公司里一個剛落戶的海歸同事最近一直在看房子，有一天在辦公室里突然冒了一句：

“我要是在上海買房，爸媽估計要感慨自己摸爬滾打半輩子，終于把獨生女送進了貧民窟。”

其實這位同事的預算并不低，1000萬預算在上海買不到豪宅，但也絕對不算差——

在上海，76%的購房者都在買1000萬以下的房子，1000萬+的預算算是很優質的家庭了。

為什么她會有這樣的吐槽呢，因為她最近就在看內環的房子，這個預算的房子看完之后覺得這里不僅是比起二三線城市要差一檔，甚至讓人很難相信這里竟然是上海。

今天的文章來自于剛落戶的小朋友視角，她從自身一個外來人的角度，感受著上海這座城市的巨大撕裂感、尤其是在買房這件事上——

01 “內環老閘北+老虹口”

在上海內環，能買到總價最低的商品房普遍都集中在老閘北和老虹口，這也是我們同事重點關注的地方。

從地鐵站下來，馬路對面好多人圍在一起，以為是出了什么事故，但似乎并沒有。

踩著滿地煙頭快速從人群里穿過，接下來就遇到了一個我從未見過的場景：

便利店外的街角擺著各式各樣老舊的鞋子衣物，還有鍋碗瓢盆之類額生活用品。我開始以為這里是homeless住的地方，但是仔細看并沒有生活痕跡，問過本地同事才知道，這里是二手交易以物易物的地方。

車站附近人多雜亂，我感覺不是很安全，也感覺不是很“上海”。

拐過街角是一片老破小中間商業街，足浴美甲店外整齊的懸掛著樣式各異的內衣褲，這也算是上海特色吧，之前也被老小區抬頭見內褲的場景震驚過，現在慢慢習慣了。

馬路對面有很多小館子，還滿接地氣，走到這邊心里才覺得踏實了一點。

被高壓線包圍的老房子和隔壁新建的高層交錯出現在視線里，這也是上海主城區比較獨特的風景了。

從主路拐進小路，剛好趕上附近小學的孩子放學。狹窄的單行道上，從兩輪到四輪一整個人車混戰：

路邊商鋪更像是倉庫，沒有任何標志：

附近走著，天色也慢慢變暗，附近開始變得有些嚇人，也有一些商店：

不僅接地氣，也挺接地府。

看看周邊的中介信息，老破小月租金在5000左右，出售房源掛牌價大概是200-300W，租售比蠻高。

沿街有全家便利店，但類似這種個體戶的煙酒店更多一些，價格更親民，做的也都是熟客生意。

很多人都想象不到的是，1樓臨街的居住單元有些是沒有廚房的，炒菜可能都得在室外，晾著的內衣褲還沒來得及收回來、收回來也是冰冰涼：

隔壁還有一家布置干凈一些的，某種角度上也能叫做獨門獨院了：

在一樓的公用廚房看到一只貓趴在窗臺上，摸它也不抗拒，應該是習慣被路人按摩了:

走到中興路，道路寬闊整潔很多，周邊的房子也變得新起來；自行車道、出租車停靠點規劃的井然有序。附近中興路一號落地窗戶反射出室內的暖光，

中興路一號是板塊內標桿級的小區，這里的底層商鋪正經有了咖啡店、健身房，按摩店和美發店門口也不見了隨風飛揚的紅內褲。還是比較符合我對上海“豪宅配置”的印象。

這里是火車站北的老閘北和老虹口交匯的區域，這里的老破小有著浦西經典的城市界面，黃浦徐匯長寧也都有類似的地方；

比起浦東，在浦西內環買房，周邊或多或少都會有類似的城市界面，尤其是在北區的楊浦虹口新靜安。

隨著城市更新的建設，這些房子慢慢都在拆遷和搬走，換來的是1000萬級、2000萬級的新房拔地而起；

這里以前真的是遍地都是流氓和老破小，但以中興路板塊為例，在過去5年城市更新節奏很快，從2020年至今有超10個項目，之前一直被詬病的「板塊界面差」已經有指數級改善。

1.民德花苑：10.9萬

2.中興路一號：12.98-13.75萬

3.青藍國際：11.5-11.68萬

4.寶珀公寓：11.2萬

5.天匯世紀璽：12.1萬

6.靜安華府：11.9萬

7.越秀靜安悅：12.1萬

8.靜安璽樾：12.5萬

9.中興傲舍：13.3萬

10.永興里：12.5萬

11.象嶼中興路項目：12.5萬

12.靜安城投項目：預計12.5萬+

但對于新上海人來說，這樣的城市界面帶來的沖擊是巨大的：

1000萬不是一筆小錢，但買到的房子卻可能還是不滿意的、甚至遠低于期待的，這需要消化很長一段時間才行。

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02 “滬幣震撼”

都說上海房子貴，但是上海房子到底有多貴，很少有人能講清楚。

不算不知道，一算嚇一跳，上海新房的價格早就已經甩開其他城市，最貴的內環新房單價已經是全國層面的16倍了。

根據火箭哥整理——

上海內環新房單價近16萬、面積接近200平；

中環均價約12.5萬、面積超150平；

外環均價近8萬、面積近120平；

如果換算成總價，則更為恐怖：

內環3000萬

中環2000萬

外環900萬

沒有對比就沒有傷害，在上海的我們可能對這個價格已經司空見慣了，但根據國家統計局公布數據:

2024年1-3月份，全國新建商品住宅銷售金額18523億元，銷售面積18942萬㎡，由此可知:

全國新房銷售均價為9779元/㎡，1萬單價都沒到。

由此我們可知：

上海內環均價是全國均價的16倍；

上海中環均價是全國均價的13倍；

上海外環均價是全國均價的8倍。

能看到這篇文章的同學大概率都在關注上海樓市，光是能考慮在上海買房這件事就已經說明你的實力了，也歡迎轉發給你的朋友看看；

價格看著貴，但每年買上海房子的人源源不斷，而且越貴的地方越是有人買、甚至還要搶——

翠湖天地6期112套房源、121號清盤；

中海順昌玖里、外灘壹號院、濱江凱旋門等項目均價都在17+，全部日光；

單價接近20萬的獨棟別墅湯臣君品售罄日光然而，另一邊熱賣的卻還有100萬的老破小——

在寶山中外環，張廟掛牌均價只有4.4萬，比周邊的共康、淞南、彭浦要低差不多1萬。

數據來源：鏈家

實際成交價更是低到離譜，目前只有3.2-3.5萬/平，相比2023年同類房源降價1萬/平，跌了22-30%；

小中介的房源不說，鏈家上可是明盤100萬可買一室一廳。

數據來源：鏈家

根據當地中介反饋，這類超低總價老破小的銷路特別好，一個門店每個月不干個10套不好意思出門，而且這類房子的租售比極高：

除了價格門檻低之外，這樣100萬出頭30多平的一室戶型，月租金可租2500-3300元/月；

每年租金回報率約2.3-2.8%，已經秒殺銀行大額存單利率，可能是上海租售比最高的地方之一了。

一邊是3000萬的內環新房搶著買、另一邊是100萬的老破小熱銷，上下相差約30倍，但卻同處一個城市：

魔都的魔幻就在于此，但也足夠容納下每個人在此安家。

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