作者 | 醉酒大鯊魚

文章來(lái)源 | 格隆匯樓市

就這么突然，等等黨又贏了。

買房可以少交稅了

今天（11月13日）3部門下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》，明確多項(xiàng)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的稅收優(yōu)惠政策。

值得重點(diǎn)關(guān)注的是，契稅降了——

1、首套住房無(wú)論140平以下，契稅統(tǒng)一征收1%，140平以上的住宅，首套住房統(tǒng)一征收1.5%。

2、二套住宅，140平以下的契稅統(tǒng)一征收為1%，140平以上的住宅，契稅統(tǒng)一征收為2%。

包括北上廣深，也都和其他地區(qū)一樣，二套住房也適用同樣的政策。

以深圳為例，在這之前首套住宅90平以下，契稅征收為1%，90平以上契稅征收為1.5%，二套住宅無(wú)論面積大小契稅統(tǒng)一征收3%。

可以看到，此次的政策邏輯，同樣是刺激一線城市樓市交易，鼓勵(lì)改善群體購(gòu)買二套住房。

而契稅的計(jì)算是（過(guò)戶價(jià)－增值稅）*征收的稅率，與增值稅高度相關(guān)。

所以增值稅相關(guān)的優(yōu)惠，也是值得重點(diǎn)關(guān)注——

1、土地增值稅方面，對(duì)建造銷售增值率低于20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，免征土地增值稅

2、除了北京、上海、廣州、深圳以外，在其他城市，對(duì)個(gè)人銷售已購(gòu)買2年以上（含2年）住宅，不區(qū)分普通住宅和非普通住宅，一律免征增值稅。

3、北上廣深4個(gè)一線城市，若隨后取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的，則應(yīng)跟隨全國(guó)其他地區(qū)適用統(tǒng)一的個(gè)人銷售住房增值稅免征政策。

目前北上廣深四個(gè)一線城市，暫時(shí)未取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，上海、深圳、廣州2年以上的非普通住宅依舊征收（過(guò)戶價(jià)－原登記價(jià)）/(1+5%)×5%的增值稅。

這就意味著，接下來(lái)北上廣深很大概率會(huì)跟隨全國(guó)標(biāo)準(zhǔn)，取消普通住宅和非普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)，并針對(duì)2年以上（含2年）非普通住宅也同步免征增值稅。

越貴節(jié)稅越多

以深圳為例，之前的政策是，普通住宅標(biāo)準(zhǔn)為住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上，且單套住房套內(nèi)建筑面積120平方米以下或者單套住房建筑面積144平方米以下。

若拿到產(chǎn)權(quán)證滿2年的普通住宅銷售，則一律免征增值稅。

若是非普通住宅，拿到產(chǎn)權(quán)證滿2年的銷售，則要差額征收，差額征收按（過(guò)戶價(jià)－登記價(jià)）/1.05×5%計(jì)算。

若不滿2年的住宅，無(wú)論是不是普通住宅都按照全額征收，為過(guò)戶價(jià)/1.05×5%。

一般而言，二手房交易過(guò)程中，稅費(fèi)基本由買家承擔(dān)。

所以，假設(shè)——

買家在深圳首次購(gòu)買一套不滿2年的130平住宅，業(yè)主買入價(jià)為500萬(wàn)，成交價(jià)1000萬(wàn)。

過(guò)去所需繳納的增值稅為1000萬(wàn)/1.05×5%≈47.62萬(wàn)，契稅為（1000萬(wàn)-47.62萬(wàn)）*1.5%≈14.29萬(wàn)，增值稅+契稅≈61.91萬(wàn)。

新政后，增值稅為1000萬(wàn)/1.05×5%≈47.62萬(wàn)，契稅為（1000萬(wàn)-47.62萬(wàn)）*1%≈9.523萬(wàn)，增值稅+契稅≈57.14萬(wàn)，可以節(jié)約4.767萬(wàn)交易稅費(fèi)。

假設(shè)買家在深圳首次購(gòu)買一套滿2年的130平住宅，業(yè)主買入價(jià)為500萬(wàn)，成交價(jià)1000萬(wàn)。

則過(guò)去所需要繳納的增值稅為0，契稅（1000萬(wàn)-0）*1.5%=15萬(wàn)，新政后所需要繳納的增值稅為0，契稅為（1000萬(wàn)-0）*1%=10萬(wàn)，節(jié)約了5萬(wàn)的交易稅費(fèi)。

雖然目前非普通住宅（面積超過(guò)144平）暫時(shí)未能免征增值稅，但若深圳跟上全國(guó)新政的步伐，上千萬(wàn)的豪宅交易節(jié)約上百萬(wàn)的稅費(fèi)還是可以期待一下的。

總體上，就是交易越貴的房子，接下來(lái)能節(jié)約的稅費(fèi)就越多。

目前最快可以享受到的稅費(fèi)減免就是首套契稅減0.5%。

所以，幾乎可以預(yù)見，11月深圳樓市，包括北上廣樓市的交易會(huì)很積極了。

畢竟曾經(jīng)的深圳樓市，就是在2019年雙十一取消了“豪宅線”后被瞬間點(diǎn)燃。

但140.1平，140.2平，141平戶型的業(yè)主，估計(jì)這會(huì)多少有點(diǎn)心塞吧。

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