3年前，2021年年底，濟南樓市如火如荼，各房企成績單耀眼無比。

那一年，濟南市場前六名，全部過了百億。分別是：萬科、融創、中海、龍湖、綠地和恒大。

另外，前十名全部都是外來頭部房企，華潤、碧桂園、金茂等。

然而，2024年前八個月的業績排行，濟南本地房企回歸勢頭明顯。

銀豐、濟高控股、濟南城投、歷下集團等都殺入了前十名。幾年前，這幾家企業，對投資地產可沒興趣。

令人唏噓的是，今年，不少頭部房企已經從排行榜上消失。其中，有一些已經“放棄”濟南市場。

更有甚者，正在逐步放棄山東市場，包括青島、煙臺。

1、知名頭部房企，風光不在

2021年，融創在濟南干了接近150億，在山東實現了濟南、青島齊頭并進的雙城模式。

如今，融創完全放棄了這兩個城市。甚至于西海岸新區的大量存儲，比如星光島某住宅地塊都被拍賣了。

同樣，龍湖和碧桂園情況類似。

那時候，憑借“高杠桿、高周轉、強擴張”策略，在房地產高歌猛進的那個時代，知名頭部民營房企也迎來了黃金發展期。

如今多數還有拿地實力的房企，都在重倉南方市場，江浙滬、廣東等一二線城市。比如，已在濟南市場近乎于隱身的融創，仍然在上海奮戰，熱銷，業績還不錯。

看看山東市場，以濟南和青島為例，很多布局多年的頭部房企不斷在做減法。

萬科不僅放棄了濟南，連青島、煙臺也放棄了。僅剩的一些尾盤，艱難去化中。2023年，萬科在山東沒拿一塊地。

恒大和碧桂園屬于棄療型的；世茂、旭輝，中南、中駿、金科、藍光等外來房企還在掙扎中，但已經不可能在濟南繼續拿地了。

龍湖很有意思。說它正在放棄濟南，因為龍湖在濟南的市場份額不斷下跌，從百億到僅剩零頭，肉眼可見。

但龍湖去年還在濟南補倉了，目前西客站項目業績還不錯。

最近兩年，龍湖在山東，基本就是去化庫存，先放棄煙臺，再放棄青島。最輝煌時候，龍湖山東有三家城市公司，現在僅剩一家了。

中海的路線和龍湖相似。先是放棄了煙臺和威海，進行合并、裁員。

去年，中海在青島和濟南分別拿了27.9萬平、17.3萬平土地。持續在濟南拿地，這也是中海仍能霸榜濟南樓市的原因。

能看得出，龍湖和中海雖然還在濟南、青島市場奮戰，但明顯謹慎了很多。

不拿地或者謹慎拿地，庫存不斷去化，很多房企開始縮減在山東的人員規模等。

比如，華潤、金地、中駿、龍湖、新城、碧桂園等，有的把濟南青島合并成了山東公司，有的把青島降成事業部，有的取消了濟南分公司……

2、這真是一個圍城！

四五年前，多家頭部房企，轟轟烈烈地殺入山東，首選濟南和青島，其次煙臺、威海。如今，不少房企已黯然離場。

能做到體面撤出的，很少。這像極了年輕人往大城市蜂擁，遭受挫折打擊之后，重回夢開始的地方。

在濟南，在青島，也見證了諸多頭部房企的崛起和衰敗。衰退過程中，總會伴有陣痛和意外。就像這幾天熱度很高的新城控股。

王老板出獄后，雷厲風行，某副總裁、某區域總經理先后被送進去了。

萬科濟南前老總上半年也被帶走了。

當外地頭部房企，經過大洗禮之后，讓出了山東市場。雖然，市場整體下滑，蛋糕小了，但還是有機會的。

這不，一部分本地房企，開始布局；還有一部分平臺公司，在關鍵時刻托底。

濟南這邊，本土民營房企就是銀豐地產，濟南銀豐玖璽城，穩定輸出；鑫都置業、瑞馬集團、眾成、東海集團等省內房企，也在濟南有布局。

今年，濟南市場很明顯的一個變化就是，平臺公司的崛起。這里面有被迫成分，但至少比“跑路”房企強很多。

像濟高控股、濟南城投、歷下集團等市場份額已經很高了，排行榜上很顯眼。

青島市場，海信地產和海爾地產，依然強勢；和達、青特、天一、瑞源等本地房企還是中堅力量；外來房企，金茂、保利表現還不錯。

青島樓市也有本地國企的身影，比如，北岸控股、地鐵置業、國信集團等。但青島國企市場占有率沒濟南平臺公司高。

不得不說，濟南的平臺公司是真下血本拯救市場。比如，濟高控股，獨立操盤了多個項目，同時還跟保利等房企合作開發，冉冉升起中。

還有一個細節。省內房企對青島市場仍然有濃厚興趣。

來自淄博的金鼎智達，兩年“抄底”青島三個地塊，甚至跑到嶗山高價拿地，勇氣可嘉。

東營的海通在青島城陽也布局了一塊地……

市場再差，也擋不住“嘗鮮”者。當然，也有從青島市場悄然撤離的。

你看，昔日濰坊大佬恒信、日照大佬安泰，在青島嘗試兩個項目之后，立刻就消失撤出了。

各位，咱們何嘗不是如此？經常，自己親自撞了南墻，才知道疼。

四年前，地不好拿，房子好賣；如今，地好拿，房子不好賣……

一個不能穩定、持續的市場，誰都發怵。

購房者，害怕買了虧；房企，擔心拿地陷進去。

你說，路在何方？