“將通過貨幣化安置房方式新增實施100萬套城中村改造、危舊房改造。”這句話是住建部部長倪虹昨天剛說的。

10月17日，住建部、財政部、自然資源部、央行、金監(jiān)總局五部門聯(lián)合召開的新聞發(fā)布會可謂官宣了一個重量級“彈藥”。

要知道就這兩天，“拆遷和征地”的消息正在熱搜上，一舉點燃了大家的發(fā)財夢，熱度久久不降。（延伸閱讀《3000萬征農(nóng)田、5000萬賠拆遷？被當作謠言的“深水區(qū)”》）

正所謂拆字一噴，喜提大奔；挖機一響，黃金萬兩；人在家中坐，錢從天上來......

什么叫政策貨幣化安置呢，通俗點講就是以前拆遷給房，現(xiàn)在拆遷給錢。以前給房規(guī)定面積、規(guī)定區(qū)域，給錢就不一樣了，祖國大好河山愛去哪買就去哪買。

為何實物安置的棚改刺激不了房價？其實邏輯很簡單，你去飯店吃飯，老板給你張50塊打折券還規(guī)定下次來消費滿1000才能使用，換你，你還做回頭客嗎？

但是問題也來了，拆遷補錢也意味著短期增長的天量拆遷費、安置費，雖然說拆掉賣地之后是能夠覆蓋這部分費用，但是短期的資金需求不是隨隨便便就能拿出來的。

這時候，就需要PSL出場了。

PSL全名叫抵押補充貸款。2014年4月中國人民銀行正式推出PSL，其目的就是用于支持棚戶區(qū)改造、保障房安居工程、三農(nóng)和小微企業(yè)發(fā)展。時間點和2014年~2015年棚改安置方式改革的時間完美重合。

PSL資金的流動邏輯到底是怎樣的呢？

首先央行向政策銀行投放PSL，政策行以該筆資金向地方政府發(fā)放棚改專項貸款，為地方政府棚改提供資金支持。地方政府取得資金后，通過棚改貨幣化安置手段，向棚戶區(qū)居民提供貨幣補償。

地方政府拆遷可獲得賣地收入，再以此償還政策性銀行借款。政策性銀行通過該款項償還央行發(fā)放的PSL，最終形成資金閉環(huán)。

簡單說就是國家借錢給地方拆遷，等地方把地賣了后還給中央。

在PSL的推動下， 直接帶動了2015年~2018年樓市，尤其是三四線城市房價的飛漲。2013、2014年全國棚改貨幣化安置率為7.9%、9.0%；而到了2015、2016年，這一比率上升至29.9%、48.5%。

2016年世界杯甚至流行這樣一句話，足球反著買，別墅靠大海，冷門下重注，立馬拆遷戶。

棚改貨幣化點燃三四線樓市大漲，PSL成為背后推波助瀾的那只隱形大手。

其實在去年，PSL已經(jīng)蠢蠢欲動。2023年的最后一個月，國家開發(fā)銀行、中國進出口銀行、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行凈新增PSL3500億元。這一次重啟的規(guī)模極大，凈新增額處于歷史第二高的水平。

而在此前兩個月，中央金融工作會議提出了房地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式以及“新三大工程”：城中村改造、保障房建設(shè)和平急兩用房建設(shè)，所以，目前主流解讀此次PSL重啟主要投向這三大領(lǐng)域，而且后續(xù)規(guī)模預計還會增加。

這一次的PSL放量還會像2015年一樣，造就新一輪樓市上漲潮嗎？100萬套的規(guī)模到底是怎樣的概念？

回答這個問題前，有必要先看一下現(xiàn)在和10年前房地產(chǎn)市場有什么相同點和不同點。

當下和10年前相比，國內(nèi)房地產(chǎn)市場都經(jīng)歷了一波調(diào)整。不過10年前從個體還是地方政府，整體的投資處在一個加杠桿的邏輯。所以對待棚改貨幣化安置的反應，也是企業(yè)和購房者的積極響應，地方政府、開發(fā)商、購房者，都主動加杠桿，實現(xiàn)了漲價去庫存的循環(huán)。

2015年-2017年，短短2年時間，居民住房貸款余額從不到10萬億迅速攀升至21.6萬億元，居民杠桿率迅速提升。

10年前的供給側(cè)改革也是切準了需求依然旺盛的點，推動了三四線城市房產(chǎn)庫存的集中消化。但是10年之后，市場邏輯徹底變了，這一次是需求側(cè)出了問題。

本輪舊改顯然不同于十年前的棚改，推進速度更慢、限制性更多，可操作空間少了，房企參與的積極性仍有待觀察。

一是，PSL現(xiàn)在要依靠城中村改造的貨幣化安置，但這一輪舊改主要集中在22個超大特大城市，這些城市不具備三四線城市大拆大改的條件，按照政策——拆舊比不高于 20%，拆建比不高于2，且就地、就近安置率不低于50%。

其次，保障房規(guī)模增長，雖然能夠有效拉動新開工和開發(fā)投資，對存量房屋的收儲，也能在一定程度上緩和部分城市的庫存壓力，但可能進一步分流市場剛需購房需求，反而加大部分城市的房價下跌壓力。

所以，貨幣化安置給市場注入資金對于房地產(chǎn)來說是個好消息，但是這些資金有多少能夠轉(zhuǎn)到老百姓手里就要打一個問號了。恰如近日，成都市拆遷巨額補償火爆網(wǎng)絡(luò)后，當?shù)叵嚓P(guān)部門和房地產(chǎn)商集體出來辟謠，可見一斑。

這一輪房地產(chǎn)市場調(diào)整不僅僅是一個行業(yè)的問題，如何從需求側(cè)改變大家對樓市的預期，才是決定市場陰晴轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵的那股東風。

作者丨周博通

版權(quán)丨鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)風財訊