深度剖析保障房建設背后邏輯與房產未來走向

無論你有沒有房子，都必須搞清楚為什么要搞保障房。很多人覺得把房價降下來，大家買得起就好。同時，有房的朋友內心糾結，房子已經過剩，后面還大規模建設保障房，會不會造成房產更加過剩？今天講的內容關乎未來房產十年規劃的第二期，請點贊收藏，聽我繼續講解。

現在房價已經大幅下降，很多掛牌房產價格幾乎回到10年前。當前經濟形勢嚴峻，雖然房地產不是主要因素，但可以確定它是導致內需下行的因素之一。

在探討為何要發展房地產之前，先看看房地產為中國做出了哪些貢獻。所有后發工業國工業化的起點往往是房地產，依賴本國居民承載巨額債務來實現工業發展，而房子是絕佳的債務承載載體。從農業社會通過房地產轉化為工業社會的過程，即第一次經濟轉型。

有了這筆資金，才有了如今科技、軍事、制造業等發展的基礎。現在大部分居民財富都在房地產中，讓其貶值就動搖了信用的錨點。這個信用錨不僅關乎國家國力信用，銀行系統也以此作為價值依托，否則房屋貸款就失去了支撐和抵押。

今年上半年數據顯示，當前物價、股價、房價都低，處于綜合通縮狀態，各行業都不景氣，屬于系統性低迷，不能全歸咎于房地產降價。

那么，為什么要搞保障房呢？

目的是既要保護房產所有者的資產，又要保障目前沒條件買房人群的居住需求。在必須兼顧保護房價和低收入群體的情況下，房地產雙軌制模式勢在必行，這有點接近香港模式。

當初采用香港資本模式時就考慮到其弊端，20年前推出經濟適用房就是一種嘗試，只是這種方法未能很好地補貼低收入人群。土地國有化和土地使用年限限制，也是為今天的保障房建設做鋪墊，本質上是保護窮人。

房地產市場發展至今，第一批吃到紅利的人確實賺得盆滿缽滿，引發了后續跟風炒房的羊群效應。人們覺得搶到房子就能增值，完全失去理性。房地產發展過快就需要政策調控，但往往一控就死，一放泡沫就擴大。這次主動出擊刺破泡沫，預料到會出現一些房地產危機，但為了實現軟著陸，解決樓市要么瘋狂要么死亡的極端情況，催生了雙軌制。

很多人都感覺現在房子供大于求，不少專家也這么說，但很多人沒仔細理解這種供大于求。其實這是短期的供大于求，只是房子建造速度超過了城市化進程，并非如謠言所說房子多得夠全球人口居住。

要知道，房子建造是有計劃的，住宅用地需經過審批和計算，決策團隊不會允許那種極端情況發生。目前最科學的說法是人均達到40平米，達到了發達國家居住水平，但很多人的收入卻未達到發達國家水平，沒有購房條件。

部分人炒房占坑，造成了短期住房過剩，若不遏制，風險極大。我國目前城市化進程達到60%多，理想狀態是達到美國80%的水平，還有較大發展空間。當前過多的房產庫存需要時間消化，并非毫無用處。

當下政策是全方位加快庫存消耗，開發商庫存消耗完，二手房市場才會迎來春天。主動刺破泡沫，是為了讓有條件的人在低價好政策下買入房產，也是為國有資本回購開發商囤積的多余土地，使其回歸原始價值做鋪墊，或許也是為低價收購做準備。

雙軌制目前僅完成一條軌道，等另一條鋪設得差不多，隨著庫存房多方位消耗，未來房價將實現 “穩中有降”，讓市場回歸正常，保障歸保障，商品歸商品，價格漲跌隨市場調節。