管這兩年政策空前加碼，但成交和價格還沒有止跌，而且縮水趨勢還在持續。

統計局前幾天剛剛發布的8月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動數據顯示：

8月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅比上月收窄0.2個百分點。

其中，一線城市除了上海微漲0.6%外，北京、廣州和深圳集體下降，分別為0.5%、0.5%和0.8%。

二、三線城市新建商品住宅銷售價格環比跌幅就更大了，分別下降0.7%和0.8%，且降幅均比上月擴大0.1個百分點。

8月份二手住宅價格也是跌勢不減。

一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.9%，降幅比上月擴大0.4個百分點。二、三線則環比分別下降1.0%和0.9%，降幅比上月分別擴大0.2個和0.1個百分點。

而此次美元4年來的首次降息，被各界認為是標志著美國貨幣政策從緊縮轉向寬松的一個明確信號。

要知道，美元作為全球貨幣的霸主，其一舉一動都牽動著全球市場的神經。

如今重啟降息， “美元潮汐”也勢必會影響全球經濟。

最直接的效應就是我們的降息預期和樓市預期被打開了，未來的可操作空間更大了。

由于預期抬升，資本市場的反應也是非常迅速——股市明顯沖高，地產股更是掀起一波漲幅。

截至9月20日晚間收盤，世茂集團、新華聯、萬科企業、融創中國等漲超6%，中交地產、首開股份、京投發展等漲超4%。

LPR按兵不動意料之中

樓市期待更多實質性舉措

面對美聯儲的降息大禮，央行卻顯得格外冷靜。

這次LPR按兵不動的操作，其實在意料之中。

這是因為此次LPR按兵不動也與地產下行周期直接降息的刺激效果不強有關。

之前美元加息周期，央行降息一直是收著的，而且年內央行已降息2次，加上近年來的連續降息，LPR已進入歷史低位，現在正處于政策效果的觀察期，沒必要操之過急。

LPR歷史走勢圖

事實上，相比降息，樓市目前期待更多實質性提振動作落地。

一線城市現在已經開始行動了。

據報道，北京擬優化房地產政策，適時取消普通住宅和非普通住宅標準。

隨著政策落地，將有助于降低購房者置業成本，推動改善性住房需求釋放。

在實質性舉措這一點上，彭博社似乎就很懂得怎樣迎合中國樓市“讀者”們的口味。

央媽LPR按兵不動的當天，彭博社的周五慣例“小作文”也新鮮出爐了。

知情人士稱，監管機構正討論在北京、上海等一線城市放松購房的相關戶籍限制。他們說監管部門也考慮在因城施策前提下，允許不再區分首套房和二套房。這些改變意味著非本地居民在一線城市購房的需求可能得到提振，而購買二套房時購房者或將享受更低的首付款比例和貸款利率。

有沒有發現，這兩年，彭博社的雞血“小作文”特別多。

盡管每次消息都不那么“靠譜”，但關鍵是特別容易上頭。

尤其每次地產人想要擺爛的時候，續上一杯“彭博社小作文”，頓感地產曙光又現，期待值拉滿。

不過，一線全面放開戶籍限制不太可能，但即便是局部放松，劃幾個區域打打樣，或者首套房、二套的劃分限制解除，也將是一個實質性大招。

其實，當下的市場更期待，也更需要來一劑“強效藥”。

比如存量房貸降息，穩定居民信貸；比如高層通過省市重點工程、房地產三大工程等加杠桿提振樓市，助力房企恢復。

總之，年內接下來幾個月將會是企穩樓市、推動市場回暖的一個重要節點，而政策工具箱也不能再藏著掖著了，該用的大招得抓緊使出來。

美元降息

對后續市場有何影響？

雖然這次LPR沒動，但市場預期已經打開，隨著美聯儲降息周期的開啟，有望進一步減輕人民幣匯率面臨的由利差形成的外匯流出壓力，并打開國內貨幣政策空間。

此前，“美元微笑理論”提出者，史蒂芬·詹（Stephen Jen）預測：

隨著美聯儲降息，中國企業可能會選擇出售高達1萬億美元的美元計價資產。進而實現一萬億美元的資金回流。

當前通縮環境下，需要高強度的刺激，花錢的地方很多。

比如，近期從中央到地方，接連推出消費品以舊換新的方案。國家更是直接向地方安排1500億元左右超長期特別國債資金，大手筆支持消費品以舊換新，以進一步鞏固消費市場的恢復基礎。

現在，美元降息，可能資金回流有限，但首先降息預期被進一步打開。央行有了更大的操作空間，除了降息給居民企業的杠桿“節流”，還可以開源花錢提振市場。

后續在基建設施和地產領域，也有可能加速發行專項債券和超長期國債，來支持房地產行業回溫。

同時，美聯儲開啟降息周期后，國內按揭房貸利率有望進一步下調。這將降低購房者的還款壓力，提高購房意愿。

樓市預期也會得到一定程度的修復，因為降息政策通常被視為經濟寬松的信號，有助于提升市場信心。

在房地產市場方面，這將促進購房者和投資者的積極入市——除住宅外，一些資產價格接近底部的優質大型商場、寫字樓、產業園區和物流園區有望迎來新的投資機會。

此外，房企融資環境會得到進一步改善，降息有助于降低房企的融資成本，改善其融資環境。這將有助于房企緩解資金壓力，加快項目開發進度。

包括當前被明顯被抑制的地產股，有望吸引到更多資金。

因為隨著行業出清，目前地產股的質量相對更高，尤其是一些拿地成本較低、布局一二線核心城市、利潤表現較好的房企，后續股價反彈的概率加大。

風起于青萍之末，浪成于微瀾之間。

對于房地產市場而言，或許依舊壓力重重，前路漫漫，如何調整關鍵還在于自身。

但不論如何，美元降息的風向標已經轉動，全球經濟的潮汐也隨之而動。

需要相信，這會是一個好的開始。

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