01

深圳，定位變了！

近日，國務(wù)院對《深圳市國土空間總體規(guī)劃（2021—2035年）》的批復(fù)公布，其中對深圳定位、功能的新表述，非常值得關(guān)注。

過去20多年，深圳的定位從2000年的“我國的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，華南地區(qū)重要的經(jīng)濟(jì)中心”，到2010年的“我國的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，全國性經(jīng)濟(jì)中心城市和國際化城市”。

到現(xiàn)在，最新的定位多了一串頭銜：經(jīng)濟(jì)特區(qū)，國家創(chuàng)新型城市，現(xiàn)代海洋城市，國際性綜合交通樞紐城市。

要發(fā)揮的功能也越來越像定位，更加實在了：全國性經(jīng)濟(jì)中心、全國先進(jìn)制造業(yè)基地、對外開放門戶、國際科技創(chuàng)新中心重要承載地等。深圳的遠(yuǎn)景目標(biāo)更被確定為“競爭力、創(chuàng)新力、影響力卓著的全球標(biāo)桿城市。”

這意味著深圳城市定位大幅躍升，將代表中國參與未來的全球城市競爭！

深圳之所以被國家賦予新的定位、新的使命，是因為它在高質(zhì)量發(fā)展道路上越跑越快，成為名副其實的示范區(qū)、排頭兵。

比如最新公布的財富世界500強(qiáng)榜單上，10家上榜企業(yè)的利潤竟然超過了長三角所有上榜的28家企業(yè)的綜合。

下圖是深圳上榜企業(yè)的數(shù)據(jù)：

10家深圳上榜企業(yè)2023年的營收是6993億美元，利潤是714.7億美元。

下圖是長三角28家上榜企業(yè)的情況：

深圳上榜企業(yè)平均每家的利潤是71.47億美元，長三角上榜企業(yè)平均每家的利潤為21.34億美元。

民企多、利潤豐厚、市值高，是深圳頭部企業(yè)的特征。相比之下，長三角也初步呈現(xiàn)了這些特點，但跟深圳相比還不是很突出。

再比如深圳上半年經(jīng)濟(jì)成績：地區(qū)生產(chǎn)總值為17302.22億元，同比增長5.9%。

在四大一線城市中，深圳以5.9%的增速名列第一，北京增速為5.4%、上海為4.8%。

工業(yè)投資增速上，深圳上半年達(dá)到了驚人的49.2%，全國為12.6%、廣東全省為15.5%。尤其值得注意的是，深圳上半年高技術(shù)制造業(yè)投資增長了69.3%！

深圳的外貿(mào)表現(xiàn)也極為亮麗。今年前8個月，全市進(jìn)出口總額29624.06億元，同比增長25.5%，進(jìn)出口總額占到全國的十分之一，增速高出全國19.5個百分點。

深圳對外出口已經(jīng)連續(xù)31年位居全國第一，今年前8個月“出口+進(jìn)口”的外貿(mào)總值超過上海，躍居全國外貿(mào)第一城。

近年來，深圳商事主體數(shù)量一直位居全國第一，企業(yè)數(shù)量全國第二，今年上半年新增商事主體26萬戶，全市商事主體數(shù)量逼近430萬戶。

02

深圳的房價，被低估了！

10月17日，廣州僑鑫·匯悅臺5號樓頂復(fù)房源以37萬元/平方米的天價成交，總價超4.61億元，刷新全國單套住宅售價新紀(jì)錄。

9月27日，上海翠湖天地六期推出的108套房源當(dāng)日售罄，單價約20萬元/平方米，一天賣了近120億元。

以上最新豪宅成交反映一個問題：深圳經(jīng)濟(jì)堪稱一線城市里最近幾年表現(xiàn)最好的，但房價卻是調(diào)整幅度最深的。這讓深圳不動產(chǎn)價值在一線城市里最為低估，性價比也最凸出。

尤其是深圳的高端豪宅，更是一線城市中最被低估的，也是限價紅利最大的。

作為同級別的核心地段新房，深圳相比于廣州和上海差距相當(dāng)明顯。

如位于深圳灣超級總部基地的深灣玖序，備案均價僅為13.3萬元/平方米。

還有尖崗山豪宅區(qū)的長城國富深圳院子，雖然突破深圳新房備案最高價，但也僅為13.8萬元/平方米。

為什么會出現(xiàn)這種情況？

這大概跟兩個因素有關(guān)：第一，深圳樓市一直是中國樓市的風(fēng)向標(biāo)，整個市場盤子很小，熱錢涌入很容易把房價炒高，因此深圳一直對房地產(chǎn)市場特別謹(jǐn)慎，對地價，房價的限制比較嚴(yán)。第二，深圳實體經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)優(yōu)異，是對土地財政依賴度最低的城市。

不動產(chǎn)價值低估，給購房者提供了“撿漏深圳”的機(jī)會，但隨著樓市回暖趨勢日益顯著，這種機(jī)會正變得彌足珍貴。

新政后，深圳樓市徹底火了。10月13日，龍華誕生新政后的首個日光盤，深業(yè)上城學(xué)府332套房僅3個半小時售罄，銷售均價去到7.6萬/㎡。

同一天，西部沙井大盤鴻榮源最新組團(tuán)珈譽玖璽開盤選房，全是大戶型產(chǎn)品，產(chǎn)品總價過千萬，當(dāng)天去化9成，成績相當(dāng)不錯。

南山寶安核心地段的新盤在近期也陸續(xù)清盤。寶中前海，已經(jīng)接近“無房可賣”的地步。

信息截至10月8日，僅供參考

作為深圳樓市“晴雨表”的華潤城，短短半個月的時間成交了29套，成交量相當(dāng)于新政前3個月的總和，成交價最高反彈14.4%左右。

豪宅業(yè)主惜售情緒蔓延，“反價”成為常態(tài)。新政后深圳灣漲價房源占比一下從24%躍升到67%。

數(shù)據(jù)來源：樂有家

更值得關(guān)注的是，深圳房地產(chǎn)市場告別了“高供應(yīng)時代”。

看看“十四五”期間深圳年度建設(shè)用地供應(yīng)計劃，不難發(fā)現(xiàn)一個趨勢：深圳居住用地供應(yīng)及其占比正逐年下降。

更直觀的數(shù)據(jù)是，回顧過去十年深圳居住用地成交情況：

土地供應(yīng)持續(xù)收緊，加之非核心區(qū)域限購政策的放開，正在加速存量商品房的去化，深圳很快將面臨“無房可賣”的局面，日光盤或?qū)⒊蔀槌B(tài)。

如果這種趨勢持續(xù)下去，不出兩年，深圳可能不得不再次收緊樓市。

03

豪宅買家，還有哪些機(jī)會？

10月16日，長城國富深圳院子獲批預(yù)售證，共推出63套210-230㎡多層住宅產(chǎn)品，備案均價約13.8萬/平方米。

這一消息引發(fā)了市場的廣泛關(guān)注，因為它是深圳近10年來最難遇的機(jī)會！這類低密度產(chǎn)品在深圳市場已經(jīng)多年沒有供應(yīng)，這次只推出63套。

中國人對“院子”的摯愛是刻在基因里的，它承載著文化根脈、歷史記憶、家族傳承等精神寄托。院子產(chǎn)品在一線城市向來備受矚目，而深圳院子的故事則頗具傳奇色彩。

2015年，中國房地產(chǎn)市場正處于蓬勃發(fā)展的黃金時期。一家知名房企以57億元的天價拿下深圳寶安尖崗山兩宗地塊，震撼業(yè)界。

這兩宗地樓面地價分別達(dá)79907元/平方米及51331元/平方米，溢價率高達(dá)177.61%和94.74%，一舉刷新深圳“地王”紀(jì)錄。

值得注意的是，當(dāng)時深圳的樓面均價僅4萬余元，而該地塊的樓面地價接近8萬元。此舉無異于重塑了深圳土地市場的價格預(yù)期。

該“地王”計劃引入高端IP“院子系”，并意圖將深圳院子打造為頂級豪宅，傳聞銷售價格或達(dá)30萬元/平方米。

此后，市場環(huán)境劇變，很多房企陷入財務(wù)困境，深圳院子同樣受到影響，導(dǎo)致項目遲遲未能入市。

然而，深圳院子項目并未就此終結(jié)。

公開資料顯示，2017年3月，中國長城（四大知名化債公司之一）承接泰禾項目公司60億元債權(quán)，成為深圳院子項目的投資方。此后，雙方進(jìn)行更深層次的合作，中國長城成為該集團(tuán)最大債權(quán)方。

在中國長城資產(chǎn)接管下，項目更名為“長城國富深圳院子”。長城國富植根于中國長城資產(chǎn)管理公司，公司主營房地產(chǎn)開發(fā)、實業(yè)投資和資產(chǎn)管理等業(yè)務(wù)，在處理復(fù)雜項目和化解金融風(fēng)險方面積累了豐富經(jīng)驗。

作為央企，長城國富資金雄厚，且具備信用背書和品牌影響力，先后在北京、上海、深圳、蘇州等十多個一二線城市投資、盤活眾多風(fēng)險房地產(chǎn)項目，為經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展、維護(hù)群眾利益承擔(dān)了央企責(zé)任。

13.8萬/平方米的均價雖然成為深圳最高備案新房項目，但與4年前30萬預(yù)期的單價相比，下降幅度超過50%。且經(jīng)歷了這些波折，項目開發(fā)成本不斷攀升，深圳院子的土地成本已超百億，13.8萬/平方米的價格怎么算都難以盈利。

事實上，央企中國長城資產(chǎn)通過子公司接盤深圳院子，其目的不僅限于紓困和盤活資產(chǎn)，更考慮到化解金融風(fēng)險、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的社會責(zé)任等多個層面。

在過去十年里，受“禁墅令”的影響，深圳市場上未曾出現(xiàn)過容積率低至2.1的多層住宅項目。

考慮到深圳土地供應(yīng)的稀缺性，未來十年內(nèi)，核心區(qū)再次出現(xiàn)如此低密度的住宅產(chǎn)品的可能性極低。

隨著深圳城市定位的全面躍升和經(jīng)濟(jì)實力的持續(xù)增強(qiáng)，我們不禁對深圳房地產(chǎn)市場的未來充滿期待。

在這個關(guān)鍵窗口，有兩個值得我們密切關(guān)注的重要事件：

首先，深圳房地產(chǎn)市場已經(jīng)觸及底部，正迎來反彈的黃金機(jī)遇。長城國富深圳院子的入市，無疑是一個具有象征意義的里程碑。

這個備受矚目的項目能否成為激活豪宅市場的新拐點？它不僅代表著高端住宅市場的復(fù)蘇，更可能預(yù)示著整個深圳房地產(chǎn)市場的新一輪繁榮。

其次，在當(dāng)前利好政策的推動下，深圳院子的開盤表現(xiàn)令人期待。

作為深圳近十年來最稀缺的低密度住宅項目，它的市場反響將成為衡量深圳豪宅市場熱度的重要指標(biāo)。這63套稀缺房源的去化速度很可能為深圳樓市未來走勢提供關(guān)鍵性的參考。

結(jié)果如何，讓我們拭目以待吧。