剛剛過去的10月，深圳樓市不僅完成驚人逆轉，更刷新歷史紀錄。然而在市場火爆的背后，卻彌漫著一絲躁動與不安：

“鉆石十月”究竟是政策刺激下的短暫繁榮，還是市場觸底反彈的關鍵拐點？

隨著11月的到來，這種非同尋常的熱度能否延續(xù)？

01

戰(zhàn)火還在燃燒

11月，深圳樓市戰(zhàn)火還在燃燒，甚至比10月還要火爆。

11月截止到10日，一手住宅認購量已達4314套，環(huán)比10月1-10日上漲34%，日均認購431.4套。同時一手住宅預售網簽量達到2732套，環(huán)比上漲12倍。

二手市場同樣勢頭強勁，全市二手住宅網簽量攀升至2410套，環(huán)比大漲200%，日均成交241套；二手房累計錄得成交2561套，市場活躍度再創(chuàng)新高。

尤其是位置優(yōu)越、不限購的優(yōu)質新盤，去化速度驚人。若按目前供需格局發(fā)展，5-6個月內或將面臨供應趨緊的局面。

舊的政策效應尚在發(fā)酵，新一輪“樓市大禮包”已經在路上。

11月11日，深圳公積金政策全面升級，個人最高可貸120萬，家庭最高可貸220萬，且支持省內跨城使用。

這一政策將促使“沉睡”在深圳和其它城市的公積金資金流入深圳樓市，尤其利好非核心區(qū)購房需求，為市場注入新動能。

11月13日，財政部官宣取消普通住宅和非普通住宅標準，優(yōu)化土地增值稅、增值稅政策，降低契稅，首套房140平以下契稅統(tǒng)一1%（140平以上1.5%），二套房契稅從3%降至1%（140平以上2%），體現對改善型住房的支持。

這兩項舉措對樓市都是大利好，降低契稅是真金白銀減輕購房者負擔，而取消“豪宅稅”利好大城市核心區(qū)單價高、總價高的住宅，有利于打開各地的“房價天花板”，讓豪宅帶領全國樓市回暖。

更具深遠影響的是12萬億化債方案的出臺。

通過新增地方債額度、棚改債續(xù)作等方式，將為地方政府注入大量流動性。這不僅能緩解地方政府的賣地壓力，還將通過改善消費預期、解決拖欠工程款等方式，為樓市帶來長期利好。

展望未來，全國有錢人資產置換，購房需求持續(xù)向大城市集中的趨勢不可逆轉，深圳樓市“不缺購買力，缺的是真正的優(yōu)質項目”。

這場始于“9·29新政”的市場復蘇，在多重政策利好的加持下，或將演變?yōu)橐惠喐志玫纳闲兄芷凇?/strong>

02

深圳樓市的隱形冠軍

深圳樓市正在經歷新一輪復蘇，但這輪回暖并不均衡。

通過對10月成交數據的深入分析，一個令人意外的“黑馬”浮出水面：

光明區(qū)，以206.3%的新房成交環(huán)比增速，力壓南山、福田等傳統(tǒng)熱點區(qū)域，成為深圳回暖最快的區(qū)域。

為什么光明區(qū)能在這輪回暖中脫穎而出？三句話帶你看懂光明樓市的價值。

第一，光明作為曾經的王者，價格調整后房價最為夯實，安全墊最厚

光明區(qū)是上輪牛市的領漲板塊，漲幅一度翻倍。而在過去三年，光明區(qū)經歷了一輪深度調整。

以龍光玖龍臺為例，二手房價從巔峰時期的8萬/㎡跌至現在的5萬多/㎡；新房市場同樣降溫明顯，開盤均價從5-6萬/㎡回調至4萬/㎡左右。

光明在這一輪調整中，跌幅30-40%之間。這種深度回調并非壞事，它不僅擠出了泡沫，更跌出了性價比。

價格回歸理性后，光明區(qū)的投資價值反而更加夯實，安全邊際顯著提升。這也解釋了為什么在本輪樓市回暖中，光明區(qū)能率先企穩(wěn)回升。

不過，隨著市場回暖，光明核心區(qū)優(yōu)質項目已開始漲價。區(qū)域內的中海、華潤等項目均已上調價格，這預示著光明區(qū)房價已觸底反彈。

第二，300多萬預算，光明是全深圳最優(yōu)解

在深圳，300萬是置業(yè)的基本門檻。手握300萬各區(qū)隨便看，你最終的購房方案，一定少不了光明。

得益于地鐵13號線的建設，從光明到南山只需7站地鐵、半個小時，較之寶安、龍崗等區(qū)域反而更便捷。

在城市面貌方面，光明是嶄新的。以鳳凰城為代表的核心區(qū)域是不輸任何CBD的存在，寬敞街道、優(yōu)質綠化、眾多公園，整體空間開闊且沒有擁擠感。

300萬預算，就能在光明核心區(qū)買到品牌房企的三房兩衛(wèi)戶型，在深圳你很難找到第二個區(qū)域能同時兼具如此優(yōu)質的配套和舒適的人居環(huán)境。

第三、“房價下行，價值上行”，購房者預期得到重塑

最近幾年，和房價調整相反，光明區(qū)的片區(qū)價值在快速提升。

最直觀的證據是經濟表現。10月31日，南山寶安龍崗光明4區(qū)曬出前三季度經濟發(fā)展成績單，光明區(qū)以8.0%增速位列第一。

這一成績的背后，是光明區(qū)扎實的產業(yè)根基——連續(xù)三年入選“全國工業(yè)百強區(qū)”，形成了超高清視頻、新材料、醫(yī)療器械三大千億級產業(yè)集群。

縱觀深圳40年發(fā)展史，每隔十年都會誕生一個新的城市中心：羅湖依托商貿起步，福田靠金融崛起，南山、寶安靠的是以應用為導向的互聯網和先進制造。

未來十年，深圳將以光明中心為主陣地致力于基礎研究，參與全球科技的競爭。

24個重大科技創(chuàng)新載體、20余支院士團隊、1700多位高層次人才，勾勒出一幅科創(chuàng)高地的藍圖。超30家上市公司聚集，產業(yè)轉化區(qū)上市公司密度甚至超過了素有“中國硅谷”之稱的南山區(qū)。

這種產業(yè)升級的確定性，正是購房者信心的來源。

房價調整充分、配套日益完善、產業(yè)持續(xù)升級，三重優(yōu)勢疊加，讓光明區(qū)成為深圳樓市新一輪復蘇的最大贏家。

03

王者歸來，二批加推

在這輪深圳樓市回暖的浪潮中，光明區(qū)無疑是最耀眼的明星。而在光明區(qū)域內，中建觀玥的二批加推，則為置業(yè)者帶來了新的機遇。

中建觀玥此次二批加推，在當前市場持續(xù)向好、政策利好不斷的背景下，市場表現值得期待。

作為光明鳳凰城的標桿項目，中建觀玥首批開盤便成為區(qū)域內最炙手可熱的紅盤之一。這不僅印證了光明區(qū)域的價值潛力，更體現了項目本身的產品實力。

效果圖

項目熱銷背后的品質保證，源于中國建筑這一央企的品牌實力。作為全球規(guī)模最大的投資建設集團，中國建筑的作品早已成為城市地標的代名詞——從北京奧運會的水立方到深圳國際機場T3航站樓，每一處建筑都凝聚著對品質的極致追求。

而中建觀玥的開發(fā)商——上海中建東孚投資發(fā)展有限公司，作為中建八局的全資子公司，不僅獲得2024年房地產開發(fā)企業(yè)責任地產榜首、綜合實力全國第26位等榮譽，其物業(yè)服務更是躋身百強企業(yè)第35名。這樣的品牌實力，為業(yè)主的居住品質提供了最堅實的保障。

為什么中建觀玥能成為光明區(qū)的現象級項目？

除了央企的品質保障，更重要的是它完美詮釋了“全維度無短板”的產品價值。從區(qū)位到配套，從教育到交通，從戶型到園林，每一個維度都經得起挑剔的考驗。

像這樣的優(yōu)質項目在光明并不多見，首先體現在對區(qū)位的精準把握。中建觀玥距離地鐵13號線德雅路站僅約100米，這意味著你能真正擺脫“為避開早高峰而早起”的困擾。

短短7站直達南山，讓你在節(jié)省通勤時間的同時，還能在清晨享受一杯現煮咖啡，或是陪孩子吃一頓營養(yǎng)早餐。

漫步社區(qū)，你能感受到在核心區(qū)難得的空間尺度。35.1%的超高綠化率，不僅體現在景觀的層次感上，更創(chuàng)造了宜居的生態(tài)環(huán)境。

效果圖

中建·觀玥還是片區(qū)內罕有的非超高層，增加稀缺性和競爭力的同時，沒有超高層帶來的壓抑感。

孩子們可以在森林魔方兒童樂園自由玩耍，老人能在康養(yǎng)花園上安心散步，這些充裕的公共空間讓居住回歸人性化尺度，是現代都市高密度開發(fā)中最稀缺的資源。

效果圖

教育配套更是點睛之筆。項目自帶6班制優(yōu)質幼兒園，毗鄰在建的深圳實驗光明科林學校，這所學校是深圳實驗教育集團和深圳實驗光明學校(集團)成員校，總建面4.2萬平，是一所九年一貫制公辦學校，辦學規(guī)模42個班。周邊還有多所知名學府，如南方科技大學附屬光明鳳凰學校，光明區(qū)外國語學校等。

教育分布示意圖

商業(yè)配套豐富，2公里內有藍鯨世界、萬達廣場等高端商圈，在建約66萬平方米高鐵商圈，未來這里不僅是光明居民的生活中心，更將成為大灣區(qū)的潮流地標。

配套示意圖

本次二批加推的5棟，主打82-84㎡和兩種89㎡三房戶型。作為深圳建筑新規(guī)后的首批住宅，項目在設計上不僅嚴格執(zhí)行新標準，更在空間利用上追求極致——得房率普遍達90%以上，遠超市場平均水平。

如建面約82㎡三房兩廳兩衛(wèi)，四面寬設計讓自然光線能充分滲透每個角落。約3.3米的客廳開間，客餐廳一體化布局打造出遠超同類戶型的開闊視野，讓生活空間既通透又舒適。

主臥的設計同樣獨具匠心。套房設計配備雙飄窗，既能輕松容納1.8米的大床，又為業(yè)主預留了靈活的收納改造空間。

建面約89㎡三房兩廳兩衛(wèi)，約6.2米的超大景觀陽臺在當下的都市住宅中實屬難得。陽臺不僅延伸了室內的觀景視野，更創(chuàng)造出一個全家人的共享空間——無論是早晨品茶、晚間賞月，還是休閑種植，都能在這里找到屬于自己的生活樂趣。

主臥同樣采用套房設計，雙飄窗的配置，在保證私密性的同時，為房間帶來充沛的自然采光。次臥與陽臺的無縫連接是這個戶型的又一亮點。這種設計讓房間與戶外景致實現完美互動，無論是作為兒童房還是書房，都能享受到舒適宜人的生活環(huán)境。

深圳樓市正迎來新一輪上行周期。從“9·29新政”到公積金新政，從取消普通住宅標準到化債方案出臺，多重利好政策為市場注入強勁動能。

在這輪回暖中，光明區(qū)新房成交增速領跑全市，充分驗證了“價格調整后的價值回歸”。市場向好的信號已經顯現，中建觀玥周邊項目已開始漲價，這預示著區(qū)域房價已步入上行通道。

而作為光明區(qū)的標桿項目，中建觀玥的二批加推恰逢其時，當前的價格優(yōu)勢尤為難得。對準備在深圳安家的人來說，這或許就是分享城市發(fā)展紅利的最佳選擇。