最近，國際大投行高盛又盯上了中國房地產，不出所料，這份報告一出來就炸開了鍋。

他在報告里最扎心的一句是：“中國房地產的‘黃金時代’已徹底終結！” 這句話一針見血，點明了整個行業現在的大麻煩。

具體咋回事？我們一起來捋捋關于這次高盛的預測：

01、需求斷崖：從2000萬套到不足500萬套

高盛最新研究報告指出，“未來數年（2025-2030年）中國城鎮年均新房需求將驟降至410-500萬套，較2017年2000萬套的峰值縮水75%。”

這種斷崖式的下跌依據是啥？業內人透過大佬的報告指出，有三個結構性的因素共同驅動：

①人口塌陷：人少了，結婚生娃的也少了

自從2022年我國人口首次進入負增長以來，按照這種負增長趨勢，到2030年，每年減少的人口數量甚至達到數百萬，而人口的持續減少也將拖累每年140萬套住房需求。

比如，當前主力購房群體已經出現了持續下降，90后年輕人比80后減少4000萬，00后比90后減少3000多萬，結婚登記暴跌35%，新生兒數量八年下降40%……

這些負面數據的背后，都透露出一個現實——剛需群體呈現“斷崖式萎縮”。

②城鎮化增速踩剎車：

數據顯示，截止到2024年底城鎮化率已經達到67%，即使到2030年城鎮化率達到70%，空間也只剩下3個百分點，換算到每年的增速只有0.5%，還不足2010年的一半。

城鎮化率增速的放緩，預示著以后從農村進城打工買房的人會越來越少。

③投資需求萎縮

2020年城鎮住房空置率約20%，相當于接近7000萬套空房子，與此同時，隨著房價的持續下降，投資需求也日漸萎縮，高盛預計2025-2030年投資需求將轉為年均凈拋售180萬套，投資客將加速離場。

02、市場分化：庫存壓力下的“冰火兩重天”

隨著需求持續萎縮，市場連鎖反應突顯：

①開發商和投資者都在撤退：港股內房股普遍下跌2%-4%，開發商新開工的項目可能只有巔峰時期的20%。很多在建樓盤是靠地方資金撐著。積壓的庫存（大約370萬套新房）像一把劍懸在頭頂，隨時可能壓垮。

②城市間差距越來越大：像北上廣深這樣的一線城市，房子雖然也不好賣（庫存夠賣18個月），但還能撐一撐。

但是三四線就慘了，產業單一、人口外流，加劇庫存壓力驟增。比如很多三四線庫存周期長達28個月，房價可能還要面臨30%以上的下行空間，“鬼城”（很多空房沒人住）越來越多。

③供需失衡：全國城鎮的存量房子加起來超過3.7億套，平均每100戶家庭有116套房！像山東聊城、河北保定這些地方，平均每家都有1.4套。三四線城市更是，每8套房里就有1套空著。

03、未來十年：房地產要大變樣

整個行業的底層邏輯要徹底改變了：

①二手房成主角：以后新房會越來越難賣，預計到2035年，新房銷量只有2021年高峰時的三分之一左右。相反，二手房交易可能會不斷提升，占比提升到66%。

②開發商大洗牌：規則變了，那些欠了一屁股債的小開發商更容易倒閉。實力強的大公司會越來越強，前十大開發商可能占到一半的市場。有國家背景的國企，因為有資金和政策支持，會成為市場的主導力量。

③政策托底與風險：上面計劃拿出10萬億來收購商品房改成公租房，但還有8萬億的資金缺口（包括處理債務和蓋完爛尾樓）是個巨大的挑戰。要想穩住市場，房貸利率可能還得從現在的3.2%降到2%。

④房子回歸“居住”本質：以后大家會更關注改善居住環境。老房改造、房屋翻新市場將迎來擴容。高盛說得很明白：房子本來就是用來住的，這才是常態。

總結：寒意逼人，時代變了

某研究顯示，全國已有146個地級市在流失人口，其中53個城市連續20年人口減少。

越來越多城市街頭掛著“吉房出租”的牌子，冷冰冰地訴說著房子沒人要的現實。比如河北保定一位中介在電話里嘆氣說的：他們那平均每家都有1.4套房，但過去三個月他只租出去兩套，“房子比人多，已經是常態了”。

未來十年，想靠房地產閉眼發財的日子一去不復返了。它更像一個“財富過濾器”，只有能適應新規則的企業和投資者才能活下來。

（文中圖片來源于網絡，侵刪）