9月底至今，降存量利率、降首付、降利率、提高公積金額度上限等一系列動(dòng)作直接將樓市引擎拉滿。

系列政策的密集出臺，無疑給房地產(chǎn)市場帶來了新的活力和希望。特別是在歷經(jīng)持續(xù)市場蕭條之后，本輪政策的連環(huán)出擊，可謂是為市場注入了一針久違的“活力催化劑”，從目前市場表現(xiàn)來看，政策效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)，市場信心正在逐步恢復(fù)。

01

商品房簽約情況

根據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024年1-10月青島商品房市場累計(jì)簽約金額約1403億元，同比大幅下滑18.7%；簽約面積約1005.84萬㎡，同比下滑15.8%；累計(jì)簽約套數(shù)80455套，同比下滑22.5%。從價(jià)格來看，1-10月青島市新建商品房的網(wǎng)簽均價(jià)為13962元/㎡，同比下滑3.4%。

回顧今年前三季度，青島樓市經(jīng)歷了一段調(diào)整期，但進(jìn)入十月，市場出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)機(jī)。根據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月青島商品房簽約5034套、約65.9萬㎡、98.74億元，簽約均價(jià)14983元/㎡，較去年同期面積、金額小幅上漲；環(huán)比出現(xiàn)下滑，主要是因9月份大批房源集中網(wǎng)簽所致。簽約均價(jià)環(huán)比小幅下滑0.1%，簽約套數(shù)、面積、金額環(huán)比下滑55.4%、50.9%和51.0%。較去年同期相比套數(shù)下滑1.9%、面積上漲8.9%、簽約金額上漲4.6%。其中商品住宅簽約3930套、50.68萬㎡和79.53億元。

（2024年10月商品房供銷價(jià)數(shù)據(jù)為10.1-10.30）

02

區(qū)域成交情況

（2024年10月全年各區(qū)市商品住宅成交情況）

從商品住宅各區(qū)域成交情況來看，2024年10月青島新建商品住宅成交主力依然集中在西海岸、城陽、李滄和膠州。數(shù)據(jù)顯示，西海岸新區(qū)簽約1063套、約13.9萬㎡，占全市簽約總量的27.4%；城陽簽約515套、約7.07萬㎡，占全市簽約總面積的14.0%；隨其后的是李滄和膠州，分別簽約385套、約5.01萬㎡和360套、約4.36萬㎡，占比均為8.6%。

板塊方面，東李世博園與張村河兩大區(qū)域因地處優(yōu)勢位置且土地供應(yīng)充足，吸引了眾多開發(fā)商入駐，已轉(zhuǎn)變?yōu)楦偁幖ち业氖袌鰺狳c(diǎn)。尤其是張村河片區(qū)，作為嶗山區(qū)向北發(fā)展的關(guān)鍵區(qū)域，市場定位趨向高端，但因多個(gè)新樓盤的集中扎堆，且目標(biāo)客戶群體存在較大程度的重疊，這直接引發(fā)了該區(qū)域的價(jià)格競爭。目前板塊內(nèi)在建項(xiàng)目包括海信君璽、海信璟悅、魯信有鄰花園、華潤嶗山悅府、越秀青鐵和樾府、盛世悅府（原名為靜山悅園）、以及10月新入市的嶗山尚境、海信臻悅等。北岸大宇地塊尚未啟動(dòng)。

四批次又有枯桃一宗超低密地塊掛牌，但地塊容積率僅1.2，疊加計(jì)容規(guī)則松綁等新政，或?qū)⑴c目前在售項(xiàng)目形成產(chǎn)品差異化競爭。

眾多樓盤的集中上市，加劇了東李世博園板塊市場競爭的激烈程度，其中森林公園、青山湖岸、招商璀璨公園、昆侖天麓灣、融海啟城、青鐵芳華地等項(xiàng)目紛紛卷入了價(jià)格競爭的漩渦，目前板塊內(nèi)房價(jià)已下探至1.6萬/㎡起。

當(dāng)前，東李世博園板塊的樓市特征表現(xiàn)為供應(yīng)過剩、競爭白熱化、價(jià)格靈活多變，且易受多種市場力量的作用。展望未來，該板塊的市場趨勢將受開發(fā)商的市場策略調(diào)整、政策以及市場需求波動(dòng)的綜合影響。

從商品住宅面積區(qū)間來看，10月份90-130平面積段為供銷主力，110-130平面積段產(chǎn)品存量最大，其次是90-110㎡。

03

土地方面

今年青島在供地模式上展現(xiàn)了更大的靈活性，采取了“小步快跑”的策略，并且取消了供地次數(shù)的限制。銳理君分析認(rèn)為，目前實(shí)行的“土地出讓清單制+少量多次”模式，使得企業(yè)能夠提前對土地進(jìn)行評估和研究，鎖定目標(biāo)地塊。此外，多次的土地供應(yīng)也為企業(yè)提供了根據(jù)自身資金狀況靈活選擇拿地時(shí)機(jī)的可能，從而有效提升了土地的成交率。

今年青島共發(fā)布4批次地塊，截至目前，1-4批次地塊已全部發(fā)布出讓公告。其中一批次市北鹽灘地塊和三批次湘潭路以南地塊拍賣活動(dòng)因故中止，鹽灘改造地塊三批次再度掛牌，已成功出讓。

四批次共計(jì)劃出讓4宗地塊，除膠南靈海路北地塊被萬科&黑卓競得外，其他3宗地塊均處于待成交狀態(tài)。

嶗山張村河棗山東路地塊，容積率由之前預(yù)公告的1.5，調(diào)整至1.2，是近幾年張村河出讓地塊中容積率最低的一宗涉宅用地；起拍樓面地價(jià)達(dá)到20565元/㎡，也是張村河歷來出讓地塊中起拍樓面地價(jià)最貴的涉宅用地。網(wǎng)上拍賣開始時(shí)間：2024年11月29日上午9:30。

城陽前桃林地塊，起拍樓面地價(jià)5020元/㎡，地塊拍賣時(shí)間：2024年11月15日上午9:00。

市北安丘路以西、青海路以南地塊，起拍樓面地價(jià)7920元/㎡，網(wǎng)上拍賣開始時(shí)間：2024年11月26日9時(shí)30分。

04

政策方面

9月底以來，政策之密集、程度之兇猛，都稱得上是“王炸級”！10月再迎重大利好！

10月8日，國務(wù)院新聞辦就"系統(tǒng)落實(shí)一攬子增量政策 扎實(shí)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)向上結(jié)構(gòu)向優(yōu)、發(fā)展態(tài)勢持續(xù)向好"有關(guān)情況舉行發(fā)布會(huì)，其中特別指出，針對樓市持續(xù)偏弱，采取綜合性政策措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

10月21日，官宣重磅降息！1年期LPR為3.1%，5年期以上LPR為3.6%。今年以來，從年初的4.2%降到3.6%，5年期以上LPR共計(jì)下調(diào)三次，共計(jì)下調(diào)60個(gè)基點(diǎn)，且在今年2月和10月，LPR均較上一期下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)。本次LPR下調(diào)力度之大，可以說符合了9月26日政治局會(huì)議中“實(shí)施有力度的降息”的要求。此次LPR下調(diào)代表青島最低商貸利率可達(dá)到2.9%。

但據(jù)銀行最新消息，青島地區(qū)首套房、二套房貸利率優(yōu)惠幅度即將收窄！房貸利率由LPR-70個(gè)基點(diǎn)，調(diào)整為lpr-60個(gè)基點(diǎn)，即貸款利率由2.9%上調(diào)至3.0%。執(zhí)行時(shí)間為網(wǎng)簽時(shí)間在11月10日之后的貸款，該政策將或?qū)φ谟^望的客群形成一定的刺激。

10月17日，國務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會(huì)，會(huì)上介紹，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同有關(guān)部門為推動(dòng)市場止跌回穩(wěn)，打出一套“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”組合拳。

其中兩個(gè)增加是，政策新增實(shí)施了100萬套城中村改造和危舊房改造項(xiàng)目，并計(jì)劃在年底前將“白名單”項(xiàng)目的信貸規(guī)模增加到4萬億。這些措施旨在通過貨幣化安置等方式，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

城市層面，10月10日，山東出臺《關(guān)于落實(shí)金融支持政策促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的通知》。涉及統(tǒng)一個(gè)人住房貸款最低首付比例、降低存量個(gè)人住房貸款利率、優(yōu)化新發(fā)放個(gè)人住房貸款服務(wù)等。

青島更是迅速跟進(jìn)，10月11日，青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等七部門聯(lián)合發(fā)布10條樓市新政；10月12日，公積金管理中心連發(fā)六條關(guān)于優(yōu)化調(diào)整住房公積金貸款政策的通知。

兩項(xiàng)通知從需求端和銷售端、開發(fā)端三管齊下，內(nèi)容圍繞減輕存量房還款負(fù)擔(dān)、降低新購房門檻、支持多子女家庭購房、吸引人才安家、靈活定價(jià)機(jī)制、加大高品質(zhì)住宅供給等多個(gè)方面，此舉充分彰顯了政府對于房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”的強(qiáng)烈信心和支持。

此外，存量房貸利率下調(diào)方面，10月25日起存量個(gè)人房貸利率已進(jìn)行批量調(diào)整！除貸款在北京、上海、深圳等地區(qū)且為二套房貸款的情形外，其他符合條件的房貸利率都將調(diào)整為貸款市場報(bào)價(jià)利率LPR-30BP。

此次LPR再度下調(diào)，存量房貸利率還會(huì)進(jìn)一步下降，但對不同的借款人，因?yàn)槎▋r(jià)日不一樣，存量房貸利率下降的時(shí)間點(diǎn)會(huì)有一些區(qū)別。

此外，10月31日，工商、農(nóng)行等六大行發(fā)布公告，將從11月1日起，陸續(xù)對商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率實(shí)行新的定價(jià)機(jī)制，新的定價(jià)機(jī)制實(shí)行后，人民銀行將不再統(tǒng)一調(diào)整存量房貸利率。

重點(diǎn)有三個(gè)方面：

1、同一筆貸款存續(xù)期內(nèi)客戶僅可申請調(diào)整1次；

2、調(diào)整后的重定價(jià)周期可選擇3個(gè)月、6個(gè)月或12個(gè)月；

3、當(dāng)利率加點(diǎn)值高于全國新發(fā)放個(gè)人房貸利率平均加點(diǎn)值30個(gè)基點(diǎn)時(shí)，借款人可以向銀行申請調(diào)整房貸利率LPR加點(diǎn)值，調(diào)整后的加點(diǎn)為全國新發(fā)放個(gè)人房貸利率平均加點(diǎn)值加30個(gè)基點(diǎn)。

2024年1-10月

開發(fā)商銷售金額排行榜TOP20

2024年1-10月領(lǐng)跑新建商品房銷售金額排行榜的前20名開發(fā)商，共同實(shí)現(xiàn)了約616.22億元的銷售額，這一數(shù)字占據(jù)了青島市整個(gè)商品房市場的43.9%份額。特別值得關(guān)注的是，在這份銷售榜單的頂端，即前十名開發(fā)商中，本地房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)搶眼，成功占據(jù)了半壁江山，展現(xiàn)了其在市場競爭中的強(qiáng)勁實(shí)力和日益增長的影響力。

海信地產(chǎn)在青島房地產(chǎn)市場的份額持續(xù)攀升，截至10月底簽約量即將突破百億。自年初以來，旗下海信璟悅、海信海德山莊、海信君璽、海信城等樓盤紛紛實(shí)現(xiàn)簽約，推動(dòng)海信地產(chǎn)在銷售簽約量上榮登冠軍寶座，累計(jì)簽約金額達(dá)到96.42億元，簽約面積達(dá)47.14萬㎡。海信地產(chǎn)的此項(xiàng)業(yè)績充分體現(xiàn)了其在產(chǎn)品研發(fā)、市場定位以及營銷策略方面的精準(zhǔn)把握。依托品牌影響力和高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品，海信地產(chǎn)有效滿足了市場對于高品質(zhì)住宅的需求，尤其在改善型住宅市場的表現(xiàn)尤為突出。

中國金茂以簽約49.84億元位居第二位，金茂中歐國際城、大云谷金茂府、西海岸創(chuàng)新科技城簽約活躍。

天一仁和以簽約40.27億元緊隨其后，其中天一仁和吾疆大批房源集中網(wǎng)簽，拉動(dòng)了整體銷售業(yè)績。

保利發(fā)展以簽約34.72億元，位居第四位，保利和頌、保利天珺以及保利大國璟未來之城表現(xiàn)格外突出，簽約量均在5億以上。

在瑞源名嘉荷府、瑞源名嘉國際簽約活躍的帶動(dòng)下，瑞源集團(tuán)簽約量躋身前五位，共計(jì)網(wǎng)簽31.38億。

2024年1-10月

開發(fā)商權(quán)益銷售排行榜TOP10

《新建商品房開發(fā)商權(quán)益銷售排行榜》統(tǒng)計(jì)的為該房企旗下所有商品房樓盤的總計(jì)銷量數(shù)據(jù)（含住宅、非住宅），其中聯(lián)合開發(fā)的項(xiàng)目按各房企股權(quán)占比口徑來計(jì)算權(quán)益比重的銷量數(shù)據(jù)，主要衡量房企的資金運(yùn)用和投資布局水平。所有榜單的發(fā)布，將從不同的維度對一家企業(yè)的綜合實(shí)力進(jìn)行審閱。

在2024年的前10個(gè)月，海信地產(chǎn)在新建商品房開發(fā)商權(quán)益銷售榜單中位列第一，實(shí)現(xiàn)了95.85億元的權(quán)益銷售額，也是唯一一家即將沖擊百億大關(guān)的房企。海信地產(chǎn)在青島市內(nèi)多個(gè)關(guān)鍵區(qū)域如張村河、閆家山、黃島中心城區(qū)、金沙灘等地進(jìn)行了新項(xiàng)目的戰(zhàn)略布局。值得注意的是，這些新項(xiàng)目基本由海信地產(chǎn)獨(dú)立開發(fā)。

中國金茂權(quán)益銷售金額44.77億元，排名第二位。

天一仁和和北岸置業(yè)以權(quán)益銷售金額38.65億元和35.66億元，位列三、四位。

2024年1-10月

新建商品房開發(fā)商銷售面積TOP20

2024年1-10月新建商品房開發(fā)商銷售面積TOP20累計(jì)銷售面積390.24萬㎡，占全市簽約總面積的38.8%。

海信地產(chǎn)1-10月共計(jì)簽約商品房47.14萬㎡，穩(wěn)居TOP1。

中國金茂以簽約37.51萬㎡位居第二位， 金茂中歐國際城、西海岸創(chuàng)新科技城為簽約主力。

保利發(fā)展在保利天珺、保利大國璟未來之城、保利云禧等項(xiàng)目集中網(wǎng)簽的帶動(dòng)下，簽約面積排在第三位，26.22萬㎡。

2024年1-10月

商品住宅銷售總金額TOP10

當(dāng)前房地產(chǎn)市場的分化現(xiàn)象愈發(fā)顯著，部分熱門區(qū)域的樓盤呈現(xiàn)出強(qiáng)者愈強(qiáng)的態(tài)勢，而其他區(qū)域則持續(xù)低迷。榜單數(shù)據(jù)亦顯示，尋求改善居住條件的購房者不僅重視地段和配套設(shè)施，隨著經(jīng)濟(jì)能力的提升，他們更加注重產(chǎn)品的低密度、園林景觀、戶型設(shè)計(jì)等特性。高品質(zhì)的改善型住宅在市場上占據(jù)了領(lǐng)先地位。同時(shí)，豪宅市場的活躍度體現(xiàn)了消費(fèi)者對高品質(zhì)生活的不懈追求，以及對稀缺資源的強(qiáng)烈向往。

天一仁和吾疆大批房源集中網(wǎng)簽，簽約金額位居第一位，15.36億元。

嶗山前海一線豪宅銀豐玖璽城，自入市以來項(xiàng)目持續(xù)熱銷，1-10月以累計(jì)網(wǎng)簽14.46億元、約2.16萬㎡位居亞軍寶座。

森林公園，是一個(gè)“自帶流量”的紅盤，前10個(gè)月累計(jì)網(wǎng)簽商品住宅13.98億、約7.28萬㎡，排至第三位。

興華珠玉府網(wǎng)簽13.89億，排在第四位。

海信地產(chǎn)張村河片區(qū)第三子——海信璟悅以簽約13.69億元躋身前五位。

2024年1-10月

商品住宅銷售總面積TOP10

2024年1-10月商品住宅銷售總面積TOP10中，少海府邸集中網(wǎng)簽13.71萬㎡住宅，遙遙領(lǐng)先。

金茂中歐國際城和西海岸創(chuàng)新科技城以簽約8.86萬㎡和8.25㎡位居第二、三位。

1、統(tǒng)計(jì)時(shí)間為：2024年1月1日至2024年10月30日；

2、商品房包含商品住宅，公寓，辦公和商業(yè)，不包含保障房；

3、針對數(shù)據(jù)不一致的情況，銳理數(shù)據(jù)通過監(jiān)測數(shù)據(jù)、公開數(shù)據(jù)對企業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行多方驗(yàn)證和復(fù)核，采取多方數(shù)據(jù)交叉復(fù)合原則，依照網(wǎng)簽數(shù)據(jù)與市調(diào)價(jià)格綜合統(tǒng)計(jì)。

4、《新建商品房開發(fā)商權(quán)益銷售排行榜》統(tǒng)計(jì)的為該房企旗下所有商品房樓盤的總計(jì)銷量數(shù)據(jù)（含住宅、非住宅），其中聯(lián)合開發(fā)的項(xiàng)目按各房企的股權(quán)占比口徑來計(jì)算權(quán)益比重的銷量數(shù)據(jù)。

2024年，青島該不該買房？