過去40年，中國將大量自然資源轉化為城市資產，形成了以城市為中心的資產集群。面對經濟下行壓力，政府需通過盤活存量資產、創造資本流動性來減輕財政壓力，城市規劃設計因此成為實現資產優化配置的關鍵工具。同時，城市開發正邁入綠色效益導向，包括建筑節能管理、打造綠色交通體系等。

AECOM高級副總裁劉泓志認為，要實現這一目標，城市規劃設計應跳脫傳統路徑，積極探索包括金融與科技的技術融合路徑，并在規劃階段推動空間運營助力資產保值增值、營造綠色資產創造城市新增長，以實現從保護資源到創造資產、從盤活資產到創造資本的轉變。

在本文中，我們將基于此深入分享，并以AECOM的實踐項目為例，展示如何通過城市規劃設計實現資產的優化配置和價值提升，進而推動城市的綠色發展和經濟增長。

資源導向及資本擴張階段創造出巨量城市固定資產，其中公共空間作為重要的資產之一，因過去未經運營難以產生經濟效益，導致無法量化評估，缺乏價值要素的流通性。因此，在當下城市發展的存量階段，城市規劃設計的目標，應從原先的服務城市基礎設施的搭建、創造有效固定資產、形成資本性增長，到服務城市基礎設施的運營、創造持續正向收益、形成運營型增長。

城市空間運營的現狀

城市資源主要包括土地、文化、政策、數據、時間等，通過市場配置、行政配置、空間配置三種路徑對資源進行優化利用。城市空間運營可以運用這三種資源配置手段，優化需求結構、提升供給效率、提供資源供需平衡的物理和制度基礎，從而將資源、資產、資本形成閉環，促進資源要素有效流動。

資源配置優化的三種基本路徑

城市發展還取決于資源要素的質與量、可交換性、匹配機制。規劃設計所能做的主要在于助力資源要素本身的提質增量、轉化資源要素為可量化可交易的空間權益、為資源要素的配置機制創造高效的空間條件。

*促進資源要素流動是城市發展的要務

AECOM認為，將城市規劃設計與城市空間運營相結合，即設計結合運營模式，能夠促進城市資源的有效利用、資產增值和資本流動，同時保持城市基礎設施的高效運轉和公共服務的高質量供需平衡，最終令城市實現資源配置的最優化，推動可持續發展。

2020年4月9日，中共中央、國務院關于構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見也指出，土地、勞動力、資本等均為要素，且應加快要素價格市場化改革，健全要素市場運行機制。要素市場化如今已從過去資源導向的土地經濟階段，轉為產品導向的空間經濟階段，未來將邁入場景導向的數字經濟。

這意味著，從資源利用來營造資產的視角下，公共空間可通過經營性或資產化利用，放大公共空間資產變現能力；推動多主體開發以創造公共空間投資對社會資本與市場活動的吸引力，以及結合科技與金融工具，探索新的空間生產模式與商業模式，創造資產收益。

國土空間規劃是建立國土空間資產體系、支持國士空間管理的重要依據，因此從這一視角出發，可將城市資源放大并整合到自然資源，優先服務于空間資源到空間資產的保值增值，最大化國土空間的治理效能。

針對中國的國情，當前國內已經建立起了成熟的實現空間全要素導控的、三類五級四體系的、中國特色國土空間規劃系統。

國土空間規劃體系為空間規劃轉型提供了新的機遇，即建立資產體系，促進資產保值增值的三方面空間運營條件，強調城市空間從規劃管制的剛性服務轉變至盤活資產的軟性服務：

• 從擴大增量到盤活存量：將土地資源創造的全民權益，從城鎮建設放大到自然資源，從資本增長轉變到運營增長；
• 從保護資源到創造資產：確保國土空間資源的保值增值，將所有可生產要素進行價值評估，創造資產化途徑與資產收益；
• 從規劃編制到空間生產：空間結構的發展不是為形成固化結果，而是創造權益及要素可流動性，是資產價值持續增長的空間基礎。

基于上述理論，在如今中國城市發展呈現自然保育、城市更新、綠色資產、產業轉型、智慧建設、鄉村振興六大趨勢的背景下，空間規劃系統也迎來了諸多發展機遇。

黨的二十大明確提出轉型發展的戰略信號，中國城市開發模式開始向“綜合綠色效益導向”(ESG) 發生轉變。AECOM一直致力于綠色生產力導向的全維提升，優化城市空間的軟性服務要素，匹配資本市場的需求新趨勢。

城市規劃設計是滿足公共服務供需關系的空間系統，城市資產運營是確保公共資產保值增值的操作系統。這兩者結合才能使得城市空間有更高的品質，和可量化價值實現。

• 以規劃設計創新帶動傳統城市產業與商業模式轉型，以設計創新能力聯結市場創新需求+科技創新產品創造資產價值增長；
• 城市規劃設計從創造資產擴張向創造資產收益轉型，設計+科技+金融的市場化模式將成為必然趨勢；
• 通過空間資產化運營導向的城市發展框架，打造資源-資產-資本(現金流)的通路，和市場化空間產品+開放式運營平臺的新生產模式。
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基于此，針對規劃設計+資產運營的三條創新路徑，也能夠助力城市開發模式從傳統土地資源融資模式向綠色效益融資模式轉變。

早期面對環保議題，我們的關注點在于加強對資源的控制，通過控制排放等方式來提高環境品質，任務重，效益模糊。碳價體系的出現，使得碳資源可以被量化，同時奠定碳資產增值、以及在資本市場流通的基礎；碳行動成為應對氣候變化的關鍵手段，讓被保護或投資的環境品質，成為可定價的新資產并創造出可流通的新資本。

AECOM認為，以碳行動貫穿資源-資產-資本的綠色空間全要素循環通路，轉化綠色空間運營的公益屬性為投資屬性，成為城市空間治理的關鍵手段。

• 營造綠色空間。過去公共空間品質不足、使用率低、維護成本高，成為負資產及財政負擔，應以更高的效益合理化巨大的城市基建支出，創造出更好的公共空間品質與運營條件。
• 綠色效益定價。資產導向的空間治理，旨在建立社會價值評估框架、實施“社會價值”量化，將綠色空間規范、高效轉化為社會資產并將城市綠色空間投資的社會效益貨幣化計算：即通過分類設定可衡量的指標，再進行細化，并錨定等價物，然后進行類比，可以計算出價值，進一步吸引社會資本投入。
• 優化公共投資。利用社會價值評估貨幣化，將綠色空間資產價值與投資邏輯直接掛鉤，明確指導公共投資決策。

AECOM認為，要實現綠色資產價值的關鍵路徑，即綠色空間資產價值的貨幣化評估，需要將城市治理邏輯從線性邏輯轉為閉環邏輯。

*綠色空間資產價值的貨幣化評估

需要將城市治理邏輯從線性邏輯轉為閉環邏輯

AECOM相信，清晰掌握需求-供給、成本-效益、空間-運營的核心訴求，以經濟邏輯貫通資源利用-資產增值-資本流動的空間生產路徑，實現對環境品質投資的高效循環，是積極調動民間資本參與建設人民城市的重要行動，也將最終推動城市的可持續高質量發展。