降息！降準！降首付！

9月24日上午，央行突發多個重磅利好——

據多家機構的測算，此次下調預計惠及1.5億人口。如以商貸額度100萬元、貸款30年還款方式計算，將存量房業主將每月節省利息支出300元左右，合計能省下超10萬元、一輛汽車的價格。

此次，央行降息降準、美聯儲降息等多重利好堆積，對樓市將產生怎樣的影響？當前是否是適合的購房時機？政策已經出盡了嗎？

針對市場關注的諸多問題，鳳凰網房產和風財訊開展線上直播，邀約原國家房改課題組組長、中房集團原董事長孟曉蘇，中國企業資本聯盟副理事長柏文喜，億翰智庫研究中心總經理于小雨等多位專家從不同領域開展了解讀。

政策什么時候落地？

金九銀十還有嗎？

孟曉蘇認為，此次調整存量房貸利息，是住房抵押貸款的理性回歸，是對過去錯誤政策的徹底糾正。測算下來，能夠為老百姓減少1900億的年利息，讓老百姓松一口氣，用錢來消費、旅游等，這也是惠民政策。所以為央行政策“叫好”！

但“金九銀十”并沒有那么樂觀，房地產不可能出了ICU就進入KTV。

過往擠牙膏出政策、已出政策落實、地方“土政策”的阻礙、房價預期不穩、一線城市未完全取消限購、保障房建設緩慢等問題仍然存在。所以，政策還沒到位，樓市恢復不要過于樂觀，樓市可能會持續低迷兩年或者更長時間，部分城市會出現房價的持續下跌。

不過，相信政策量的積累會造成質的突破，積小成大。未來，存、貸款利率都有可能繼續下降，惠及老百姓的內容會越來越多。

柏文喜則認為，從市場感知來看，九金幾乎沒太多存在感。此時出臺政策有利于推動“金九銀十”的重現，對于樓市是非常迫切和需要的，同時對宏觀經濟而言也將起到主推作用。估計在國慶節（10月1日）之前政策就會逐步落地，期待銀十的到來。

于小雨認為，這次央行提到的降息可能是在LPR基礎上有一定的基點調整，這可能需要一個月左右的時間，主要是看各個城市、銀行的具體落實細則。

提前還貸、斷貸情況會緩解嗎？

目前市場上出現斷貸、法拍房增多等現象，究其根本是因為第一保障房缺失，逼著老百姓不得不進入新房市場；第二是房地產市場調控影響到了市場低迷、相關產業、甚至是居民收入。

“在這種情況下，老百姓斷貸并不是因為他不努力，而是環境的不可抗力，這不是老百姓能夠解決的問題，而是大形勢造成的。”

對此，孟曉蘇提出了四個解決方案：貸款延期、停息兩年、收購法拍房、銀行的租賃公司介入。“房子是老百姓最后的底線，要用足中央出臺的各項政策，同時也呼吁新政策穩定市場預期，不要把老百姓逼得太緊。”

于小雨認為，提前還貸關鍵在于購房者的收入是否穩定，能否覆蓋每月定額的房貸支出。如果可能覆蓋，那么在利率下行的情況下，適當保留房貸，不提前還款。這部分資金可以用于尋找好的投資渠道。但如果收入預期非常不穩定，且有閑錢建議還是提前還貸較好。

公積金利率會同步下降嗎？

孟曉蘇、于小雨等均認為，公積金利率也應該下調。

此前公積金和商貸利差較大，具有明顯的優勢。但隨著商貸利率下調，利差正在縮小。未來，公積金調整頻次或速度上可能不如商貸，但按照目前的環境，商貸的調整也會倒逼公積金調整。

現在是合適的購房時機嗎？

買商品房還是等保障房？

買房的決定因素主要看三個預期：房價、收入和交房，利率只是對其影響較小的一個點。而現在通過政府監管，交付風險已經減弱；房價在經歷了三年調整期后呈現走弱態勢，但政策不斷出臺利好，房價往下走的空間實際上是在變窄。

于小雨認為，現在可以去市場看一看，只有多看房子才知道自己喜歡哪種類型。當然，看房的這個過程不著急，因為現在房價不想過去變天快。“從居住體驗上來講，更建議大家選擇商品房。現在房企越來越聚焦產品服務，商品房在綠化、配套、戶型設計、智能化等方面比保障房要好。而且現在房價已經調整到相對較低的位置，如果有購房實力的話，商品房比保障房的優勢更大。”

如何選擇房產呢？于小雨給出了一個更為實際的思路，選擇核心城市、核心區，同時考慮房屋的租金回報率，用數據去做決策。

柏文喜認為，如果剛需或者改善型等非投資性的購房者，現在是一個比較好的購房時機。因為經過這兩年的調整，房價相對來講已經下跌了不少，而且行業競爭激烈、管理越來越規范、交房的風險也比較小、房屋質量、小區環境等也都有所改善。但是對于投資性需求來講，建議還是要等到市場處于復蘇點上，而從目前的情況來看，房地產市場還沒有觸底，未來走向具有較大不確定性，可以持幣觀望。

孟曉蘇則持有不同的看法，收入不高的新市民新家庭，其實不用急著買商品房，而是應該呼吁加大保障房建設和供給，如此工薪家庭有可能享受到保障房。

從賣方角度來看，孟曉蘇同樣認為現在不是賣房的好時機。“在樓市下滑的時候，賣房的羊群效應會造成樓市恐慌，加重樓市壓力，房價也就越難穩住。所以，如果不是急于出手套現的話，那不建議此時賣房。”

未來多套房在利率上會和首套房拉平嗎？

柏文喜認為，現在從各地政策取向上，樓市交易寡淡的情況下，多套房和首套房在首付比例、利率等不同的條款紛紛在取消中，而且現在國家整體基調是鼓勵改善性住房需求。所以，從邏輯上來講，首套房和二套房除了首付比例調成一致外，大概率的話，貸款利率也會越來越一致。不再區分首套房還是二套房。

出品 | 鳳凰網風財訊 作者 | 陳文莉 編輯 | 王婷婷