文/樂居財經(jīng) 林振興

喜歡捆綁其他房企拿地的興創(chuàng)置地，現(xiàn)在開始單干了。

先是7月23日，興創(chuàng)置地以32.17億元獨自吞下大興新城核心區(qū)兩宗地塊。而后9月19日，它再下一城，以22.25億元拿下西紅門鎮(zhèn)6030和6029地塊。

西紅門鎮(zhèn)地塊南面，是御璟星城元啟，它背后浮現(xiàn)了興創(chuàng)置地子公司——興創(chuàng)房地產(chǎn)的身影。業(yè)內(nèi)人士開玩笑說，興創(chuàng)置地拿下6030地塊，是為了不讓外人來內(nèi)卷自己項目。

御璟星城在年中“火”了一把。6月16日，該項目地下室冒煙，數(shù)輛消防車到場處理，才將明火撲滅。

“火”起來的還有興創(chuàng)投資，作為大興地頭蛇，它背靠大興國資委，名下有三大地產(chǎn)旗艦——興創(chuàng)置地、興創(chuàng)房地產(chǎn)和興創(chuàng)中和，這些公司在土拍市場上風(fēng)光無兩。

這半個多月來，京城土拍風(fēng)云變幻，流拍、延期、終止大戲接連上演，興創(chuàng)卻依然頑強拍地，可謂真正的勇士。作為大興區(qū)本土的房企，土拍托底是它應(yīng)有的責(zé)任。哪怕今年上半年虧損5000多萬，興創(chuàng)也要帶頭拿地。

然而，這位地產(chǎn)托底者也有自己的“煩惱”。興創(chuàng)投資四年四換掌門人，這在國企乃至地產(chǎn)圈都不多見。眼下，新帥田永安能否打破董事長任職兩年魔咒？又是否能帶領(lǐng)興創(chuàng)投資扭虧為盈？

“走馬燈”式換人

短短四年時間，興創(chuàng)投資換了四任董事長。

2020年4月，興創(chuàng)投資董事長張濤離職，由支小飛接任。僅僅兩年后的2022年4月12日，興創(chuàng)投資免去支小飛公司董事長、法定代表人職務(wù)，宋強接任。

如同魔咒一樣，宋強在興創(chuàng)投資董事長位置上，也僅坐了兩年時間。2024年5月17日，因工作需要，宋強不再擔(dān)任興創(chuàng)投資董事長及法定代表人，接任者為現(xiàn)公司董事長田永安，任期至2027年5月。

田永安今年46歲，于2001年參加工作，曾先后在興創(chuàng)投資、興創(chuàng)東興投資、興福臨空產(chǎn)業(yè)、大興發(fā)展資本、新航城控股擔(dān)任職務(wù)。在興創(chuàng)投資，他曾是工程部職員，隨后一步步升至總經(jīng)理助理、副總經(jīng)理、總經(jīng)理，并最終成為興創(chuàng)投資董事長。

現(xiàn)如今，田永安跟黨委副書記、總經(jīng)理李宏宇，組成了興創(chuàng)投資的一二把手，掌舵著這家扎根大興的房企。李宏宇是在去年5月底，接替田永安成為興創(chuàng)投資總經(jīng)理的。

目前，興創(chuàng)投資面臨“董事缺位”的局面。據(jù)樂居財經(jīng)了解到，該公司董事會由5名董事組成，截至6月17日，發(fā)行人董事會共4名董事（田永安、李宏宇、袁曉東、王兵），尚缺1名董事待委派。

不僅高管大洗牌，興創(chuàng)投資的控股股東也發(fā)生了變動。6月11日，興創(chuàng)投資控股股東由北京興展投資控股有限公司變更為北京大興發(fā)展國有資本投資運營有限公司（簡稱“大興發(fā)展”），

大興發(fā)展是北京大興區(qū)的國有資產(chǎn)投融資運營平臺，其背后是大興國資委。截至2023年末，大興發(fā)展資產(chǎn)總計12,695,483.78萬元，負債合計8,021,047.06萬元，所有者權(quán)益合計4,674,436.73萬元；2023年度，大興發(fā)展實現(xiàn)營業(yè)收入3,211,396.31萬元，實現(xiàn)凈利潤78,109.21萬元。

背后金主

田永安肩上的擔(dān)子并不輕，他出任興創(chuàng)投資董事長的首份財報已出爐。

2021-2023年及2024上半年，興創(chuàng)投資的營業(yè)收入分別為39.61億元、20.85億元、38.38億元和12.07億元，凈利潤分別為1.01億元、1220.76萬元、1828.85萬元和-5145.61萬元。

值得注意的是，興創(chuàng)投資在一季度凈利潤還是415.26萬元，然而短短三個月時間過去就變虧損了。

興創(chuàng)投資主要業(yè)務(wù)收入來源為土地整理、商業(yè)地產(chǎn)和商品房銷售和保障性住房銷售四大業(yè)務(wù)板塊。

近三年及2024一季度，該公司商品房及商業(yè)地產(chǎn)銷售板塊收入分別為19.82億元、5.45億元、17.15億元和39.45萬元，占營業(yè)收入分別為50.04%、26.16%、44.68%和0.16%。也就是說，前三個月，興創(chuàng)投資賣房收入還不足40萬。

目前，興創(chuàng)投資面臨部分已完工房地產(chǎn)項目去化壓力較大的風(fēng)險。

截至2024年3月末，興創(chuàng)投資共有已完工房地產(chǎn)項目10個，其中大興區(qū)新城核心區(qū)I組團0101-013地塊商業(yè)金融用地項目、興創(chuàng)榮墅05-1期住宅項目和興創(chuàng)榮墅09-1期住宅項目銷售進度分別為25%、71%和79%，銷售進度較慢。

2021-2023年末及2024年3月末，興創(chuàng)投資存貨分別為160.32億元、177.07億元、146.16億元和136.70億元，占流動資產(chǎn)比例分別為63.35%、74.91%、67.84%和75.84%。

占比較大的存貨影響了興創(chuàng)投資的資金周轉(zhuǎn)率，存在變現(xiàn)難的風(fēng)險。

近三年，興創(chuàng)投資的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分別為0.12、0.06和0.11，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率水平較低；同期，興創(chuàng)投資存貨周轉(zhuǎn)率分別為0.16、0.10和0.19，存貨周轉(zhuǎn)率水平較低，這是由于該公司存貨主要系開發(fā)成本和開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)周期較長。

這些年來，因多次聯(lián)合實力房企拿地，偏居一隅的興創(chuàng)投資出現(xiàn)在外界的視野。但接連的拿地動作，也開始在興創(chuàng)投資年報中的債務(wù)、現(xiàn)金數(shù)據(jù)上體現(xiàn)。

興創(chuàng)投資有息負債主要是為進行項目建設(shè)籌集的資金，截至2021-2023年末，該公司有息負債余額分別為183.89億元、179.01億元、195.89億元。截至2024年3月末，興創(chuàng)投資有息負債余額184.12億元，占同期末總負債的比例為70.34%，占比較高。

其中，一年到期的非流動負債35.96億元，長期借款38.82億元，應(yīng)付債券50.50億元，長期應(yīng)付款中付息項6億元，其他應(yīng)付款中付息項39.5億元，其他非流動負債中付息項8.34億元。

從有息負債到期分布情況來看，未來三年，興創(chuàng)投資到期有息債務(wù)分別為81.45億元、30.40億元和70.47億元。可見，該房企面臨較大的集中償付壓力，且償還有息負債的壓力逐漸增大。

此外，近三年及2024年上半年，興創(chuàng)投資經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額波動較大，分別為-3.07億元、18.42億元、15.66億元和-3.69億元。

尤其是今年上半年，經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額較2023年同期14.44億元減少超18億元。而現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額從2023年上半年的28.07億元下降至2024上半年的17.75億元。

此外，興創(chuàng)投資存在受限資產(chǎn)較大的風(fēng)險，該公司的受限資產(chǎn)主要包括房地產(chǎn)和土地所有權(quán)，受限原因是長期借款的抵押擔(dān)保。截至2024年3月末，該公司受限資產(chǎn)賬面價值合計66.46億元，占同期末凈資產(chǎn)的比重為72.04%，其中貨幣資金、存貨和投資性房地產(chǎn)中受限資產(chǎn)分別為1.20億元、27.76億元和33.12億元。

為緩解資金壓力，興創(chuàng)置地多渠道融資。截至2024年3月末，興創(chuàng)置地主要銀行借款14.33億元，包括農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、上海銀行和九銀村鎮(zhèn)銀行，同時以抵押、質(zhì)押及信用借貸45億元；同期，興創(chuàng)房地產(chǎn)、興創(chuàng)中和主要銀行借款分別為8.61億元、17.14億元，包括北京銀行、工商銀行、中國銀行、杭州銀行和北京農(nóng)商行。

更重要的是，興創(chuàng)投資還有一位“好爸爸”。截至2023年末，大興發(fā)展向興創(chuàng)投資提供資金達43億元，利率在3.85%-4.30%之間。

員工討要傭金

興創(chuàng)投資房地產(chǎn)板塊的經(jīng)營主體為興創(chuàng)房地產(chǎn)、興創(chuàng)置地和興創(chuàng)中和。

當(dāng)中，興創(chuàng)置地（全稱“北京興創(chuàng)置地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”）是其主要的地產(chǎn)開發(fā)平臺，成立于2009年，一周前的注冊資本從34億元上升至54億元，法定代表人和經(jīng)理為王昆，操盤項目包括興創(chuàng)榮墅、興創(chuàng)屹墅、興創(chuàng)國際中心、興創(chuàng)總部公園、采育企業(yè)交流中心等住宅、商業(yè)項目，以及多個大興保障房項目。

2023年度，興創(chuàng)置地實現(xiàn)營業(yè)收入22.64億元，同比增加46.88%；凈利潤-1.76億元，同比減少了1.71億元，虧損原因為房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)毛利潤下降。

目前，興創(chuàng)置地的對外投資企業(yè)有11家，其中有5家是合資成立，包括北京壹興置業(yè)有限公司（合作方中建三局）、北京諾德興創(chuàng)置業(yè)有限公司（合作方中鐵置業(yè)）、北京興曄置業(yè)有限公司（合作方中鐵置業(yè)、華潤置地）、北京住興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（合作方北京住總）、北京品創(chuàng)建合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（合作方中建三局、武漢聯(lián)投置業(yè)）。

此外，興創(chuàng)中和是興創(chuàng)榮墅的項目公司。截至2023年末，興創(chuàng)中和實現(xiàn)營業(yè)收入16.28億元，同比增長223.46%，主要原因包括房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)和物業(yè)管理等業(yè)務(wù)營業(yè)收入上升所致；凈利潤-2.51億元，虧損原因為房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)營業(yè)成本增長幅度較大所致。

興創(chuàng)榮墅找來了自家的中介公司——北京興創(chuàng)嘉和房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司（簡稱“興創(chuàng)嘉和公司）幫忙賣房。該經(jīng)紀公司成立于2016年，注冊資本1000萬元，由興創(chuàng)置地全資持股。

截至2023年末，興創(chuàng)嘉和公司資產(chǎn)總額3943.30萬元，負債總額2891.53萬元，所有者權(quán)益1051.76萬元。2023年度，興創(chuàng)嘉和公司實現(xiàn)營業(yè)收入4440.88萬元，凈利潤16.19萬元。

有意思的是，內(nèi)部員工因為討要傭金，將興創(chuàng)嘉和公司告上了法庭。

趙女生于2018年4月25日入職興創(chuàng)嘉和公司，雙方簽訂勞動合同，職位是營銷經(jīng)理，執(zhí)行標準工時制，工資標準為底薪 傭金。

據(jù)趙女生描述，興創(chuàng)嘉和公司安排她每周工作7天，休息日僅可在周一至周五選一天，其他休息日、法定節(jié)假日（除春節(jié)假期外）均正常上班，工作三年期間趙女生從未休過年休假，興創(chuàng)嘉和公司也從未安排趙女生休過年休假，亦未按照規(guī)定支付過雙倍工資。

她還陳述，2021年10月，興創(chuàng)嘉和公司無正當(dāng)理由拒絕向她提供必要勞動條件，并于2021年11月3日，單方解除雙方之間的勞動關(guān)系，為維護自身的合法權(quán)益，趙女士特訴至法院。

興創(chuàng)嘉和公司則辯稱，2020年9月10日，雙方簽訂第二份固定期限勞動合同，雙方在勞動合同中約定合同期限至興創(chuàng)榮墅項目銷售工作結(jié)束終止。

最終法院判決，興創(chuàng)嘉和公司支付趙女士生提成傭金85734.60元；支付休息日加班工資34766.34元；支付法定節(jié)假日加班工資9223.72元；支付未休帶薪年休假工資50773.87元；并為趙女士出具離職證明。

特價房風(fēng)波

興創(chuàng)投資的地產(chǎn)“三劍客”中，唯有興創(chuàng)房地產(chǎn)在去年實現(xiàn)凈利潤為正。

2023年度，興創(chuàng)房地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入2.55億元，同比減少68.99%；凈利潤9632.56萬元，同比增長49.21%，主要原因包括房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)收入下降、但毛利潤率上升所致。

據(jù)樂居財經(jīng)了解到，興創(chuàng)房地產(chǎn)名下僅有一家存續(xù)子公司——北京壹品興創(chuàng)置業(yè)有限公司，該公司由中建壹品和興創(chuàng)房地產(chǎn)分別持股60%和40%，負責(zé)開發(fā)御璟星城（備案名：品創(chuàng)璟苑）項目。

2022年2月，興創(chuàng)置地聯(lián)合中建三局35.7億元拿下御璟星城。2023年度，壹品興創(chuàng)未實現(xiàn)營業(yè)收入，凈利潤-2965.56萬元，虧損是銷售費用增長所致。

御璟星城在年中“火”了一把。6月16日中午12點，御璟星城地下室冒煙，區(qū)消防支隊出動數(shù)輛消防車到場處理，一小時后明火被撲滅。

但有業(yè)主認為，“開發(fā)商的聲明并不及時。一開始遮遮掩掩，各銷售說法不一，導(dǎo)致業(yè)主不滿，最后才出了這份聲明。并要求公開火災(zāi)涉及的場地照片。讓大家看到火災(zāi)后的場地情況。”

緊接著7月，御璟星城購房者在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板投訴，稱在五一期間在西紅門東御璟星城新建商品房項目認購一套特價商品房，并交了10萬定金，開發(fā)商要求5月15日前交齊首付。隨后他于5月14日交齊首付款(轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶)，次日完成草簽。

截止7月10日仍未完成正式網(wǎng)簽，期間該購房者多次向開發(fā)商銷售咨詢，回應(yīng)內(nèi)容均為等通知，近期開發(fā)商反饋他認購的特價未通過總部審批，無法網(wǎng)簽，需要退房或按正常價格網(wǎng)簽。

故該購房者投訴開發(fā)商出爾反爾，客戶已經(jīng)交錢并完成草簽，開發(fā)商拒絕履行合約，并將北京住建委網(wǎng)站樓盤信息表他所認購的房屋狀態(tài)置為可售狀態(tài)（此前為已預(yù)定狀態(tài)）。

大興區(qū)住建委回復(fù)，“經(jīng)住建委核實，2024年5月份開發(fā)企業(yè)推出一些特價房，已和您簽署草簽合同，近期企業(yè)告知您因房屋價格未通過集團審批，故無法網(wǎng)簽，需要辦理退房退款或者加價購買，該問題屬于買賣雙方民事糾紛，區(qū)住建委無強制要求開發(fā)企業(yè)的職權(quán)，已要求開發(fā)企業(yè)制定解決方案，積極與您協(xié)商處理，如協(xié)商不成可以通過司法途徑解決?！?/p>

相關(guān)公司：興創(chuàng)投資