文/謝逸楓

10月18日，一組統(tǒng)計(jì)部門(mén)數(shù)據(jù)顯示，2024年前9月新建商品房銷(xiāo)售面積7.0284億平方米，同比下降17.1%，前8月同比下降18%、前7月下降18.6%，前6月下降19.00%），比上月跌幅收窄0.9%，已經(jīng)連續(xù)下降33個(gè)月，預(yù)計(jì)四季度銷(xiāo)售面積跌幅繼續(xù)收窄。

前9月新建商品房銷(xiāo)售額6.8880萬(wàn)億元，下降22.7%，前8月同比下降23.6%，前7月下降24.3%、前6月下降25.00%、前5月下降27.9%、前4月下降28.3%、前3月下降27.6%，比上月跌幅收窄0.9%，預(yù)計(jì)四季度銷(xiāo)售額跌幅繼續(xù)收窄。

2024年前9月全國(guó)商品房?jī)r(jià)（平均價(jià)）9800元/平方米，前8月9854元/平方米、前7月9849元/平、前6月9837元/平、前5個(gè)月9733元/平、前4月9595元/平、前3月9421元/平，全國(guó)房?jī)r(jià)保持絕對(duì)值首次出現(xiàn)下降趨勢(shì)。

前9月全國(guó)商品房?jī)r(jià)9800元/平，同比下降6.8%，跌幅比上月收窄0.1%，環(huán)比下跌0.05%。前8月9854元/平，同比下降6.9%，環(huán)比上漲0.05%、前7月同比下降7.0%，環(huán)比上漲0.12%、前6月同比下降7.4%、前5月同比下降9.2%、前4月下降9.2%、前3月下降7.6%。

筆者認(rèn)為，前9月（前三季度全國(guó)）投資額、新開(kāi)工、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額、房?jī)r(jià)、購(gòu)置土地面積、土地購(gòu)置金額、房企到位資金8項(xiàng)指標(biāo)跌幅收窄，施工面積、竣工面積2項(xiàng)指標(biāo)跌幅擴(kuò)大、庫(kù)存下降、地價(jià)和國(guó)房景氣2項(xiàng)指標(biāo)回升，說(shuō)明市場(chǎng)邊際改善效應(yīng)，開(kāi)始探底轉(zhuǎn)向筑底的深度調(diào)整期。

這就是517房地產(chǎn)新政4個(gè)月后，市場(chǎng)最大的變化。目前市場(chǎng)預(yù)期與入市信心修復(fù)緩慢，新政后的市場(chǎng)反應(yīng)平淡無(wú)奇，沒(méi)有出現(xiàn)明顯的根本性變化，量?jī)r(jià)沒(méi)有扭轉(zhuǎn)下降的局面。因此，9.24、9.29、10.12、10.17房地產(chǎn)新政效果還需要觀察。

其中房?jī)r(jià)（平均價(jià)）收窄，是因?yàn)橄迌r(jià)、限簽政策的取消，市場(chǎng)供應(yīng)、成交結(jié)構(gòu)性的短期現(xiàn)象。從十三項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)核心數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然處于比較明顯的持續(xù)探底轉(zhuǎn)向筑底的深度調(diào)整過(guò)程中，未來(lái)房地產(chǎn)政策需要更加寬松。

統(tǒng)計(jì)部門(mén)表示，這兩年持續(xù)在調(diào)整，所以為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)際以及各地近兩年推出了一系列穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施，包括“5·17”房地產(chǎn)新政，以及9月份以來(lái)，相關(guān)部門(mén)在國(guó)家會(huì)議以后推出的一系列的促進(jìn)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的政策措施。

多個(gè)部門(mén)全面釋放了房地產(chǎn)政策的含義、舉措、效果，這些政策措施在推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)方面正在發(fā)揮積極的作用，增強(qiáng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，前三季度，房地產(chǎn)政策對(duì)推動(dòng)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)發(fā)揮了積極的作用。

從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資來(lái)看，1-9月同比下降10.1%，降幅比1-8月份略有收窄，這是一個(gè)積極的信號(hào)。銷(xiāo)售面積連續(xù)4個(gè)月收窄，銷(xiāo)售金額連續(xù)5個(gè)月收窄。支持房地產(chǎn)企業(yè)增強(qiáng)流動(dòng)性，房企到位資金1-9月降幅連續(xù)6個(gè)月降幅收窄。

筆者認(rèn)為，短期內(nèi)，房地產(chǎn)政策效應(yīng)正在逐步釋放、顯效，而且正在推動(dòng)房地產(chǎn)向止跌回穩(wěn)的方向邁進(jìn)。目前一線城市和二線核心城市市場(chǎng)呈現(xiàn)成交量止跌，量?jī)r(jià)未回穩(wěn)態(tài)勢(shì)明顯，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期和居民入市信心及房企債務(wù)、交房有所恢復(fù)。

預(yù)計(jì)10月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)、一線和核心二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)將出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)，加快成交量、房?jī)r(jià)筑底。四季度房地產(chǎn)“一攬子”配套政策將加速落地，一線城市和二線核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)率先筑底，帶動(dòng)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)改善，降幅繼續(xù)收窄。

9月70城新房的房?jī)r(jià)指數(shù)透露出兩大信號(hào)，一是房?jī)r(jià)基本上已經(jīng)調(diào)整到位，正在筑底的路上走勢(shì)，少些城市房?jī)r(jià)由探底轉(zhuǎn)向筑底過(guò)程，正在通往底部的路上，這是源于10月銷(xiāo)售成交量、訪客量、咨詢(xún)量相關(guān)指標(biāo)有較好的反彈預(yù)期，這個(gè)底部形成需要時(shí)間。

二是10月將迎來(lái)較多城市‘止跌，但是回穩(wěn)’，需要時(shí)間。至少?gòu)哪壳笆袌?chǎng)來(lái)看，這個(gè)判斷的基礎(chǔ)是存在不確定性，回穩(wěn)基礎(chǔ)不扎實(shí)、不牢固，都是建立在政策效應(yīng)的持續(xù)性和政策全面落地的前提上，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期進(jìn)一步轉(zhuǎn)好。

10.17講話(huà)，9.26會(huì)議要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，釋放穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的積極信號(hào)。有關(guān)部門(mén)出臺(tái)了財(cái)稅、金融等一系列政策措施，地方因城施策，取消、調(diào)減了限制性措施，支持居民剛性和改善性住房需求。可以說(shuō)有效提振了市場(chǎng)信心。

相關(guān)政策發(fā)布以來(lái)，政策效果已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、新建商品房銷(xiāo)售等主要指標(biāo)降幅繼續(xù)收窄，特別是9月底以來(lái)，一手房的看房量、到訪量、簽約量明顯增加，二手房的交易量持續(xù)上升，市場(chǎng)出現(xiàn)了積極變化。

從市場(chǎng)反映看，很多城市、很多項(xiàng)目看房量、到訪量明顯上升，銷(xiāo)售量有不同程度的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)主要指標(biāo)明顯好轉(zhuǎn)。特別一線城市，10月份以來(lái)全線回穩(wěn)。10月份數(shù)據(jù)，會(huì)是一個(gè)積極樂(lè)觀的結(jié)果。在系列政策作用下，經(jīng)過(guò)三年的調(diào)整，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始筑底。

第一是投資額，跌幅年內(nèi)首次收窄。前9月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資78680億元，同比下降10.1%，跌幅首次收窄0.1%。前8月同比下降10.2%，目7月下降10.2%，前6月下降10.1%、前5月下降10.1%，累計(jì)連續(xù)下降30個(gè)月（2年6個(gè)月）。2022年下降10.0%、2023年下降9.6%。

分物業(yè)類(lèi)型來(lái)空，其中前9月住宅投資5.9701萬(wàn)億元，同比下降10.5%，跌幅與上月持平。前8月同比下降10.5%、前7月下降10.6%、前6月下降10.4。辦公樓3178萬(wàn)平方米，同比下降6.5%，跌幅擴(kuò)大0.1%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房5389萬(wàn)平方米，同比下降13.4%，跌幅擴(kuò)大0.2%。

前9月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額跌幅是今年以來(lái)首次跌幅收窄，意味著三大工程正在逐步推進(jìn)，新開(kāi)工面積和房企購(gòu)置土地面積及購(gòu)置費(fèi)用跌幅的收窄的效果，一定徹底上反映出對(duì)市場(chǎng)信心的增強(qiáng)。毫無(wú)疑問(wèn)，開(kāi)發(fā)投資額的跌幅首次跌幅收窄，說(shuō)投資額正在由探底轉(zhuǎn)向筑底的止跌趨勢(shì)。

前9月開(kāi)發(fā)投資跌幅收窄，但總體跌幅超過(guò)2022年、2023年，處于歷史跌幅高位，總體尚未修復(fù)，房企投資意愿整體低迷。受供應(yīng)端、銷(xiāo)售端、債務(wù)端、資金端、交房端、庫(kù)存端影響，投資處于筑底調(diào)整狀態(tài)，政策差導(dǎo)市場(chǎng)效果不明顯。未來(lái)需要三大工程、融資協(xié)調(diào)機(jī)制、住房保障再貸款加大落實(shí)力度。

目前支持地方政府收購(gòu)閑置土地和存量住房，白名單項(xiàng)目4萬(wàn)億規(guī)模，以貨幣化安置為主的舊改，這些政策從長(zhǎng)遠(yuǎn)看都是有利于房地產(chǎn)企業(yè)資金回流，市場(chǎng)預(yù)期逐漸改善，銷(xiāo)售止跌回穩(wěn)可期，如果要傳遞到房企投資開(kāi)發(fā)、拿地上，需要一段時(shí)間。新的政策聚焦盤(pán)活存量，即使企業(yè)投資意愿回升，投資策略將更加謹(jǐn)慎。

從房企維度看，中指數(shù)據(jù)顯示，2024年前9月100強(qiáng)房企拿地總額5324億元，同比下降38.1%，相較前8月降幅收窄1.9%。地方國(guó)資、國(guó)央企、城投低位補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土地資源，優(yōu)中選優(yōu)是主流。房企拿地戰(zhàn)線收縮下，僅部分熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊房企參拍積極，底價(jià)出讓是多數(shù)城市土拍常態(tài)。

克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，截至9月25日，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交5806萬(wàn)平方米，同比持平。其中一線和核心二線典型城市中，上海、北京、南京、廣州、杭州等5城成交金額突破50億元。受上海曹家渡等高價(jià)地帶動(dòng)，9月平均樓板價(jià)上升至2918元/平，環(huán)比上升8%。

從住宅用地成交規(guī)模看，中指數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度300城成交樓面均價(jià)同比下降13.3%，溢價(jià)率同比下降0.7%。推地、拿地信心均不足，土地供求兩端持續(xù)縮量。前三季度300城住宅用地供求規(guī)模同比降幅均在三成以上，土地出讓金降幅超四成，同比降幅略有收窄。

麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2024年9月全國(guó)住宅用地供應(yīng)、成交建設(shè)用地面積環(huán)比分別上升19.8%、48.5%。9月全國(guó)住宅用地平均成交溢價(jià)率為3.18%，較上月回落0.93%。2024年9月全國(guó)住宅用地出讓金環(huán)比上漲66.19%，同比下降8.49%。

2024年9月全國(guó)住宅用地供應(yīng)建設(shè)用地面積為3658.35萬(wàn)㎡，環(huán)比上升19.8%，同比下降16.2%。成交建設(shè)用地面積為2980.48萬(wàn)㎡，環(huán)比上升48.5%、同比上升12.5%。1-9月供應(yīng)、成交建設(shè)用地面積分別為21959.46萬(wàn)㎡、15910.77萬(wàn)㎡，分別較去年同期下降27.3%、21.7%。

從土地出讓收入規(guī)模看，麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，9月單月全國(guó)土地收金回升，累計(jì)收入不及去年同期。2024年9月全國(guó)住宅用地出讓金為2183.84億元，環(huán)比上漲66.19%，同比下降8.49%。1月-9月土地出讓金為11955.22億元，較去年同期下降34.32%。

單月數(shù)據(jù)看，整體低位徘徊，開(kāi)發(fā)企業(yè)投資意愿持續(xù)低迷。9月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資9396億元，同比減少9.4%，跌幅較收窄0.8%。自2022年3月開(kāi)始下降，單月連續(xù)下降32個(gè)月，企業(yè)投資信心亟待改善，關(guān)鍵在銷(xiāo)售市場(chǎng)。預(yù)計(jì)三大工程繼續(xù)發(fā)力，第四季度跌幅收窄。

單月投資降幅收窄，總體投資依然低迷，跌幅處于相對(duì)較高水平，行業(yè)基本面未扭轉(zhuǎn)，各方主體信心不足，投資下行壓力大。一方面是債務(wù)、交房、信用的問(wèn)題沒(méi)有解決，影響基本面。另一方面是市場(chǎng)超跌，居民收入下降與市場(chǎng)入市信心沒(méi)有復(fù)蘇。

低銷(xiāo)售、高庫(kù)存壓力下企業(yè)投資拿地意愿不斷下降。按照物業(yè)類(lèi)別投資上看，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房同比跌幅最大，其次是商品住宅跌幅。商品住宅投資跌幅收窄。辦公樓跌幅擴(kuò)大。其中住宅投資占總投資比重超過(guò)75%，說(shuō)明住宅依然是房地產(chǎn)市場(chǎng)最主要的投資。

按照地區(qū)區(qū)域來(lái)看，其中東北地區(qū)跌幅最大，下跌20.1%，跌幅收窄0.7%。西部地區(qū)跌幅11.2%，跌幅收窄0.7%，中部地區(qū)跌幅10.9%，跌幅擴(kuò)大0.1%，東部地區(qū)跌幅最小為9.1%，跌幅收窄。其中東部地區(qū)投資比重60%。說(shuō)明房企投資分化，聚集核心一二線城市。

第二是供應(yīng)端，施工跌幅擴(kuò)大。前9月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積71.5968億平方米，同比下降12.2%，跌幅較上月擴(kuò)大0.2%，創(chuàng)歷史最大跌幅。前8月同比下降12.0%，前7月同比下降12.1%、前6月同比下降12.0%、前5月同比下降11.6%，累計(jì)連續(xù)下降33個(gè)月，2022年下降7.2%、2023年下降7.2%。

前9月住宅施工面積50.1051億平方米，下降12.7%，跌幅比上月擴(kuò)大0.1%，創(chuàng)歷史最大跌幅。前8月同比下降12.6%，前7月同比下降12.7%。辦公樓2.9317億平方米，同比下降9.1%，跌幅比上月擴(kuò)大0.1%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房6.1908億平方米，同比下降12.6%，跌幅比上月擴(kuò)大0.5%。

單月數(shù)據(jù)看，自2021年8月開(kāi)始，單月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積連續(xù)下降39個(gè)月，呈現(xiàn)繼續(xù)探底，底部未修復(fù)完成態(tài)勢(shì)，說(shuō)明政策傳導(dǎo)到投資、供應(yīng)端效果緩慢。主要是政策落實(shí)不到位，去年基數(shù)高、新開(kāi)工、竣工面積、商品房銷(xiāo)售面積的持續(xù)下降及庫(kù)存不斷上升。房企大量的項(xiàng)目停工，集中精力保交房。

前9月房屋新開(kāi)工面積5.6051億平方米，下降22.2%，跌幅比上月收窄0.3%。前8月同比下降22.5%，前7月同比下降23.2%，同比累計(jì)連續(xù)下降36個(gè)月，2020年-2023年分別下降1.2%、下降11.4%、下降39.4%、下降20.4%，呈現(xiàn)邊際改善效應(yīng)，修復(fù)調(diào)整中，已經(jīng)連續(xù)下跌4年9個(gè)月。

前9月住宅新開(kāi)工面積4.0745億平方米，下降22.4%，跌幅比上月收窄0.9%。前8月同比下降23%，前7月同比下降23.7%。辦公樓1454萬(wàn)平，同比下降25%，前7月同比下降22.1%，跌幅比上月擴(kuò)大2.0%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房3716萬(wàn)平，同比下降24.3%，跌幅比上月收窄0.1%。

單月數(shù)據(jù)看，9 月新開(kāi)工面積6586萬(wàn)平方米，同比增速為下降19.9%，降幅比上月擴(kuò)大3.2%。前8月同比下降16.7%、7月同比下降17%、6月同比下降21.9%、5月同比下降22.6%，房屋新開(kāi)工面積規(guī)模為2007年7月以來(lái)同期最低，連續(xù)下降38個(gè)月。前9月，連續(xù)7個(gè)月小幅收窄，整體規(guī)模處于較低水平。

當(dāng)前政策支持資金用收購(gòu)企業(yè)無(wú)力開(kāi)發(fā)、不愿開(kāi)發(fā)，還沒(méi)有動(dòng)工建設(shè)的住宅商務(wù)用地，預(yù)計(jì)部分項(xiàng)目新開(kāi)工節(jié)奏將會(huì)加速。由于政策“一手抓控新增，一手抓盤(pán)活存量”，在銷(xiāo)售去化周期偏長(zhǎng)的市場(chǎng)背景下，新增土地供應(yīng)將減少，整體新開(kāi)工規(guī)模不會(huì)明顯提升。

自2021年7月新工面積開(kāi)始下降，單月連下降38個(gè)月，呈現(xiàn)底部修復(fù)態(tài)勢(shì)，修復(fù)速度緩慢，政策傳導(dǎo)效果差。房屋新開(kāi)工面積累計(jì)同比跌幅擴(kuò)大，總體規(guī)模處于歷史低位，當(dāng)前政策改善房企開(kāi)工能力作用不明顯。主要是市場(chǎng)銷(xiāo)售疲弱，企業(yè)現(xiàn)金流壓力未緩解，房企重心在于商品房銷(xiāo)售和去庫(kù)存。

前9月房屋竣工面積3.6816億平方米，同比下降24.4%，跌幅擴(kuò)大0.8%，同比累計(jì)連續(xù)9個(gè)月下降。前8月同比下降23.6%、前7月同比下降21.8%、前6月同比下降21.8%。去年表現(xiàn)亮眼的竣工面積未能延續(xù)增長(zhǎng)勢(shì)頭，受到去年高基數(shù)的影響，竣工降幅持續(xù)擴(kuò)大，下行趨勢(shì)明確。

前9月住宅竣工面積2.6871億平方米，同比下降23.9%，跌幅較上月擴(kuò)大0.7%。前8月同比下降23.2%、前7月同比下降21.8%。辦公樓945萬(wàn)平方米，同比下降35.3%，跌幅較上月擴(kuò)大1.6%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房2618萬(wàn)平方米，同比下降24.5%，跌幅比上月擴(kuò)大0.1%。

房屋竣工面積是滯后指標(biāo)，房企竣工計(jì)劃根據(jù)已售期房合同中約定的交付日期剛性排布，不受當(dāng)前銷(xiāo)售景氣度的影響，通常12月份是竣工高峰。竣工面積未來(lái)下行趨勢(shì)已注定。保交樓是化解當(dāng)前市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的重要一環(huán)，所謂的保交樓，實(shí)際上就是房企已經(jīng)賣(mài)出去但沒(méi)有交房的房子，已經(jīng)多過(guò)已經(jīng)竣工未出售的房子。

單月數(shù)據(jù)看，9月單月，房屋竣工面積3422萬(wàn)平米，同比下降31.4%，降幅較上月收窄5.2%。前8月同比下降36.6%、7月同比下降21.8%、6月同比下降29.6%、5月同比下降18.4%、前4月同比下降19.1%。9月房屋單月竣工面積約為2019年同期的70%。伴隨保交房高峰過(guò)去、上年基數(shù)抬升，竣工面臨一定壓力。

2021年下半年以來(lái)新開(kāi)工明顯縮量，同比持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，按照2年-3年工程進(jìn)度來(lái)計(jì)算，當(dāng)前房屋竣工持續(xù)承壓。過(guò)去四年投資拿地減少和開(kāi)工數(shù)據(jù)持續(xù)縮水，銀行風(fēng)控意識(shí)很強(qiáng)，部分資金到達(dá)項(xiàng)目的效率，影響交樓，去年同期高基數(shù)有關(guān)。因此，未來(lái)竣工面積下降是大趨勢(shì)。

第三是土地端，跌幅收窄。前9月全國(guó)房企土地購(gòu)置面積、土地購(gòu)置金額底部運(yùn)行，跌幅比上月收窄，土地購(gòu)置面積累計(jì)同比下降5年9個(gè)月，連續(xù)下降69個(gè)月。自2023年開(kāi)始，全國(guó)房土地購(gòu)置面積、土地購(gòu)置金額的數(shù)據(jù)再?zèng)]有公布出來(lái)，截至到目前，依然沒(méi)有公布。

按照2010年-2023年房企購(gòu)置土地面積來(lái)看，2010年3.99億平方米、增長(zhǎng)25.2%%。2011年4.43億平方米、增長(zhǎng)10.9%。2012年3.56億平方米、下降19.5%。2013年3.88億平方米、增長(zhǎng)8.8%。2014年3.33億平方米、下降14%。

2015年2.28億平方米、下降31.7%。2016年2.20億平方米、下降3.45%。2017年2.55億平方米、增長(zhǎng)15.8%。2018年2.91億平方米、增長(zhǎng)15.2%。2019年2.58億平方米、下降11.4%。2020年2.55億平方米、下降1.1%。

2021年2.15億平方米、下降15.45%。2022年1.00億平方米、下降53.4%。2023年預(yù)計(jì)全國(guó)房企土地購(gòu)置面積0.9億平方米，同比下降超過(guò)20%。從數(shù)據(jù)來(lái)看，房企土地購(gòu)置面積跌破1億平方米，同比已經(jīng)連續(xù)下降超過(guò)5年。

第四是需求端，跌幅收窄。前9月新建商品房銷(xiāo)售面積7.0284億平方米，同比下降17.1%，跌幅比上月收窄0.9%，同比累計(jì)下降33個(gè)月。前9月同比下降18%、前7月同比下降18.6%。說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)處于筑底深度調(diào)整中。2022年下降24.3%、2023年下降8.5%。

前9月新建商品房?jī)身?xiàng)銷(xiāo)售指標(biāo)同比跌幅，較上月繼續(xù)收窄，其中住宅市場(chǎng)表現(xiàn)更為積極。房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整，銷(xiāo)售市場(chǎng)已經(jīng)連續(xù)33個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)。今年以來(lái)持續(xù)處于深跌區(qū)間，已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月開(kāi)始邊際改善，市場(chǎng)進(jìn)入“止跌”的關(guān)鍵階段、下一步是“回穩(wěn)”的關(guān)鍵階段。

9月房企“以?xún)r(jià)換量”銷(xiāo)售策略，依然是主流，市場(chǎng)活躍度較7、8月有所提升，9月末、10月初、10月上中旬的房地產(chǎn)一系列新政，連續(xù)出臺(tái)的房地產(chǎn)政策有效提升了國(guó)慶假期樓市和國(guó)慶節(jié)后熱度，預(yù)計(jì)10月數(shù)據(jù)中將有所體現(xiàn)。因此，前10月房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)有所改善。

單月來(lái)看，9月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積9682萬(wàn)平米，環(huán)比增長(zhǎng)50.0%，同比下降11%，降幅比上月收窄1.6%，已經(jīng)連續(xù)下降33個(gè)月。8月同比下降12.6%、7月同比下降11.6%、6月同比下降13.8%，從絕對(duì)值來(lái)看，處于2013年以來(lái)歷史同期最低水平。高基數(shù)的影響與517樓市新政效果下核心城市回溫，跌幅擴(kuò)大。

前9月住宅銷(xiāo)售面積5.8788億平方米，同比下降19.2%，跌幅比上月收窄0.8%。前8月同比下降20.4%、前7月同比下降21.1%，前6月同比下降21.9%。辦公樓銷(xiāo)售面積1757萬(wàn)平，同比下降9.8%，跌幅擴(kuò)大0.6%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積4286萬(wàn)平，同比下降4.8%，跌幅收窄1.4%。

單月來(lái)看，9月住宅銷(xiāo)售面積7976萬(wàn)平方米，同比下降10.6%，降幅比上月收窄了 3.4 %，連續(xù)5個(gè)月收窄。8月同比下降14.0%。從絕對(duì)值來(lái)看，處于2009年以來(lái)同期最低位，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)未見(jiàn)底，底部基礎(chǔ)不牢固，處于筑底、持續(xù)調(diào)整階段。

按照物業(yè)類(lèi)型來(lái)看，住宅銷(xiāo)售面積同比下降19.2%，跌幅收窄0.8%。辦公樓銷(xiāo)售面積同比下降9.8%，跌幅擴(kuò)大0.6%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積同比下降4.8%，降幅收窄1.4%。其中住宅面積占商品房面積超過(guò)80%。

按照地區(qū)區(qū)域來(lái)看，中部地區(qū)銷(xiāo)售面積同比下降19.1%，跌幅收窄1.4%。其次為西部地區(qū)同比下降18.7%，跌幅收窄1.0%。東部地區(qū)同比下降15.5%，跌幅收窄0.4%。東北地區(qū)同比下降13.3%，跌幅收窄1%。

前9月新建商品房銷(xiāo)售額6.8880萬(wàn)億元，同比下降22.7%,跌幅較上月收窄0.6%，已經(jīng)同比累計(jì)下降33個(gè)月。前8月同比下降23.6%、前7月同比下降24.3%、前6月同比下降25%。說(shuō)明市場(chǎng)處于邊際改善，深度調(diào)整中繼續(xù)修復(fù)趨勢(shì)。

單月數(shù)據(jù)來(lái)看，9月銷(xiāo)售金額9157億元，同比減少16.3%，跌幅比上月收窄0.9%。8月環(huán)比上漲3.16%，同比下降17.2%、7月環(huán)比下降45.9%，同比下降18.5%、6月環(huán)比增長(zhǎng)50.9%，同比下降14.3%、5月同比下降26.4%。

4月同比下降30.4%、3月同比下降28.5%，房地產(chǎn)行業(yè)整體處于持續(xù)探底、筑底跡象調(diào)整的趨勢(shì)中。隨著市場(chǎng)對(duì)需求端政策的持續(xù)消化，城市房地產(chǎn)政策不斷持續(xù)放松，預(yù)計(jì)短期一線城市和核心二線城市市場(chǎng)企穩(wěn)復(fù)蘇，帶動(dòng)全國(guó)市場(chǎng)修復(fù)。

克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，2024年三季度30座重點(diǎn)城市商品住宅成交面積總量2992.13萬(wàn)平方米，較上季度減少20.6%，較去年同期減少21.1%。其中一線城市成交總量551.22萬(wàn)平方米，較上季度減少6.2%，比去年同期減少10.7%。

二、三線城市成交總量2440.91萬(wàn)平方米，較上季度減少23.2%，比去年同期減少23.1%。季度內(nèi)各月成交量均低于去年同期，同比跌幅逐月擴(kuò)大，7月減少12.3%，9月跌幅擴(kuò)大至27.9%。優(yōu)化調(diào)整政策促進(jìn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”，政策力度空前，四季度市場(chǎng)預(yù)期向好。

前9月住宅銷(xiāo)售額6.0240萬(wàn)億元，同比下降24%，跌幅比上月收窄1.0%。前8月同比下降25%、前7月同比下降25.9%、前6月同比下降26.9%、前5月同比下降30.5%。辦公樓2304億元，同比下降12.7%，跌幅比上月收窄0.3%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房4200億元，同比下降12.2%，跌幅收窄0.9%。

單月來(lái)看，9月銷(xiāo)售金額9157億元，環(huán)比上漲43.2%，同比下降16.3%，跌幅較上月擴(kuò)大1.3%。8月同比下降15%、7月環(huán)比下降45.41%，同比下降15.7%、6月環(huán)比增長(zhǎng)50.8%，同比下降13.8%、5月同比下降26.4%，與市場(chǎng)以?xún)r(jià)換量有直接的關(guān)系。

按照分類(lèi)物業(yè)類(lèi)型看，商品房銷(xiāo)售額跌幅收窄主要受住宅銷(xiāo)售額同比下降收窄，住宅銷(xiāo)售金額同比跌幅較上月跌幅收窄1.0%，總體的跌幅依然較大。同時(shí)，與辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房?jī)身?xiàng)指標(biāo)同比下降有關(guān)，并且跌幅擴(kuò)大有直接關(guān)系。

按照地區(qū)區(qū)域來(lái)看，東部地區(qū)銷(xiāo)售金額同比下降23.8%，跌幅收窄0.6%。中部地區(qū)銷(xiāo)售金額同比下降24.8%，跌幅收窄1.7%。西部地區(qū)銷(xiāo)售金額同比下降22.7%，跌幅擴(kuò)大0.1%。東北地區(qū)銷(xiāo)售金額同比下降16.4%，跌幅擴(kuò)大0.2%。

第五是商品房庫(kù)存，逐月下降。9月末商品房待售面積7.3177億平方米，同比增長(zhǎng)13.4%，增幅比上月收窄0.5%。8月末7.3783億平方米、7月末7.3926億平，6月末7.3894億平、5月末7.4256億平、4月末7.4553億平、3月末7.4833億平，商品房庫(kù)存面積超2015年7.1853億平方米。

9月末住宅待售面積3.7679億平方米，同比增長(zhǎng)20.8%，增幅比上月收窄0.7%。8月末3.8103億平方米、7月末3.8238億平方米、6月3.8287億平方米、5月末3.8712億平方米。辦公樓5175萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.4%。商業(yè)營(yíng)業(yè)房1.4234億平方米，同比增長(zhǎng)1.5%。

9月末商品房待售面積7.3177億平方米，較上月下降606萬(wàn)平方米。其中住宅下降424萬(wàn)平方米，辦公樓下降40萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房下降36萬(wàn)平方米。9月末庫(kù)存總量較持續(xù)減少，較去年同比上漲13.4%，按當(dāng)前銷(xiāo)售計(jì)算去化周期為9.4個(gè)月，較上期略有縮短。

分物業(yè)類(lèi)型看，其中商品住宅庫(kù)存面積3.7619億平方米，同比漲幅20.8%，較上月再縮小1.1%，總量高。辦公樓面積5175萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.4%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房面積1.4234億平方米，同比增長(zhǎng)1.5%。當(dāng)前化解庫(kù)存政策力度不斷加大，多方資金支持去庫(kù)存，效果將逐步釋放。

新房庫(kù)存量環(huán)比下降，去化周期環(huán)比提升，去庫(kù)存壓力依然較大。從全國(guó)住宅廣義庫(kù)存面積（住宅累計(jì)新開(kāi)工面積-住宅累計(jì)銷(xiāo)售面積）來(lái)看，截至 2024年9月末為18.9億平，環(huán)比下降1.6%，同比下降11.0%。去化周期（廣義庫(kù)存面積/過(guò)去六個(gè)月住宅銷(xiāo)售均值）28.5個(gè)月，環(huán)比增長(zhǎng)0.5個(gè)月，同比增加1.1個(gè)月。

從全國(guó)現(xiàn)房庫(kù)存（已竣工未銷(xiāo)售）來(lái)看，截至 2024 年9月末，住宅現(xiàn)房庫(kù)存面積（住宅待售面積）約3.77億平，環(huán)比下降1.1%，同比增長(zhǎng)20.8%，現(xiàn)房去化周期為20.7個(gè)月，環(huán)比下降0.3個(gè)月，同比下降了1.2個(gè)月。9 月末住宅現(xiàn)房庫(kù)存占全國(guó)住宅廣義庫(kù)存面積的比重為19.9%，環(huán)比提升0.1%，同比提升5.2%。

其中有一大部分屬于滯重庫(kù)存，長(zhǎng)期較難去化，同時(shí)存在退房的情行。由于居民對(duì)期房爛尾的擔(dān)憂(yōu)，越來(lái)越多期房不得不滯存到準(zhǔn)現(xiàn)房、現(xiàn)房才能賣(mài)得掉。能解釋為什么現(xiàn)房的庫(kù)存面積在增加而去化周期增速小于全部庫(kù)存。除此之外，目前二手房掛牌量也不斷走高，對(duì)新房銷(xiāo)售形成了擠壓。

狹義商品住宅庫(kù)存逐月下降、廣義庫(kù)存下降，主因是新開(kāi)工面積降幅較大。當(dāng)前銷(xiāo)售持續(xù)筑底，房企主動(dòng)去庫(kù)的速度較為緩慢，有待收儲(chǔ)等政策的進(jìn)一步落地。由于商品房庫(kù)存去化緩慢，銷(xiāo)售回款枯竭，導(dǎo)致房企資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題非常嚴(yán)峻，現(xiàn)金流告急傳導(dǎo)資產(chǎn)貶值風(fēng)險(xiǎn)，債務(wù)集中到期，面臨較大的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

商業(yè)庫(kù)存去化期超過(guò)3年，較上月略拉長(zhǎng)，庫(kù)存去化壓力依然較大，庫(kù)存規(guī)模已經(jīng)超過(guò)2014年的水平。商品房待售面積在2015年創(chuàng)歷史最高，2016年開(kāi)始下降，2020年下降到4.9850億平，2023年庫(kù)存已經(jīng)快達(dá)到2016年的水平，到2024年成為歷史上庫(kù)存最高。

6月末7.3894億平方米，到7月末7.3926億平方米，8月末7.3783億平方米，9月末7.3177億平方米，超過(guò)2015年，歷史高峰。2013年4.9295億平方米、2014年6.2169億平方米、2015年7.1853億平方米。2016年6.9539億平方米、2017年5.8923億平方米。

2018年5.2414億平方米、2019年4.9821億平方米、2020年4.9850億平方米、2021年5.1023億平方米、2022年5.6366億平方米，2023年6.7295億平方米，回到6億平方米的2016年水平。2023年末6.7295億平方米，同比增長(zhǎng)19.0%。

商品房庫(kù)存創(chuàng)歷史新高，說(shuō)明房子的供應(yīng)多，房子賣(mài)不出去。與過(guò)去的高庫(kù)存不同的是，這兩年房企投資拿地的萎縮狀態(tài)有關(guān)系，與保交樓的政策有關(guān)。保交樓的政策推進(jìn)，現(xiàn)房沒(méi)有按時(shí)交付，少部分是退房的，導(dǎo)致庫(kù)存持續(xù)上升。

第六是價(jià)格端，跌幅收窄。前9月全國(guó)商品房?jī)r(jià)（銷(xiāo)售均價(jià)）9800元/平方米，環(huán)比下降0.05%，同比下降6.8%，降幅比上月收窄了 0.1 %。前8月環(huán)比上漲0.06%，同比下降6.9%、前7月環(huán)比上漲0.12%、同比下降7.0%、前6月同比下降7.4%、前5月同比下降9.2%、前4月下降9.2%。

前9月全國(guó)住宅房?jī)r(jià)（銷(xiāo)售均價(jià)）10246元/平方米，環(huán)比下降0.68%，同比下跌8.3%，跌幅較上月收窄0.1%。8月10317元/平方米，環(huán)比上漲0.11%，同比下降8.4%、前7月10305元/平，環(huán)比上漲0.16%，同比下降6.4%。前6月全國(guó)住宅房?jī)r(jià)10288元/平，環(huán)比上漲1.5%，同比下跌6.7%。

環(huán)比來(lái)看，全國(guó)商品房平均價(jià)、住宅房?jī)r(jià)（平均價(jià)）連續(xù)6個(gè)月上漲后下跌，說(shuō)明穩(wěn)房?jī)r(jià)需加緊政策落地、政策放松，目前房?jī)r(jià)上漲的持續(xù)性基礎(chǔ)存在不牢固，下跌的壓力依然存在。一方面是二手房市場(chǎng)分化一手房市場(chǎng)。另一方面是房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期與市場(chǎng)信心修復(fù)緩慢。

單月來(lái)看，9月商品房銷(xiāo)售均價(jià)9457元/㎡，環(huán)比下降4.5%，同比下降5.9%，降幅較8月擴(kuò)大了0.6%，同比連續(xù)9個(gè)月下跌。8月環(huán)比下降0.37%，同比下降5.29%。7月同比下降3.7%、6月同比下降7.0%、5月同比下降7.2%、4月同比下跌9.9%、3月下降9.3%、2月下降9.0%。

單月來(lái)看，9月住宅銷(xiāo)售均價(jià)9798元/平，環(huán)比下降6.0%，同比下降6.6%，同比連續(xù)9個(gè)月下跌，同比降幅收窄0.5%。8月環(huán)比下降0.1%，同比下降6.5%。7月環(huán)比下降3.3%，同比下降6.6%。6月同比下降6.8%、5月同比下降7.0%，環(huán)比已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月上漲后迎來(lái)2個(gè)月下降。

新房?jī)r(jià)格降幅收窄，二手房降價(jià)影響購(gòu)房決策。總體看，房?jī)r(jià)跌幅繼續(xù)收窄，下跌勢(shì)頭得到遏制，一方面是未來(lái)市場(chǎng)大規(guī)模以?xún)r(jià)換量的趨勢(shì)不會(huì)持續(xù)，另外一方面是市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性的影響，高價(jià)盤(pán)大量集中上市。現(xiàn)在對(duì)于價(jià)格的分析和判斷非常關(guān)鍵，至少市場(chǎng)信心開(kāi)始處于修復(fù)的狀態(tài)。

房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的背景下，購(gòu)房者觀望情緒較重。首先是居民對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)期悲觀，2024年二季度，央行城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶(hù)問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告顯示，居民預(yù)期房?jī)r(jià)上漲的比例僅11.0%，而居民預(yù)期房?jī)r(jià)下降的比例則陡升至23.2%，繼續(xù)創(chuàng)近十年新高。

其次是居民收入信心不足。2024年二季度，央行城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶(hù)問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告顯示，居民收入信心指數(shù)已經(jīng)連續(xù)12個(gè)季度不高于榮枯線 50%。最后是居民杠桿率已居高位。據(jù)國(guó)際清算銀行數(shù)據(jù)，截至2023年末，中國(guó)居民杠桿率為62%。

中國(guó)居民杠桿率為62%，已接近發(fā)達(dá)國(guó)家平均水平。盡管需求端利好政策不斷出臺(tái)，主流城市首付比例和房貸利率一降再降，與歷史周期相比，本輪著力提高居民加杠桿能力的利好舉措對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售的提振效果一般。

第七是資金端，跌幅收窄。前9月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金7.8898萬(wàn)億元，同比下降20.0%，降幅比上月收窄0.2%，已經(jīng)累計(jì)下降3年9個(gè)月（45個(gè)月）。前8月同比下降20.2%、前7月同比下降21.3%。說(shuō)明房企資金持續(xù)邊際改善效應(yīng)，資金狀況依然令人擔(dān)憂(yōu)，沒(méi)有明顯改善。

拆解房企資金來(lái)源，前9月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金7.8898萬(wàn)億元，同比下降20.0%，降幅比上月收窄0.2%。前9月國(guó)內(nèi)貸款11466億元，下降6.2%，降幅較上月擴(kuò)大1.1%。定金及預(yù)收款23593億元，同比下降29.8%，降幅較上月收窄0.4%。個(gè)人按揭貸款11079億元，同比下降34.9%，降幅較上月收窄0.9%。

具體來(lái)看定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款同比跌幅依然較大，分別較上期收窄0.4%、0.9%。國(guó)內(nèi)貸款和自籌資金同比跌幅較小，較月期分別擴(kuò)大1.1%、0.7%，占比方面，自籌資金比例持續(xù)提高，占全部資金36.4%，較上月提升0.4%。定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款占43.9%，較上月降低0.4%。

單月數(shù)據(jù)來(lái)看，9月房企到位資金8966億元，同比下降18.4%，降幅比上月擴(kuò)大7.8%，房企到位資金降幅擴(kuò)大，個(gè)人按揭貸款與外部融資均走弱。其中房款3674 億元，同比下降 26.2%，比上月擴(kuò)大8.4%。定金及預(yù)收款同比下降26.3%，降幅較上月擴(kuò)大10.6%。個(gè)人按揭貸款同比下降26.0%，降幅比上月擴(kuò)大4.2%。

9月新增居民中長(zhǎng)期貸款2300億元，環(huán)比多增1100億元，同比少增3170億元。非房款5292億元，同比下降12.0%，降幅比上月擴(kuò)大8.2%。其中國(guó)內(nèi)貸款1237億元，同比下降14.4%，降幅比上月下降 21.8%。自籌資金3530億元，同比下降 13.8%，降幅比上月擴(kuò)大7.6%。

金融政策支持下，房企自籌資金比例不斷提高。國(guó)家表示下一步要將商品住房項(xiàng)目貸款全部納入白名單，做到“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”，優(yōu)化白名單貸款資金的撥付方式，做到“應(yīng)早盡早”，將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)增加流動(dòng)性、推進(jìn)按期保質(zhì)交房提供強(qiáng)大的助力。

說(shuō)明銀行貸款謹(jǐn)慎，擔(dān)心房?jī)r(jià)下降與出清風(fēng)險(xiǎn)。房企到位資金跌幅收窄，主要是商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額呈現(xiàn)跌幅小幅度收窄，同時(shí)與商品房銷(xiāo)售降幅改善，個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)，商品房市場(chǎng)逐漸升溫基本印證。預(yù)計(jì)10月繼續(xù)保持增長(zhǎng)，較22、23年增速中樞改善明顯。

反映目前房地產(chǎn)行業(yè)外部融資情況在歷經(jīng)供給側(cè)出清后，在政策支持下已逐步向周期底部靠攏。未來(lái)下滑空間將穩(wěn)步收窄，房企資金面回暖將更為依賴(lài)于銷(xiāo)售表現(xiàn)，銷(xiāo)售回款是房企資金鏈穩(wěn)定的關(guān)鍵。個(gè)人按揭貸款降幅較大且高于其他指標(biāo)，主要是受制于收入及房?jī)r(jià)預(yù)期較弱，其短期對(duì)到位資金持續(xù)拖累。

國(guó)內(nèi)貸款與自籌資金跌幅擴(kuò)大，說(shuō)明房企融資、資金改善不明顯，狀況沒(méi)有實(shí)質(zhì)上改善，政策能惠及的房企、項(xiàng)目數(shù)量非常有限。房企資金來(lái)源中，主要銷(xiāo)售低迷影響的定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款下降幅度大，政策傳導(dǎo)性比較差。

房企資金壓力是房企縮減投資、拿地、新開(kāi)工、緩竣工、延期交房的主因。房企資金有所改善不明顯，主要原因是貸款、自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款占房企到位資金大，并且下降幅度大，況且融資困難，導(dǎo)致房企現(xiàn)金流緊張。

支撐房企現(xiàn)金流的主要是銷(xiāo)售回款，包括定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款，連續(xù)下降34個(gè)月。受銀行謹(jǐn)慎態(tài)度、銷(xiāo)售下降影響，銀行貸款、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款跌幅大，這三項(xiàng)指標(biāo)代表的是房企從銀行貸款能力和發(fā)債、現(xiàn)金流能力。

反映出金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂(yōu)加大，銷(xiāo)售回款非常緩慢影響房企現(xiàn)金流。說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)處于繼續(xù)探底、調(diào)整、下行階段，風(fēng)險(xiǎn)壓力存在。房企自籌資金同比跌幅有所收窄，高于其他資金來(lái)源，未來(lái)房企融資面臨較大挑戰(zhàn)。

第八是國(guó)房景氣指數(shù)跌幅收窄，市場(chǎng)低迷，預(yù)期和信心依然不樂(lè)觀。9月國(guó)房景氣指數(shù)為92.41，較上月增長(zhǎng)0.06%，已經(jīng)連續(xù)2年9個(gè)月（33個(gè)月）跌破100，2016年初以來(lái)國(guó)房景氣指數(shù)最低水平，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)低迷，預(yù)期和信心未恢復(fù)。

2023年12月國(guó)房景氣指數(shù)為93.36，11月93.42，10月93.40、9月93.44、8月93.56、7月93.78、6月94.06、5月94.56、4月94.78、3月94.72、2月94.67、1月94.46。2024年2月-9月為92.13、92.07、92.02、92.01、92.11、92.22、92.35、92.41。

國(guó)房景氣指數(shù)是判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否景氣、活躍、信心、繁榮的指標(biāo)之一。國(guó)房景氣指數(shù)自2022年1月破100后，一直呈現(xiàn)持續(xù)下跌，邊際修復(fù)非常緩慢趨勢(shì)，呈現(xiàn)不穩(wěn)定的趨勢(shì)，說(shuō)明目前房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，預(yù)期和信心未恢復(fù)，處于探底轉(zhuǎn)向筑底的趨勢(shì)。