作者 | 醉酒大鯊魚

文章來源 | 格隆匯樓市

不得不說，“止跌回穩”就是樓市的終極KPI。

昨晚（11月19日），深圳同步跟進北上兩座城市，調整“豪宅稅”。

首先就是取消深圳的普通住房和非普通住房標準，其次就是契稅首套和二套的征收面積由原來的以90平為分界線，提高到以140平為分界線，按對應稅率收取，第三就是個稅非普通住宅不滿五年征收稅率由1.5%調整為1%。

可以看到，跟進的效率比想象中要迅速很多，并且步伐也與一個星期前3部門聯合下發的《關于促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》要求一致。

板上釘釘的支持

實際上，這次一線城市陸續降“豪宅稅”是板上釘釘的事。

先是上海、接著北京，然后是深圳。

毫無疑問，廣州也一定會跟進。

因為在今年7月在《中共中央關于進一步全面深化改革?推進中國式現代化的決定》中就明確要深化財稅體制改革，允許有關城市取消或調減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標準，完善房地產稅收制度。

這就已經提前釋放了房地產相關稅收管理的預期了。

緊接著在9月北京也明確適時取消普宅及非普宅標準。

再接著就是11月13日3部門統發的全國層面關于促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告。

所以基本上，四大一線城市關于房產交易層面的降稅，起碼半年前就已經預告。

三大一線城市都取消普宅及非普宅標準，按照普通300萬-500萬左右的房子，也能節約十多萬的稅費。

相當于節約了依賴工資收入的剛需群體一年的收入。

若是1500萬的住宅，則可節約近66萬的稅費，也是一筆不小的費用。

但從三大一線城市的住宅結構來看，由于“7090”政策的約束，眾多住宅戶型面積段絕大部分集中在了70平或者90平以下。

三大一線城市的戶型面積段基本集中在3個維度，分別是90㎡以下，90-144㎡，大于144㎡。

上海樓市在實際交易過程中，140平以上的成交樣本量是不及90平以下的成交樣本量的，不是成交的主力。

北京也同理，無論是過去幾年，還是今年，二手房140平以下成交房源的占比很少超過20%。

根據中原發布的《2024年7月北京房地產市場報告》顯示，今年北京成交的二手住宅，80-100㎡是成交的主力，其中7月北京140平以下的戶型成交占比就達到了80%。

深圳方面，根據深圳中原研究中心數據顯示，二手房成交面積小于140平的戶型占比也超過了八成，并且將近九成。

所以，毫無疑問，過去普通住宅和非普通住宅之間的征稅差距，最大的其實就是增值稅。

而三大一線城市，政策前，上海及北京非普通住宅面積標準為144平以上，深圳非普通住宅面積為單套住房套內建筑面積120平方米以下或單套住房建筑面積144平以下。

在市場實際成交面積中，140平或者144平以上戶型的成交占比大約在10%～20%。

所以，這次三城同步取消“豪宅稅”認定標準，最直接利好的就是二手大平層豪宅，稅費幾乎和新房差距不大了。

其次就是利好90-140平的“老破大”。

但政策的影響面都有限。

回穩當頭

雖然惠及面有限，對市場而言都是積極的信號。

一線城市接二連三的政策，代表的是全國樓市的信心和信號。

比如廣州近期就有小區的業主，在一個又一個的政策疊加推動之下，心態出現扭轉，發起了小區維穩通知，建議不急賣的業主下架房源。

再比如二手房買賣群體中，隨著政策的落地，不僅出現買家拖延繳納契稅的情況，甚至還出現二手房買家提出延遲過戶，賣家希望分節約出來的稅費。

所以，每一個政策對市場釋放的都是一次信心的博弈。

而這些政策最終的目的是維持當前一線城市的成交熱度。

最明顯的，三大一線城市中，9月以來都迎來成交的歷史小高峰。

根據網上房產數據顯示，10月上海二手房網簽量24376套（房地網口徑，包含住宅、商業、寫字樓、車位等），日均成交786套，環比上升約50%；

根據北京網簽數據顯示，北京10月二手住宅共網簽17367套，創近18個月新高；

根據深圳房地產信息平臺數據顯示，深圳10月二手房網簽6118套，創近43個月的新高。

在這樣的成交熱度下，若無持續的政策支撐，11月的市場在買賣博弈后，成交量大概率會回調一部分。

所以也可以看到，每個城市從松綁，到增值稅年限調整，再到取消“豪宅稅”認定標準，都跟隨成交量的變化出臺。

但相比降“豪宅稅”，更值得關注的是廣州方面的托底力度。

作為樓市的典型，打響了一線城市購房落戶的第一槍。

在《廣州市發展和改革委員會關于公開征求《廣州市戶籍遷入管理規定（修訂稿）》意見的公告》中提到，在白云區、黃埔區、花都區、番禺區、南沙區、從化區和增城區7個行政區內，擁有合法產權住宅房屋且在本市連續繳納社會保險滿1年的人員，可申請入戶。

與此同時，廣州還疊加了收購存量房政策，明確將收購滿足90㎡以下的存量商品房，用作保障房，收購范圍從此前的增城等區擴大到全市范圍。

而根據克而瑞數據顯示，截至2024年10月末，廣州一手住宅庫存中，90平方米以下的房源共39018套，占全市新建商品房庫存的29.8%。

這就意味著，廣州搶人才和去樓市庫存，給出一份標準答卷。

買房送落戶，促進了潛在的落戶意愿和買房需求，而收儲商品房，讓來了的人才能住上便宜的房子，無后顧之憂。

總之，買不買房，沒關系，人先來，來了以后都好說。

所以廣州的步子邁到這，也給了其他城市一個很好的學習樣本。

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作者觀點，不代表格隆匯立場