如果今天給你200萬買房，擺在你面前的有兩個選擇，一個是二手房，單價289元/平米，得房率只有80%，公攤20%，層高只有2.9米。

另外一個是新房，單價也是289元/平米，得房率百分之百，公攤為零，層高能提升到3.3米。

除去位置的因素，我相信很多人都會選擇新房，只不過可能需要等。這就是房地產市場目前的真正走向，也是今年5月1號開始實行的住房新規所帶來的影響。新規對新房的居住環境和室內環境也做了新的規定，這個標準明顯高于過去。所以接下來房地產一定會進入一個相對短期的分化狀態。

一方面，新的購買力肯定會選擇新房，這樣呢會讓樓市短期內得到支撐，也會讓開發商有底氣繼續拿地，從而呢對地方政府的財政收入也會有相對提升。

另一方面，由于新房的虹吸效應，大家都去買新房了，二手房的拋壓會繼續擴大，去化周期繼續拉長，從而導致二手房繼續跌跌不休。五一期間，杭州二手房的成交量據說降了70%還不止。

另外，當下的房地產，切記孤立看待，我們要全面、客觀、理性地分析問題。因為畢竟這跟老百姓的錢袋子和生存有很大的關系。那還有一些因素你也要知道：

第一個，國家講了這么多年了，房住不炒，房子從投資屬性已經轉到消費屬性，意思就是說別指望投資房產賺錢了。

第二個，短期的金融政策調整，降息、降準、降首付、降利率，其實對房價沒有太大影響。金融工具只是短期有用，有病了才會用藥。

第三，城市發展模式由土地慢慢會轉向為人口。房地產長期看人口，真正影響房價的不是出生率，也不是結婚率，而是一個城市的人口凈流入有多少？

現在很多城市都在搶人，你會發現搶到人的房價相對來說比較穩定，比如說杭州和成都，但是三線以下的城市就會面臨更大的考驗。但是目前又面臨另外一個問題，搶到人如果不能很好地解決就業問題，那問題會更嚴重。讓更多的人去選擇外賣、網約車或者快遞這個行業，對房地產幫助一點都不大。

另外，國家為了解決大學生的就業問題，接下來肯定會號召大學生到基層甚至去農村工作創業。這就跟城市搶人的戰略相違背。那這種在搶人上的拉鋸戰對一線城市也是一種考驗。

第四，從周期上來講，房價跟經濟發展周期有密切關系。當下中國經濟內需和出口都在經受巨大的考驗。雖然不會像90年代日本那樣出現房價急速下跌，但是周期性的緩慢下降通道已經不可避免。

當然，未來房價到底怎么走，還有很多重要的數據和因素要考量。