設備工器具更新及工業投資帶動城市固投增長，消費市場總體平穩。甲級辦公樓市場：市場供應壓力逐季減小，多方價格策略刺激下，租賃需求止降回穩，平均空置率微幅改善。優質零售物業市場：存量項目調改加速，服務、娛樂業態活躍，租金讓利下空置率小幅改善。物流地產市場：高標倉需求行業仍延續了上半年“食品飲料+汽車零部件”的雙輪驅動的結構，空置率連續六個季度錄得下降，創近八年最低水平。

仲量聯行重慶分公司總經理劉洋表示：“在先進制造業‘33618’規劃體系指引下，重慶近期于汽車、電子信息、清潔能源等領域不斷取得招商引資新突破，前三季度重點制造業項目投資接近700億元。同時，伴隨“央地合作”的不斷開花結果和國家戰略下新一輪產業轉移的持續推進，我們預計重慶未來將在“產業—科技—金融”領域深度融合，形成良性循環，為城市產業發展注入動能，穩固下游物業市場基本盤。”

甲級辦公樓市場

照母山地標性項目交付，總部自用需求帶動凈吸納量由負轉正

第三季度，位于城北照母山的總部自用型項目太陽座交付, 作為地標性建筑刷新區域樓宇品質，市場新增辦公面積6.1萬平方米。預計到今年年末，市場將不再有租賃性項目入市，年內供應呈現逐季遞減趨勢。需求方面，至季末共錄得凈吸納量4.8萬平方米，數值環比由負轉正。其中，總部自用需求占據主導，貢獻3.0萬平方米凈吸納量，而市場租賃需求仍然有限，僅錄得1.8萬平方米。全市平均空置率在連續兩個季度的上升后逐步企穩，三季度微幅下降0.1個百分點至30.3%。

極端天氣影響租賃活動，租約重組、空間整合性辦公需求走高

自七月初開始，重慶歷經連續70天高溫。極端天氣對市場租賃活動造成較大抑制，疊加三季度傳統淡季影響，造成新租帶看頻次較往年相比進一步下降。在此背景下，季內市場成交主要以上半年存量蓄客的簽約落地為主，甲級辦公樓租賃交易總面積環比減少35.6%。自年初以來，企業“降本增效”戰略對辦公樓市場影響進一步加深，在高空置項目和第三方辦公以價換量刺激下，部分存量客戶積極利用市場窗口期，主動進行辦公租約重組和分散職場空間整合，帶動搬遷縮租性需求逐步走高。至季末，全市甲級辦公樓平均賬面租金跌至74.1元/平方米/月，環比跌幅擴大至2.0%。新租產業結構方面，專業服務（26.3%），科技互聯網（21.3%），金融業（20.2%）占比位居前三。 細分領域中，律所、電商、保險和證券類公司占比相對較高。

未來展望：“以稅招商”退出歷史舞臺，市場化招商勢在必行

隨著8月全國范圍內《公平競爭審查條例》正式實施，過往各大城市部分行政區之間互挖存量企業，加碼招商政策，實行稅收優惠比拼的招商模式將一去不返。對于重慶辦公樓市場，部分主要依托管委會招商，進行企業導入的樓宇，預計競爭優勢將會減弱,未來招商模式亟待變革。仲量聯行重慶分公司總經理兼商業地產部負責人劉洋表示：“當下市場既面臨階段性的載體供應過剩，又面臨宏觀產業基本面收縮的局面。在環境的倒逼下，包括國企在內的業主方亟需轉變傳統運營思路，由被動招商轉為主動招商，在提升市場敏感度的同時，整合聯動企業內外部資源，創新招商策略，最終建立匹配項目發展的長期策略，穿越當下周期。”

優質零售物業市場

三季度未有新增供應，存量項目調改加速。

三季度重慶未錄得新增供應，市場總存量維持909.4萬平方米。供應的短暫空擋也為商場調改升級提供窗口期。九龍坡區江廈-星光匯廣場自2023年底龍湖接管后，不斷調改升級，在8月底正式更名為龍湖星匯天街，并接入龍湖會員系統，成為九龍坡區第三座龍湖天街。除此之外，新光天地項目發生變動，臺灣新光三越集團正式退出項目，運營將由重慶中渝物業發展全權管理。在消費承壓的背景下，存量商業競爭逐步加劇，對商場運營能力提出更高要求。

消費增速收窄，降價策略下空置有所改善

雖然暑期重慶旅游熱度高，但在經濟疲軟的大背景下，消費信心仍顯不足，人流并未有效轉化為消費力。重慶1-8月社會消費品零售總額同比增長3.8%，雖高于全國0.4個百分點，但今年以來增速不斷收窄。其中，餐飲消費保持兩位數增長，為主要拉動力，而商品零售額增長2.6%，保持低位，限額以上服飾、汽車、珠寶等重點品類不同程度下滑。

投射在零售地產端，商場銷售額增長乏力，仍延續降價填鋪的策略。重慶優質購物中心首層平均租金環比下降2.0%，報353.9元/平方米/月。在降價策略下，服務、娛樂等大面積業態持續入住，空置率有小幅改善，三季度重慶優質零售物業平均空置率環比下降0.1個百分點至13.8%。

需求端：消費偏好轉變，情緒和體驗消費需求旺盛

· 情緒消費主導，二次元及潮玩品牌擴店活躍：重慶二次元品牌已形成觀音橋方圓LIVE和時代天街E館兩大聚集區，并不斷向更多商場擴張，品牌豐富度不斷提升。本季度錄得谷丘社、Boomcomic、鳥丸屋、魔幻二次元等品牌新開或圍擋。同時Top Toy、X11、卡游等潮玩品牌也在本季度錄得多家門店擴張。當下消費者更愿意為個性化和情感化的消費買單，二次元為首的消費業態仍有可觀的增量空間。

· 體驗經濟快速發展，服務和娛樂業態需求強勁：消費者更多元的社交娛樂體驗需求不斷提升，疊加商場“以價換量”的招商策略，服務和娛樂品牌在購物中心加速擴張。本季度錄得多家KTV、健身房、寵物店、美容美發、VR娛樂等開業圍擋。

· 餐飲需求分化加劇，平價快餐和茶飲品牌領跑：餐飲需求本季度仍然保持增長。細分來看，高客單價正餐增長乏力，以換租為主，而平價快餐較為活躍。在統計樣本中，快餐小吃品牌凈新租面積超過餐飲業態凈新租的五成，大米先生、任吉老砂鍋等快餐品牌擴張明顯。飲品中茶飲品牌占據引領地位，茶乙己、爺爺不泡茶等多家首店入渝。

· 市場競爭下，商超淘汰賽加速：在電商以及新型零售模式的競爭下，傳統商轉型超面臨困境。本季度華潤萬家南坪協信星光廣場店、Ole’來福士店紛紛閉店。而以盒馬為首的新零售超市繼續擴張，本季度錄得大悅城店圍擋。除此之外，部分超市開啟自救模式，積極轉型，如永輝超市南坪萬達店引入胖東來團隊，將進行為期一個月的閉店調改。

未來展望：存量調改更新是主旋律，政策加持改善消費信心

重慶存量商業正加快調改節奏。一方面北城天街、大都會等地標項目在改造上取得階段性成果，另一方面更多的商業體也在加入調改大軍：渝北區的SM廣場，將追加投資約2億元進行整體的升級改造，解放碑地王廣場（原王府井百貨）將重新打造為二次元主題購物中心。除此之外，國慶前后國家出臺一攬子刺激政策，消費信心或將有所改善。仲量聯行中國區零售地產及消費研究負責人朱建輝表示：“重慶零售商業供給規模居高不下，市場競爭日益激烈。未來應加快高品質項目的引入，推動落后載體的淘汰升級。同時，存量項目需積極調整策略，提升競爭力，通過升級改造和業態創新，滿足消費者日益多樣化的需求，保持市場的活力與吸引力。“

物流地產市場

2024年第三季度，市場未錄得新項目入市，高標倉凈吸納量較第二季度出現一定回落，需求行業仍延續了上半年“食品飲料+汽車零部件”的雙輪驅動的結構。單季凈吸納量為7.8萬平方米。由于市場未錄得新項目入市，整體空置率環比繼續下降1.7個百分點至18.4%，空置率已連續六個季度錄得下降，創近八年最低水平。

食品飲料類租戶需求持續活躍

食品飲料作為居民基本生活保障類消費品，具有極強的剛需和抗周期屬性。年初以來，重慶糧油食品、飲料類消費持續兩位數高增長。1-8月，規上食品飲料消費額對規上零售總消費增長的貢獻率超過50%，是重慶消費的核心中堅力量。其中，折扣零食和生鮮食品，分別具有價格低、品類豐富，和新鮮健康等的優勢，是受歡迎度最高的食品類型，也是倉儲需求表現最活躍的租戶行業。

新能源汽車零部件企業倉儲需求隨整車產量持續攀升

重慶新能源汽車產量進一步攀升，新能源汽車供應鏈變革所帶來的倉儲需求，讓汽車零部件企業及第三方物流企業成為季內高標倉另一主要需求來源。統計局數據顯示，1-8月，重慶新能源汽車產量達52.5萬量，不僅同比增長超1.5倍，占汽車總產量的比重也達到34.1%，這一比例較2023年的21.6%，大幅提升12.5個百分點。并且，其中75.6%的產量來自賽力斯問界和長安深藍兩大整車廠，其所代表的智能網聯新能源汽車制造商正在打破燃油車垂直單向的供應鏈體系，通過扁平化的供應體系加快新車研發生產速度，整車廠也將因此直面更多不同等級供應商。此外，訂單式（即時）生產模式也讓大量供應商采用遠程小批量、多批次供貨，對物流時效性和供應鏈管理提出更高要求。在此背景下，一方面零部件企業選擇在整車廠周邊租賃倉庫以響應快速供應需求；另一方面整車廠也在尋求外部VMI（供應商庫存管理）企業輔助管理供應商貨品，保障生產活動的高效運轉。由此，在兩江新區催生了一批汽車零部件供應商的倉庫需求。

跨境物流需求增長，帶動空港子市場去化

今年1-4月，中新（重慶）多式聯運示范基地營收超1.5億元，操作集裝箱超9800標箱。當下重慶著力打造全球化多式聯運服務，整合中歐班列、長江水道、江北國際機場等公鐵水空聯運物流資源，積極拓展國際貨代、跨境物流、供應鏈服務等業務。開年以來，位于以上各物流樞紐節點中心區域的空港子市場錄得多個跨境物流企業的倉庫租賃需求。仲量聯行華西區產業與物流服務部負責人尤鵬偉：“未來跨境物流業務將為重慶的高標倉市場注入新活力，并進一步帶動空港區域項目去化。”