「豪宅更保值」，似乎已經是樓市共識，大家普遍都這么認為。

更核心的地段、更強力的產品，不斷爆搶清盤的豪宅新房都在印證這一點；

那么事實真的如此嗎？

火箭哥團隊一直深耕法拍房業務，最近一套成交的南外灘豪宅值得大家關注——

南外灘可以說是上海豪宅市場流量密碼，從綠城外灘蘭庭到外灘壹號院都是此次日光清盤；

而就在項目隔壁，南外灘標桿豪宅之一：華潤外灘九里成交一套277平法拍房，在24樓的20層中高區、有部分江景，單價約14.8萬就拍下了（僅有契稅）；

這個價格創下近4年來新低，上一套成交在2024年初，當時單價接近16萬：

有意思的是，這套房子隔壁的2001室前段時間也被法拍，一層都是法拍房；

這一層原是某企業家和女婿女兒買來包下的兩套房子，后因經營問題相繼拿出來法拍還債。

作為華潤在市中心唯一的豪宅項目，當年外灘九里是出了名的關系戶盤；

一方面是項目位于南外灘核心區的位置，現在周邊豪宅林立，外加自帶公辦學區：

另一方面，是因為小區樓王自帶無遮擋江面直面三件套，我之前去現場看過非常震撼，類似北外灘的一線江景，真的挪不動腿：

（北外灘江景，供參考）

華潤外灘九里因為小區內有一房產品、層高3米不到等先天問題，所以價格一直比黃浦灣要低一頭；

華潤外灘九里竣工于2012年，這套14.8萬成交的房源在高區；

對標融創外灘壹號院2期當時的一房一價，高區房源的均價在16-18萬之間，我們就取個17萬均價；

兩者一相除：

14.8?17=87折

說實話，這個折扣率并不算高，這和小區和板塊都有關系；

通過這個折價其實隱含著一個道理：

和所有二手商品一樣，無論是再強的地段，房子隨著樓齡都是開始出現折舊，無非就是折舊速度的快慢罷了。

強地段或者強產品IP本身可以獲得更好的保值率，就像是買車的時候保時捷比瑪莎拉蒂更保值一樣；

真淪落到法拍這一天，你也能比別人回更多的血。

在預算允許的情況下，我們也要選擇更多人容易認可的房子來減少下跌風險，比別的板塊跌得少就是賺。

如果你正在考慮買房，火箭哥團隊準備了一份超1萬字的買房避坑寶典，幫助大家在買房過程中避雷，同時包含學區梯隊表和過去5年上海漲幅最快新房排行榜；感興趣的同學可以私信我免費領取：

01 “哪里抗跌？”

從2022年最高點至今，上海房價大概下跌了30%；

理論上說同時期跌幅低于30%的板塊，都屬于抗跌板塊。

上海的二手房價每天都在波動，但的確有規律可循；火箭哥團隊近期整理了上海近百個板塊的漲跌情況，整理給大家一個「保值板塊地圖」；

這些板塊內的標桿次新房價格比起大盤跌幅都要少5-15%不等，如果你正在考慮買房可以作為重要參考。

每個板塊內都可能有老破小、老大樓、動遷房和商品混居的情況存在，所以我們評判的標準也會結合每個板塊情況進行調整，部分回遷房板塊同樣價格堅挺，也有商品房板塊跑輸大盤；

P.S.火箭哥為大家整理了上海最新各個板塊的租售比、房價成交行情和賣房技巧定期在群內分享；群內免費福利太多，我們都寫在這張海報里了：