作者 | 睿和智庫研究部

編輯 | 梁秀杰、劉玉嬌、宋金煜

責(zé)編 | 韓瑋燁

前三季度，全國規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長5.8%。其中，規(guī)模以上裝備制造業(yè)和高技術(shù)制造業(yè)增加值分別同比增長7.5%、9.1%，增速分別快于全部規(guī)模以上工業(yè)1.7和3.3個百分點(diǎn)。1月至8月，規(guī)模以上高技術(shù)服務(wù)業(yè)企業(yè)營業(yè)收入同比增長9.5%。

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化升級，同時新質(zhì)生產(chǎn)力逐漸壯大。前三季度，高技術(shù)制造業(yè)投資和高技術(shù)服務(wù)業(yè)投資分別同比增長9.4%和11.4%。

通過研究Q3產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)和政策，睿和智庫總結(jié)如下趨勢：

一、Q3新開產(chǎn)業(yè)園區(qū)數(shù)量大幅減少，幾近腰斬。2024年三季度全國新開產(chǎn)業(yè)園16個，相較二季度大幅減少，降幅達(dá)46.67%，幾近腰斬。

二、低空經(jīng)濟(jì)成產(chǎn)業(yè)發(fā)展新風(fēng)口。Q3體量最大的兩個園區(qū)，均定位于低空經(jīng)濟(jì)、航空物流方向。北京、上海、常州、杭州、合肥等15個城市還在日前宣布攜手共建低空經(jīng)濟(jì)生態(tài)圈，計劃到2025年要打造100個示范項目。

三、多部門接連施策，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)數(shù)字化同綠色化的深度融合。

四、REITs不斷擴(kuò)容，醫(yī)藥物流倉儲成新資產(chǎn)類別。截至目前市場已有園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs13只，倉儲物流REITs5只，整體占比約35%，總發(fā)行規(guī)模達(dá)348.41億。另外還有10只排隊等待入場。其中匯添富九州通醫(yī)藥倉儲物流REIT，以醫(yī)藥物流倉儲為底層資產(chǎn)，不僅為REITs增添了新的資產(chǎn)類別，也為國內(nèi)醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)帶來新的發(fā)展模式和創(chuàng)新機(jī)遇。

榜單排名

榜單解讀

1、Q3新開產(chǎn)業(yè)園區(qū)數(shù)量大幅減少，幾近腰斬二、三季度園區(qū)數(shù)據(jù)表現(xiàn)解讀

據(jù)睿和智庫不完全統(tǒng)計，2024年三季度全國新開產(chǎn)業(yè)園16個，相較二季度大幅減少，降幅達(dá)46.67%，幾近腰斬。

從城市布局來看，新開業(yè)項目呈現(xiàn)出兩條明顯的分布帶，一條是由江蘇、浙江、福建、廣東組成的沿海線，一條則是甘肅、陜西、四川、湖南、貴州、云南組成的中西部線。

新開園依舊主要集中于一二線城市，其中北京新開業(yè)項目3個，連續(xù)位居新開園量首位；廣州、蘇州各開業(yè)2個，并列第二。

三季度新開園的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，依舊以智能制造、新科技為主。值得注意的是，開始明顯出現(xiàn)加碼布局低空經(jīng)濟(jì)的趨勢。

圖表1-2：2024年Q3新開產(chǎn)業(yè)園項目省市分布情況（個）

數(shù)據(jù)來源：睿和智庫

此外，2024年Q3全國新開產(chǎn)業(yè)園項目總建筑面積達(dá)292.03萬方，其中20萬平米以上體量園區(qū)共5個，無百萬方大體量園區(qū)入市。

其中最大規(guī)模園區(qū)是蘇州的新盛里·低空經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園，項目占地約523畝，總建筑面積約5 5萬平方米。主要聚焦“1+4”總體布局，“1”即打造一個低空經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園，“4”為打造制造研發(fā)、飛行培育、保障孵化、綜合服務(wù)4個特色產(chǎn)業(yè)基地。

項目規(guī)劃了多樣化的產(chǎn)業(yè)空間與適配產(chǎn)品，包括多面積段廠房、研發(fā)辦公、產(chǎn)業(yè)配套及2000多套人才公寓等。

其次是，云南臨空高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園，項目位于滇中新區(qū)核心地帶，園區(qū)建筑面積50多萬平方米。據(jù)了解，項目將重點(diǎn)發(fā)展航空物流、生物醫(yī)藥、新材料、智能制造、電子信息、大健康等產(chǎn)業(yè)，填補(bǔ)云南臨空經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)專業(yè)園區(qū)的空白。

圖表3：2024年Q3建面超20萬方新開產(chǎn)業(yè)園一覽

數(shù)據(jù)來源：睿和智庫

2、典型企業(yè)動態(tài)

1）中電光谷：上半年營收14.59億元，同比減少33.77%

8月26日，中電光谷發(fā)布中期業(yè)績公告。數(shù)據(jù)顯示，報告期內(nèi)中電光谷收入為14.59億元，同比減少33.77%；凈利潤320.2萬元，同比減少91.84%；公司擁有人應(yīng)占利潤1761.4億元，同比減少78.48%。

從業(yè)務(wù)構(gòu)成來看，中電光谷繼續(xù)保持多元化優(yōu)勢，但和去年同期相比，出現(xiàn)了重運(yùn)營、輕開發(fā)的階段性變化。其中，園區(qū)運(yùn)營服務(wù)收入為11.07億元，占比75.9%，較去年同期的58.6%提升了17.3個百分點(diǎn)。

中電光谷目前產(chǎn)業(yè)園用地儲備約468.6萬平方米，主要為位于成都、長沙、天津、青島、上海、咸陽等城市。

2）普洛斯：52億美元合并交易整合全球市場，重倉中國市場

近日，普洛斯宣布將旗下基金管理業(yè)務(wù)普洛斯資本GCP（GLP Capital Partners）在日本、美國、歐洲、巴西和越南的國際業(yè)務(wù)與紐約證券交易所上市的領(lǐng)先另類資產(chǎn)管理公司Ares Management Corporation（以下簡稱“Ares”）合并。此次交易預(yù)計將于2025年上半年完成，交易總價最高有望達(dá)到52億美元。但這項交易并不涉及其中國業(yè)務(wù)和資產(chǎn)。

普洛斯和普洛斯資本GCP創(chuàng)始人、首席執(zhí)行官梅志明在普洛斯2024年度投資人大會上表示：普洛斯看好中國市場的前景，尤其是全球領(lǐng)先的人口規(guī)模和產(chǎn)業(yè)政策帶來的潛力。更為重要的是，依托與其資產(chǎn)管理運(yùn)營，普洛斯在中國的資產(chǎn)出租率和租金表現(xiàn)均顯著優(yōu)于本地市場。

作為國內(nèi)最大的倉儲物流和不動產(chǎn)基金管理人，普洛斯在中國投資開發(fā)和管理運(yùn)營著450多處物流倉儲及制造研發(fā)等產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施，資產(chǎn)管理規(guī)模約790億美元。這兩年也在緊鑼密鼓的進(jìn)行資產(chǎn)替換。

行業(yè)動態(tài)

1、政策層面：多部門接連施策，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)數(shù)字化智能化同綠色化的深度融合

7月31日，中共中央、國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展全面綠色轉(zhuǎn)型的意見》，意見指出，加快數(shù)字化綠色化協(xié)同轉(zhuǎn)型發(fā)展。推進(jìn)產(chǎn)業(yè)數(shù)字化智能化同綠色化的深度融合，深化人工智能、大數(shù)據(jù)、云計算、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)等在電力系統(tǒng)、工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、交通運(yùn)輸、建筑建設(shè)運(yùn)行等領(lǐng)域的應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)數(shù)字技術(shù)賦能綠色轉(zhuǎn)型。

工業(yè)和信息化部等多部門密集施策，推動科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新深度融合，并大力推廣新一代信息技術(shù)、綠色技術(shù)、數(shù)智技術(shù)等先進(jìn)適用技術(shù)應(yīng)用，從而增強(qiáng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)鏈競爭優(yōu)勢。

科技創(chuàng)新能推動和引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新，產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新則能使科技創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)價值，二者的深度融合是加快培育新質(zhì)生產(chǎn)力的重要驅(qū)動力，對建設(shè)和完善現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系具有重要意義。

此外，低空經(jīng)濟(jì)持續(xù)迎來政策利好。國家層面，二十屆三中全會明確提出發(fā)展通用航空和低空經(jīng)濟(jì)，更加肯定了“低空經(jīng)濟(jì)”的新興戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)地位。各部委相繼出臺多項政策支持其發(fā)展。

地方層面，北京、內(nèi)蒙古、河南、江蘇、浙江等多地都推出了相關(guān)政策細(xì)則，以推動低空經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

北京、上海、常州、杭州、合肥等15個城市還在日前宣布攜手共建低空經(jīng)濟(jì)生態(tài)圈，計劃到2025年要打造100個示范項目。

圖表4：2024年Q3全國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)相關(guān)政策一覽

信息來 源：政府官網(wǎng)，睿和智庫整理

圖表5：2024年Q3各地低空經(jīng)濟(jì)相關(guān)政策一覽

信息來源：政府官網(wǎng)，睿和智庫整理

2、資本市場：REITs市場不斷擴(kuò)容，醫(yī)藥物流倉儲成新資產(chǎn)類別

截至11月5日，全國已有52只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品上市，其中，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs達(dá)13只，倉儲物流REITs有5只，整體占比約35%，總發(fā)行規(guī)模達(dá)348.41億。

Q3華夏深國際REIT、博時津開產(chǎn)園REIT、易方達(dá)廣開產(chǎn)園REIT先后正式上市，除博時津開產(chǎn)園REIT錄得微漲外，華夏深國際REIT、易方達(dá)廣開產(chǎn)園REIT分別下跌3.53%、8%。

此外，華泰寶灣物流REIT、中金聯(lián)東科創(chuàng)REIT已分別于10月29日、11月5日正式上市，華泰南京建鄴REIT已于11月4日正式發(fā)售，預(yù)計年內(nèi)正式上市。

另外有10只排隊等待入場，包括中信建投沈陽國際軟件園REIT、廣發(fā)成都高投產(chǎn)業(yè)園REIT、南方順豐倉儲物流REIT、華夏萬緯倉儲物流REIT、華安外高橋倉儲物流REIT、匯添富九州通醫(yī)藥倉儲物流REIT、中金亦莊產(chǎn)業(yè)園REIT、招商科創(chuàng)孵化器REIT、中金重慶兩江產(chǎn)業(yè)園REIT、華夏金隅智造工場產(chǎn)業(yè)園REIT。

其中，匯添富九州通醫(yī)藥倉儲物流REIT有別于目前已上市物流倉儲REIT，底層資產(chǎn)為現(xiàn)代醫(yī)藥倉儲物流項目，為倉儲物流REIT增添新的資產(chǎn)類別，也為國內(nèi)醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)帶來新的發(fā)展模式和創(chuàng)新機(jī)遇。

圖表6：不同底層資產(chǎn)公募REITs產(chǎn)品占比

數(shù)據(jù)來源： Wind，睿和智庫整理

從市場表現(xiàn)來看，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs分化較大，部分項目“以租金換出租率”業(yè)績有所改善。其中，博時蛇口產(chǎn)園REIT漲幅最高達(dá)10.05%，易方達(dá)廣開產(chǎn)園REIT跌幅最高達(dá)8%。倉儲物流REITs明顯承壓，區(qū)間平均跌幅達(dá)3.6%。

圖表7：2024年Q3 18只產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs市場表現(xiàn)

數(shù)據(jù)來源： Wind，睿和智庫整理

大宗交易方面，Q3睿和智庫共錄得兩宗產(chǎn)業(yè)園類資產(chǎn)交易，均為運(yùn)營商向基金出售成熟資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)重資產(chǎn)退出。

其中本季度最大筆交易為ESR集團(tuán)所管理的其中一個發(fā)展基金出售總值超過58億元的中國物流資產(chǎn)組合，予ESR旗艦人民幣核心基金。

此次出售的組合包括九項優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)，分別位于中國的一線及準(zhǔn)一線城市，包括廣州、杭州、上海及蘇州。出售完成后，ESR將繼續(xù)管理該等資產(chǎn)。

據(jù)悉該人民幣核心基金成立于2023年，是由ESR與泰康保險附屬公司RMB Income Fund LP共同合作設(shè)立。總投資規(guī)模達(dá)100億元，兩者分別持有5%及95%的合伙收益，是ESR于中國迄今規(guī)模最大的人民幣基金。

值得注意的是，去年11月27日，ESR作為賣方已向該基金轉(zhuǎn)讓了長三角、大灣區(qū)及京津冀6處物流園資產(chǎn)，共計20.38億元。

圖表8：2024Q3產(chǎn)業(yè)園類大宗資產(chǎn)交易一覽

數(shù)據(jù)來源： 睿和智庫

其動作表明，ESR正在積極出售成熟資產(chǎn)，并以輕資產(chǎn)的方式輸出運(yùn)營管理，推進(jìn)其輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。

普洛斯也采 取了類似的策略，賣掉了部分海外業(yè)務(wù)，但市場依然堅信其將持續(xù)重倉中國。盡管普洛斯也在積極出售國內(nèi)資產(chǎn)。此前就有市場消息稱，粵海控股曾考慮收購普洛斯集團(tuán)中國控股公司的多數(shù)股權(quán)，這一潛在交易對該公司的估值可能在約500億元人民幣（約合69億美元）；同時 粵海控股也在研究收購萬科所持有的普洛斯集團(tuán)股權(quán)的可能性。

產(chǎn)業(yè)園的表現(xiàn)是中國產(chǎn)業(yè)變化最直接的晴雨表。從三季度的數(shù)據(jù)分析來看，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營異常艱難。行業(yè)仍在低谷，需要等風(fēng)來！

榜單說明

1.榜單數(shù)據(jù)截至2024年9月30日。

2.數(shù)據(jù)來源為：

1）納入測評的上市公司年報、半年報、季報等各項公告；

2）睿和智庫自有數(shù)據(jù)庫；

3）其他公開渠道獲取的相關(guān)信息，包括但不限于官方網(wǎng)站、學(xué)術(shù)研究報告等信息渠道。

3.榜單中所引用數(shù)據(jù)，如有偏差，歡迎后臺留言或來電，睿和智庫研究部會在第一時間更正。

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