文/樂居新媒體 林振興

金秋時(shí)節(jié)，城建發(fā)展發(fā)布金房節(jié)16盤聯(lián)動(dòng)視頻，包含14個(gè)北京項(xiàng)目，主打盤多有氣勢(shì)。其中，望京國譽(yù)府的去化率和回款，在城建發(fā)展北京項(xiàng)目中排名墊底。

作為望京國譽(yù)府項(xiàng)目董事長(zhǎng)的劉露軍，看到這個(gè)數(shù)據(jù)，或許心里并不是滋味。

在城建發(fā)展內(nèi)部，52歲的劉露軍身兼數(shù)職，包括公司監(jiān)事、總經(jīng)理助理兼北京世紀(jì)鴻城置業(yè)有限公司董事長(zhǎng)。劉露軍不僅熟悉北京市場(chǎng)，他還曾是北京城建重慶地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)。

今年年初，劉露軍陪同城建發(fā)展董事長(zhǎng)儲(chǔ)昭武到望京國譽(yù)府項(xiàng)目調(diào)研時(shí)。儲(chǔ)昭武一再強(qiáng)調(diào)要，“全力以赴推進(jìn)項(xiàng)目銷售進(jìn)度。”但三個(gè)季度過去，劉露軍操盤的這個(gè)望京項(xiàng)目卻不見有多大起色。此外，他擔(dān)任法人的多家城建發(fā)展子公司還因?yàn)榉课葙|(zhì)量問題，被購房者接二連三告上法庭。

據(jù)北京住建委期房簽約統(tǒng)計(jì)，截至10月14日，望京國譽(yù)府（備案名：望譽(yù)佳園）共推出234套房源，累計(jì)簽約47套，去化率20%，已簽約面積8743.79㎡，成交均價(jià)90354.54元/㎡，成交金額為7.9億元。

望京國譽(yù)府是上市公司城建發(fā)展旗下的樓盤，母公司北京城建集團(tuán)是北京市政府全資擁有的國企。該項(xiàng)目的施工單位為北京城建亞泰集團(tuán)有限公司——民營(yíng)資本持股70%，國有資本持股30%。

2023年6月16日，北京城建以34.5億 1.2萬㎡現(xiàn)房銷售面積競(jìng)得朝陽奶西村315-1等地塊，住宅樓面價(jià)約6.19萬元/㎡，溢價(jià)率15%。從時(shí)間上推算，它是前董事長(zhǎng)常永春調(diào)任北京城建集團(tuán)之后，在京拿的第一個(gè)項(xiàng)目。

望京國譽(yù)府在1月24日開盤后，發(fā)出了一張熱銷海報(bào)，勁銷14.58億元。如果這個(gè)數(shù)字屬實(shí)，它大概認(rèn)購了80套左右。至于數(shù)字真假，只有開發(fā)商心里清楚。

另據(jù)望京國譽(yù)府公示的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，總建設(shè)用地面積39830.411平方米，10棟樓298戶，容積率1.4。這是一個(gè)純改善的樓盤，面積段在180平到220平。5號(hào)樓220平戶型，2個(gè)單元總共32套房，得到現(xiàn)房才能賣，其余期房可售量為9棟樓234套，戶型為180-200平。

眼下，北京不少樓盤或主動(dòng)或被迫降價(jià)，但望京國譽(yù)府的價(jià)格依舊堅(jiān)挺，咬死了9萬元/平米的均價(jià)。

不降價(jià)，不一定就賣得不好；降價(jià)，也不一定就賣得好，望京國譽(yù)府就是一個(gè)例子。它周邊的新房競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，往南依次是中建宸園、望京樾和望京云尚。

2022年中，首開金茂望京樾拿地價(jià)格每平約4.4萬，中建智地拿地價(jià)格約每平約5.3萬；2022年底，金隅望京云尚拿地價(jià)格每平約4.7萬；時(shí)間來到2023年中，望京國譽(yù)府拿地價(jià)格每平約6.2萬。加上，國譽(yù)府西側(cè)需要配建商業(yè)，以及還有環(huán)衛(wèi)設(shè)施用地，成本又上來一大截，這或許是望京國譽(yù)府硬扛著不降價(jià)的原因。

產(chǎn)品上，與望京國譽(yù)府一路之隔的中建宸園，由中建智地開發(fā)，有洋房有疊拼，洋房170,210平純四居，別墅上疊320平 下疊400平（建面），開盤價(jià)直接干到8萬9，豪裝交付，還沒有到正式對(duì)外開盤的時(shí)候就基本上都賣完了；望京樾由首開＋金茂聯(lián)合打造。102平三居，120/150平四居室，開盤價(jià)8萬到8萬5，精裝交付，25年6月交付；望京云尚由金隅地產(chǎn)開發(fā)。138/162平三居室，148/167平四居室，開盤價(jià)8萬5左右，精裝交付。

另一方面，望京二手房?jī)r(jià)格今年也在持續(xù)走低，核心區(qū)幾個(gè)標(biāo)桿小區(qū)包括保利中央公園、融科橄欖城等，相較去年同期跌幅均在10%左右。有分析認(rèn)為，望京國譽(yù)府指導(dǎo)價(jià)8.9萬元/平米，加5500元的精裝包，均價(jià)9.4萬元/平米，在望京二手房和即將入市的新房的雙重夾擊下，去化可能會(huì)更難。

據(jù)樂居財(cái)經(jīng)了解到，望京國譽(yù)府項(xiàng)目開發(fā)主體為北京世紀(jì)鴻城置業(yè)有限公司，成立于2008年1月25日，注冊(cè)資本為5000萬元，由北京城建投資發(fā)展股份有限公司（簡(jiǎn)稱“城建發(fā)展”）持股100%，法定代表人兼董事長(zhǎng)劉露軍，他是去年3月剛上任。

7月，劉露軍收到一紙任命令，繼續(xù)連任城建發(fā)展監(jiān)事會(huì)職工監(jiān)事，任期為三年。去年，他在城建發(fā)展任職工監(jiān)事的薪酬為4.13萬元。

劉露軍在1972年7月出生，畢業(yè)于北京大學(xué)工商管理專業(yè)，他現(xiàn)任城建發(fā)展監(jiān)事、總經(jīng)理助理兼北京世紀(jì)鴻城置業(yè)有限公司董事長(zhǎng)。

在城建發(fā)展工作十多載，劉露軍在不同崗位歷練過。2009年至2012年，他任城建發(fā)展策劃部經(jīng)理；2012年至2016年，他擔(dān)任城建發(fā)展經(jīng)理助理兼北京城建重慶地產(chǎn)有限公司董事、總經(jīng)理、黨支部副書記；2016年至2018年，他升任北京城建重慶地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)、黨支部書記；2018年后，他還擔(dān)任過城建發(fā)展政策研究室主任、研發(fā)中心主任等職務(wù)。

2008年，清華大學(xué)出版社出版的圖書《土地招拍掛與競(jìng)買：土地競(jìng)買理論與案例詳解》的作者為劉露軍。作者簡(jiǎn)介中介紹，劉露軍彼時(shí)任城建發(fā)展項(xiàng)目拓展部經(jīng)理，致力于房地產(chǎn)市場(chǎng)研究、項(xiàng)目策劃和項(xiàng)目拓展工作，先后參與數(shù)十個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的競(jìng)買和收購工作，包括2006年中標(biāo)廣渠路36號(hào)地（46萬平方米），2005年摘牌石榴莊住宅項(xiàng)目（22萬平方米），股權(quán)收購動(dòng)感花園項(xiàng)目公司（12萬平方米）等。

此外，據(jù)天眼查顯示，劉露軍還曾是北京康路醫(yī)藥信息咨詢有限公司的二股東，持有33.3333%股權(quán)，目前該公司已吊銷。

去年開始，劉露軍開始擔(dān)任城建發(fā)展多家子公司的法人，包括北京城志置業(yè)有限公司、北京城茂未來房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、北京城建興泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、北京城和房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司和北京城茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

其中，城茂未來被購房者起訴了。據(jù)樂居財(cái)經(jīng)了解，城建發(fā)展是城茂未來的大股東，持股48%。

事件起源于，2020年12月17日，城茂未來公司與金先生簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，后者購買位于昌平區(qū)某房屋，預(yù)測(cè)建筑面積144.21平方米，總價(jià)款7837386元。同日，金先生（甲方）與城茂未來公司（乙方）簽訂《委托精裝協(xié)議》，約定由甲方委托乙方對(duì)案涉房屋進(jìn)行室內(nèi)精裝修，工程價(jià)款為976840元，協(xié)議約定乙方于2021年12月31日前向甲方交付完成室內(nèi)精裝的商品房。

但金先生認(rèn)為，城茂未來公司未按約定時(shí)間完成裝修，遲至2022年5月30日，他驗(yàn)收房屋時(shí)仍存在閣樓的天窗電動(dòng)調(diào)節(jié)器未安裝、室內(nèi)樓梯臺(tái)階懸空未整改、衛(wèi)生間沐浴未安裝完全、電源線網(wǎng)線未安裝完畢（缺插座）、房間衛(wèi)生未打掃等諸多問題，他認(rèn)為嚴(yán)重不符合約定的精裝標(biāo)準(zhǔn)，難以驗(yàn)收通過。遂金先生將開發(fā)商告上法庭，要求城茂未來公司賠償因逾期裝修給他造成的損失。

法院認(rèn)為，涉案房屋確實(shí)存在部分裝修項(xiàng)目未完工的情況，經(jīng)金先生催告，城茂未來公司在合理期間內(nèi)仍未完成，金先生有權(quán)要求其承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。最終法院判決，北京城茂未來房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向金先生支付逾期交房損失20000元。

此外，城建發(fā)展全資子公司——城建興泰房地產(chǎn)也因?yàn)榉课葙|(zhì)量問題，被購房者告上法庭。

常某、馬某是城建興泰房地產(chǎn)承建的房山區(qū)長(zhǎng)陽鎮(zhèn)城建廣悅居5號(hào)樓xx頂層房屋的住戶。自2018年8月起，因該樓棟頂層上面的消防管道存在砂眼，導(dǎo)致他們房屋的門廳、次臥室漏水，將原告門廳、次臥室的房頂、墻面、次臥室內(nèi)混凝土橫梁墻皮脫落、門廳及次臥室木地板、衣柜、鞋柜被浸泡。為損失賠償問題，他們將開發(fā)商告上法庭。法院判決，北京城建興泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賠償常某、馬某各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)損失31779.85元。

不止于此，還有購房者李女士因?yàn)閴w開裂，將城建發(fā)展另一家子公司——城和房地產(chǎn)告上法庭。最終，法院判決，城和房地產(chǎn)對(duì)該購房者名下房屋西向兩間臥室陽臺(tái)的三面墻體和窗戶出資進(jìn)行維修。

相關(guān)公司：北京城建sh600266,建發(fā)集團(tuán),建發(fā)物業(yè)無錫