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案情簡介

B物業(yè)公司通過招投標(biāo)，與A公司（甲小區(qū)開發(fā)商）簽訂了《前期物業(yè)管理合同》，對甲小區(qū)進行前期物業(yè)管理。隨后，甲小區(qū)分期竣工交付，并陸續(xù)納入B物業(yè)公司物業(yè)管理范圍。在服務(wù)過程中，B物業(yè)公司了解到，甲小區(qū)仍有部分住宅、商鋪、車位尚未出售，其產(chǎn)權(quán)仍屬于A公司，B物業(yè)公司從未收取過相關(guān)物業(yè)服務(wù)費用。故B物業(yè)公司擬委托律師，追索該部分物業(yè)所產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)費用。

接受委托后，通過分析，摩聞律師認(rèn)為，依據(jù)《前期物業(yè)管理合同》約定及相關(guān)法律規(guī)定，如果該部分住宅、商鋪、車位等不動產(chǎn)權(quán)屬仍為A公司所有，且B物業(yè)公司確實提供物業(yè)管理服務(wù)的，B物業(yè)公司可以向A公司物業(yè)服務(wù)費用。但B物業(yè)公司入場時，雙方未正式辦理移交手續(xù)，致使B物業(yè)公司不了解涉案不動產(chǎn)權(quán)屬、竣工交付等情況，無法提供相關(guān)證據(jù)材料。

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代理意見

摩聞律師經(jīng)過一系列調(diào)查取證，確定了該部分物業(yè)的權(quán)屬、交付等基本情況后，向常州仲裁委員會申請仲裁。代理律師認(rèn)為：

首先，《前期物業(yè)管理合同》合同第九條明確了納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售的空置房，或者因A公司原因未能按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費等由A公司全額交納。

其次，《物業(yè)管理條例》第四十一條規(guī)定“業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。”

《江蘇省物業(yè)管理條例》第三十四條第二款規(guī)定“已竣工但尚未售出或者尚未交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)費由建設(shè)單位全額承擔(dān)”，第四十八條規(guī)定“業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)費。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)費”。

從前述條款規(guī)定來看，建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)費用的前提條件是相關(guān)物業(yè)已實際竣工但尚未出售或交付買受人，至于是否辦理竣工備案或產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)并非承擔(dān)物業(yè)費的必要前提條件。對于已經(jīng)取得產(chǎn)權(quán)登記的物業(yè)，則不論業(yè)主（產(chǎn)權(quán)人）與物業(yè)使用人是否存在其他約定，業(yè)主（產(chǎn)權(quán)人）均應(yīng)承擔(dān)物業(yè)費用交納責(zé)任。

故本案中，A公司作為案涉物業(yè)的建設(shè)單位、產(chǎn)權(quán)人、業(yè)主，對于該部分物業(yè)產(chǎn)生的物業(yè)管理費用、電梯運行維護費及車位公共服務(wù)費等相關(guān)費用，負(fù)有法定和約定的支付義務(wù)。

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裁判結(jié)果

常州仲裁委員會幾乎支持了我方全部仲裁請求，裁決A公司向B物業(yè)公司支付該部分住宅、商鋪、車位自B物業(yè)公司接管以來產(chǎn)生的物業(yè)管理服務(wù)費用四百萬余元。

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結(jié)語和建議

近年來，隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟形式的變化、公眾對于居住環(huán)境要求的提高，物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件數(shù)量日益增多。物業(yè)服務(wù)關(guān)系民生，在改善居住環(huán)境、提升生活品質(zhì)和社會管理水平等方面發(fā)揮著重要作用。常州仲裁委員會在本案中依據(jù)相關(guān)事實、法律規(guī)定，裁決開發(fā)商應(yīng)交納未售出房屋、車位等不動產(chǎn)的物業(yè)服務(wù)費用，對維護業(yè)主和諧生活環(huán)境、促進物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展具有重要意義。

結(jié)合本案所涉的爭議焦點，摩聞律師建議物業(yè)公司進場前，應(yīng)當(dāng)與開發(fā)商、前任物業(yè)辦理交接手續(xù)，做好相關(guān)材料的移交。同時，對自身已經(jīng)提供的物業(yè)管理服務(wù)要留痕。