全指股債利差：1.13%（-2%-1.5%），定投倍數(shù)1.1倍（0.6-1.5），倉位8成

　　大家都知道，我這幾年一直在勸大家別買房。

　　事后看這個決策太正確了。

　　現(xiàn)在回頭看各城市的房價，確實是驗證了當時的判斷。

　　以安居客統(tǒng)計，寧波從高位的2.76萬/平，跌到了1.91，下跌30%。

　　杭州從3.75跌到了3.14，下跌17%。

　　北京從5.7降到了4.6，下跌19.3%。

　　武漢則從1.7降到了1.3，下跌24%。

　　如果我們看歷史房價數(shù)據(jù)，會發(fā)現(xiàn)這波下來，大多數(shù)城市已經(jīng)多年沒有漲過，

　　16年北京的均價是5.76，現(xiàn)在是4.52；

　　16年上海的均價是5.21，現(xiàn)在是5.2；

　　16年廈門的均價是3.88，現(xiàn)在是3.83。

　　16-20是緩慢爬升，而21-24則是加速下行，經(jīng)歷超級倒V，

　　我們再看同期的一些其他資產(chǎn)，16年末至今，漲幅大多十分可觀：

　　不單是國內(nèi)的房產(chǎn)，我們單獨看歐美的房產(chǎn)，表現(xiàn)也是遠勝國內(nèi)房產(chǎn)。

　　美國房價指數(shù)16-24同比：+72%；

　　德國房價指數(shù)16-24同比：+32%；

　　法國房價指數(shù) 16-24同比：+10%；

　　這還沒算上巨大的租金收入差距，美日歐的房租收入基本每年在房價4%以上，而內(nèi)地算1.5%的話，8年就有20%的租金收益差。

　　為什么會出現(xiàn)這種情況？

　　我覺得核心原因在于，居民端的收入出現(xiàn)了大問題。

　　收入增長租金上漲房價上漲

　　由于居民收入常年沒有增長，住房租金自然沒有提升，

　　房價=①租金回報率?②租金

　　①租金回報率本就遠低于全球平均水平，沒有上行空間。

　　所以②租金漲不動了，自然也就無法推動房價繼續(xù)新高。

　　而別人的房價是紅利的估值，你的房價是創(chuàng)業(yè)板的估值。

　　結果你既沒增長，又沒租金，怎么跑贏人家？

　　早幾年也有聽進話的，現(xiàn)在都來感謝我了。

　　那如果不買房，具體去配置哪些資產(chǎn)呢？

　　其實沒有指定的要求，我不是說哪個資產(chǎn)短期一定比房產(chǎn)好，

　　但單單賣出房產(chǎn)這個動作，本身就是平衡資產(chǎn)配置的一環(huán)，

　　畢竟中國還是那個居民7成資產(chǎn)都配置房產(chǎn)的時代，結構明顯是有問題的。

　　我覺得合理的配置比例，房產(chǎn)極限不應該超過2.5成。

　　比如以永久策略配置的結構為例，是：

　　25%黃金+25%股票+25%長債+25%短債，

　　在永久配置基礎上，我們再去增配一些其他的資產(chǎn)，

　　藍線是1988年以來不同經(jīng)濟周期下美國房產(chǎn)指數(shù)的表現(xiàn)（黃是標普，綠是黃金）

　　大多時間房價和美股股市齊頭并進，但也不總是步調(diào)一致。

　　最高光的是2000年互聯(lián)網(wǎng)泡沫破裂，股票暴跌40%+，黃金企穩(wěn)，而老美房價依舊是企穩(wěn)上漲的。

　　另外，買房地產(chǎn)，不一定就非得買國內(nèi)外的實體房產(chǎn)。

　　也可以通過配置VNQ這種不動產(chǎn)信托ETF，來間接布局美國房價，反而會方便省心得多。

　　最后既然我們也聊了資產(chǎn)配置，在家庭資產(chǎn)結構里，中產(chǎn)以上的家庭，也建議分散配置些美元資產(chǎn)海外保險

　　把錢交給海外頂級資管來操持，長期6%-7%也是不錯的選擇，好比香港養(yǎng)老金強積金，瑞士最大養(yǎng)老金，都是通過海外的保險資管來投資。

　　而美元保單的港險作為兜底資產(chǎn)，也屬于隱性資產(chǎn)之一，可以比較好的隔離自身的債務風險，稅務風險，解決財富傳承、養(yǎng)老金、教育金的難題。

　　這是我之前自己配置的思路：潤了150萬

　　因此如果把這些配置均衡化，那么合理的財富配置結構自然也就出來了：

　　股票（16.7%）+黃金（16.7%）+長債（16.7%）+短債（16.7%）+房地產(chǎn)（16.7%）+儲蓄險（16.7%）

　　這個結構包，長期測算下來基本也可以年化7%-8%左右，

　　可以解決中產(chǎn)的絕大部分問題。

　　兼具了增長性，防守性，抗通脹，兜底性，隔離性等等。

　　配置上也不麻煩，有一個離岸賬戶就可以搞定。

　　我自己的配置，除了股票部分多點，黃金少點，總體也是這么個配置的結構。

　　反觀不少中產(chǎn)，還在70%配置內(nèi)地房產(chǎn)，我只能說是往自殺的路上越走越近了。

　　至于具體的模擬收益曲線，后續(xù)大家有興趣，可以點個贊，我也可以去測繪一遍。

　　今天的分享實戰(zhàn)意義可能比較強，但我覺得適合大多數(shù)中產(chǎn)以上參考借鑒，

　　后續(xù)有機會再拓展去聊聊，大概就分享這些~