房貸利率又要降了。

今天，央行發(fā)布了最新的LPR，1年期3.1%，5年期以上3.6%，比9月份下調(diào)25BP。

LPR是各種貸款利率的錨，本次LPR下降，銀行貸款利率會(huì)下降，與之掛鉤的房貸利率也會(huì)下調(diào)25BP，企業(yè)和居民貸款成本會(huì)下降，居民購(gòu)房成本也會(huì)降低，有利于提振樓市和經(jīng)濟(jì)。

這次降息是今年第三次降息，也是近10年來(lái)幅度最大的一次降息，屬于9月24日央行一系列救市政策中的一部分，意義重大，將會(huì)影響每一個(gè)購(gòu)房人。

很多人說(shuō)本次降息是超預(yù)期的，其實(shí)不是。早在9月24日的時(shí)候，央行潘行長(zhǎng)就已經(jīng)預(yù)告說(shuō)了，“7天期逆回購(gòu)操作利率下調(diào)后，LPR也將會(huì)下降0.2到0.25個(gè)百分點(diǎn)。”這個(gè)咱們?cè)谥啊丁愤@篇文章中就說(shuō)過(guò)。

這次降息后，除了北京、上海、深圳等少數(shù)城市的首套房商貸利率還在3%以上外，多數(shù)城市已經(jīng)降到3%以下，這意味著房貸利率已經(jīng)步入了“2”時(shí)代，已經(jīng)是史上最低。

關(guān)于LPR下調(diào)后核心一二線城市的首套房貸利率的最新預(yù)計(jì)具體數(shù)值，我做了下面這個(gè)表，大家可以自行查閱。從這個(gè)表可以看出，東莞、南京、廣州這三個(gè)地方的最低房貸利率已經(jīng)低至2.6%、2.7%左右，而房貸利率最高的城市也不是北上深，而是西安、重慶，達(dá)到了3.20%。

放在3年前，這么低的房貸利率是根本不可能的。在2021年房?jī)r(jià)高點(diǎn)的時(shí)候，樓市火熱，房貸利率也水漲船高，普遍都在5%以上甚至有些城市超6%，我放個(gè)圖之前的房貸利率圖，大家感受一下。

這才僅僅3年時(shí)間，房貸利率就跌去了50%，全國(guó)一二線城市的房?jī)r(jià)也普遍降了30%，現(xiàn)在的購(gòu)房成本比3年前已經(jīng)減少太多了。

以成都為例，我們看看現(xiàn)在和3年前購(gòu)房成本差異。

2021年成都房貸利率6.13%，假設(shè)房貸總額是100萬(wàn)，等額本息，30年， 那么月供就是6079元，利息總額是118.84萬(wàn)。

而如果按照今年最新的3%利率計(jì)算，100萬(wàn)的房貸總額，月供是4216元，利息總額51.77萬(wàn)元。

可以看到，僅3年時(shí)間，成都房貸利率從6.13%降到3%，100萬(wàn)房貸的利息總額就少了67.07萬(wàn)，月供每個(gè)月減少1863元，數(shù)值還是非常驚人的。

如果算上房子降價(jià)，那少的更多。假設(shè)2021年你不幸買了成都天府新區(qū)的樓盤雅居樂(lè)花園，戶型是120平的套三，當(dāng)時(shí)最高賣到1.65萬(wàn)元一平，總價(jià)198萬(wàn)，現(xiàn)在每平米已經(jīng)跌到了1萬(wàn)元，總價(jià)跌到了120萬(wàn)，三年暴跌39%，光房子總價(jià)就虧掉了78萬(wàn)。

這個(gè)例子詮釋了什么叫選擇大于努力，普通人如果買房選錯(cuò)了時(shí)點(diǎn)，那房子將會(huì)吞噬掉你所有的努力，而且會(huì)對(duì)人生產(chǎn)生不可逆的影響。

因此買房的時(shí)機(jī)選擇非常重要，普通人買房也要慎重。

本次降息以后，存量房貸業(yè)主也會(huì)享受到好處。

首先，前段時(shí)間已經(jīng)調(diào)整了一次存量房貸利率的準(zhǔn)線：LPR-30基點(diǎn)，如果比這個(gè)低的不變。

本月的25日-31日，房貸利率高于LPR-30基點(diǎn)的業(yè)主，你們的利率會(huì)自動(dòng)調(diào)整到這個(gè)水平。

其次，這次降息的25基點(diǎn)，存量房貸利率要等到明年1月1日才進(jìn)行調(diào)整，也是銀行自動(dòng)降。

舉個(gè)例子，假設(shè)你的LPR 執(zhí)行利率是4.2%，10月25日起，你的房貸利率會(huì)先調(diào)整到3.9%，然后明年1月1日會(huì)調(diào)整為3.3%。

還有一點(diǎn)，如果你當(dāng)初選擇的是固定利率，那需要聯(lián)系銀行先調(diào)整成浮動(dòng)利率。

雖然LPR本年累計(jì)已經(jīng)降了60BP，房貸利率已經(jīng)進(jìn)入2字頭，但毫無(wú)疑問(wèn)，降息還會(huì)繼續(xù)。

房貸利率也會(huì)繼續(xù)下降，個(gè)人預(yù)計(jì)大部分城市的房貸利率明后年很可能會(huì)低于2.5%，甚至?xí)陀?%，進(jìn)入“1”字頭也很有可能。

有三個(gè)理由，一是經(jīng)濟(jì)目前仍然比較低迷，3季度的GDP增速僅為4.6%，2已連續(xù)2季度低于5%目標(biāo)，增長(zhǎng)壓力很大。

樓市目前處于前所未有的低谷，未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間依然會(huì)處于疲軟狀態(tài)，目前還有大量未交付的樓沒(méi)有交付，而且全國(guó)房?jī)r(jià)依然在加速下跌狀態(tài)。

如果要刺激經(jīng)濟(jì)，達(dá)到樓市止跌回穩(wěn)的目標(biāo)，勢(shì)必會(huì)繼續(xù)進(jìn)行降息。

二是全世界來(lái)看，3%的房貸利率并不算低，仍有很大的下降空間。

很多國(guó)家日本、法國(guó)、德國(guó)、西班牙、葡萄牙、芬蘭等國(guó)的房貸利率都低于2%。

三是未來(lái)幾年，我們重點(diǎn)的工作是化債。眾所周知，城投債規(guī)模幾十萬(wàn)億，目前存在很大風(fēng)險(xiǎn)。在前段時(shí)間的財(cái)政部發(fā)布會(huì)上，提出了“擬一次性增加較大規(guī)模債務(wù)限額置換地方政府存量隱性債務(wù)，加大力度支持地方化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)”。

基本思路就是用低息的貸款或國(guó)債置換過(guò)去高息的債務(wù)。因此利率越低，新貸款的成本就越低，就越有利于化債。

除了房貸利率，存款利率也迎來(lái)了下調(diào)，最近工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、交通銀行、郵儲(chǔ)銀行國(guó)有六大行已經(jīng)集體調(diào)低了存款利率。

其中，活期存款利率下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)，從0.15%調(diào)整為0.1%，已經(jīng)率先來(lái)到了零利率，1年期的定期存款降到了1.1%，5年期的存款利率降至1.55%。

在降息周期下，存款利率也將會(huì)越來(lái)越低，未來(lái)很可能進(jìn)入“零利率”時(shí)代，錢放銀行的收益也越來(lái)越低。

在化債、降息大周期下，最好的選擇一定是求穩(wěn)防守，將大部分資產(chǎn)放在安全的地方，不頭腦發(fā)熱去加杠桿追求高風(fēng)險(xiǎn)投資，如果有機(jī)會(huì)可以尋求全球化的資產(chǎn)配置。

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