文/謝逸楓

11月15日，一組統計部門數據顯示，2024年前10月新建商品房銷售面積7.7930億平方米，同比下降15.8%，前9月同比下降17.1%，前8月同比下降18%、前7月下降18.6%，前6月下降19.00%，比上月跌幅收窄0.9%，已經連續下降34個月，預計四季度銷售面積跌幅繼續收窄。

前10月新建商品房銷售額7.6855萬億元，同比下降20.9%，前9月同比下降22.7%，前8月同比下降23.6%，前7月下降24.3%、前6月下降25.00%，比上月跌幅收窄1.8%，已經連續下降34個月，預計四季度銷售額跌幅繼續收窄。

2024年前10月全國商品房價（平均價）9862元/平方米，前9月9800元/平方米、前8月9854元/平方米、前7月9849元/平、前6月9837元/平、前5個月9733元/平、前4月9595元/平、前3月9421元/平，全國房價絕對值止降回升。

前10月全國商品房價同比下跌6.1%，跌幅比上月收窄0.7%，環比上漲0.06%，前9月同比下跌6.8%，環比下跌0.05%。前8月同比下跌6.9%，環比上漲0.05%、前7月同比下跌7.0%，環比上漲0.12%，全國房價跌幅連續4個月收窄。

筆者認為，前10月竣工面積、銷售面積、銷售額、房價、地價、房企到位資金、國房景氣7項指標邊際改善，跌幅收窄，投資額、施工面積、新開工面積、購置土地面積、土地購置金額5項指標的跌幅擴大、商品房庫存1項指標下降，說明市場呈現持續性的邊際改善效應、持續性的筑底，總體未見底，未迎來拐點。

這就是517房地產新政5個月后，市場最大的三大變化。目前市場供需關系、預期與入市信心修復緩慢，新政后的市場反應出積極的信號，但沒有出現明顯的根本性變化，量價沒有扭轉下降的局面。因此，9.24、9.29、10.12、10.17房地產新政效果還需要觀察。

房價跌幅收窄，是因為限價、限簽政策的取消，市場供應、成交結構性、網簽滯后性的市場現象。從十三項房地產市場核心指標的數據來看，房地產市場依然處于比較明顯的探底轉向筑底后，筑底過程的調整期階段，未來政策需要全方位落實并更加寬松。

統計部門表示，隨著相關政策相繼落地見效，房地產市場信心得到提振，市場交易活躍，房地產向著止跌回穩方向邁進。從銷售看，市場活躍度明顯提升。隨著購房首付比、房貸利率下調，住房限購、限售、限價等措施取消，有效支持了居民剛性和改善性住房需求。

10月房地產市場交易提速。1月-10月新建商品房銷售面積和銷售金額同比降幅比1月-9月分別收窄1.3%和1.8%，月度改善幅度是今年以來最大。40城銷售情況看，前期回調幅度較大的二線城市邊際改善比較明顯，10月銷售面積實現正增長，銷售額降幅明顯收窄。

得益于價格逐步企穩等帶動，一線城市的銷售額10月份當月實現正增長。從二手房情況看，10月二手房交易明顯改善。價格情況看，房價回穩跡象初步顯現。10月70城新建商品住宅銷售價格環比價格上漲的城市比上月增加4個，二手住宅環比上漲的城市比上月增加8個。

其中一線城市新建商品住宅銷售價格環比降幅收窄，二手房住宅價格環比由降轉漲。二、三線城市新建商品住宅和二手房住宅的銷售價格環比降幅均出現不同程度收窄。銷售回暖、價格趨穩，帶來房企資金流有所改善。

前10個月房企到位資金同比降幅比上月收窄0.8%，定金及預收款、個人按揭貸款均收窄2.1%。從預期看，房地產市場景氣度改善。PMI調查顯示，10月份房地產業商務活動指數比上月回升2.5%，市場預期指數回升1.8%，顯示房地產景氣水平有所改善，市場預期出現好轉。

10月份，根據對70個大中城市房地產開發企業和中介機構進行的調查顯示，預期未來半年新建商品住宅和二手房住宅銷售價格保持穩定或上漲的受訪從業人員占比，在9月提升的基礎上提高17.6%和15%，表明市場機構對房地產的信心增強。

總的來看，一攬子促進房地產市場止跌回穩的措施顯效，10月份房地產市場出現積極變化。隨著各項政策效能進一步釋放，推動房地產市場止跌回穩的動能將增強。因此，國家統計局對房地產市場后期走勢保持樂觀的態度。

筆者認為，短期內，房地產政策效應正在逐步釋放、顯效，而且正在推動房地產向止跌回穩的方向邁進,已經出現積極的信號。目前一線城市和二線城市的核心區域市場呈現成交量止跌，價格跌幅回穩態勢明顯，房價上漲預期和居民入市信心及房企債務、交房有所恢復。

預計11月、12月全國房地產市場、一線和核心二線城市房地產市場的銷售數據將出現明顯增長，加快成交量、房價筑底。四季度房地產“一攬子”配套政策將加速落地，一線城市和二線核心城市房地產市場量價率先筑底，帶動全國房地產市場指標改善，降幅繼續收窄。

10月70城新房的房價指數透露出兩大信號，一是房價基本上已經調整到位，正在筑底的路上走勢，少些城市房價由探底轉向筑底過程，正在通往底部的路上，這是源于10月銷售成交量、訪客量、咨詢量相關指標有較好的反彈預期，這個底部形成需要時間。

二是10月將迎來較多城市‘止跌，但是回穩’，需要時間。至少從目前市場來看，這個判斷的基礎是存在不確定性，回穩基礎不扎實、不牢固，都是建立在政策效應的持續性和政策全面落地的前提上，引導房地產市場預期進一步轉好。

第一是投資額，跌幅擴大。前10月全國房地產開發投資78680億元，同比下降10.3%，跌幅擴大0.2%，累計連續下降31個月（2年7個月）。前9月同比下降10.1%、前8月同比下降10.2%、前7月下降10.2%，前6月下降10.1%、前5月下降10.1%。2022年下降10.0%、2023年下降9.6%。

分物業類型來看，其中前10月住宅投資6.5644萬億元，同比下降10.4%，跌幅比上月收窄0.1%。前9月同比下降10.5%、前8月同比下降10.5%、前7月下降10.6%、前6月下降10.4。辦公樓3487萬平方米，同比下降7.0%，跌幅擴大0.5%。商業營業用房5895萬平方米，同比下降13.9%，跌幅擴大0.5%。

前10月房地產開發投資額擴大，背后的原因是三大工程推進緩慢、新開工面積和房企購置土地面積及購置費用跌幅擴大，一定程度上反映出對市場信心的減弱。毫無疑問，開發投資額的跌幅擴大，說明投資額探底趨勢不變，投資未好轉。

前10月開發投資跌幅擴大，總體跌幅超過2022年、2023年，處于歷史跌幅高位，總體尚未修復好，房企投資意愿整體低迷。受供應端、銷售端、債務端、資金端、交房端、庫存端影響，投資處于探底調整中，政策引導市場效果不明顯。

目前支持地方政府收購閑置土地和存量住房，白名單項目4萬億規模，以貨幣化安置為主的城市更新，這些政策從長遠看有利于房企資金回流，市場預期逐漸改善，銷售止跌回穩可期，如果要傳遞到房企投資開發、拿地，需要一段時間。

單月數據看，10月全國房地產開發投資7629億元，環比下降18.82%，同比下降11.8%，跌幅較上月擴大1.4%。自2022年3月開始下降，單月連續下降32個月，企業投資信心亟待改善，關鍵在銷售市場。整體低位徘徊，開發企業投資意愿持續低迷。

10月住宅投資同比減少8.8%，跌幅較上月收窄1.1%。可以看出，在利好政策影響下，房企對于住宅投資的信心呈現改善跡象。從市場銷售到投資拿地到項目開工各個環節止跌走穩，還有需要經歷較長一段時期。

單月投資降幅收窄，總體投資依然低迷，跌幅處于相對較高水平，行業基本面未扭轉，各方主體信心不足，投資下行壓力大。一方面債務、交房、信用的問題沒有解決，影響基本面。一方面是市場超跌，居民收入下降與入市信心沒有復蘇。

低銷售、高庫存壓力下企業投資拿地意愿不斷下降。按照物業類別投資上看，商業營業用房同比跌幅最大，其次是商品住宅投資跌幅收窄。辦公樓跌幅擴大。其中住宅投資占總投資比重超過75%，說明住宅依然是房地產市場最主要的投資。

按照地區區域來看，其中東北地區跌幅最大，下跌21%，跌幅擴大0.9%。西部跌幅10.4%，跌幅收窄0.8%，中部跌幅10.4%，跌幅收窄0.5%，東部跌幅為9.8%，跌幅擴大0.7%。其中東部地區投資比重60%。說明房企投聚集核心一二線城市。

第二是施工面積，跌幅擴大。前10月房企房屋施工面積72.0660億平方米，同比下降12.4%，跌幅較上月擴大0.2%，創歷史最大跌幅，累計連續下降35個月。前9月同比下降12.2%、前8月同比下降12.0%。2022年下降7.2%、2023年下降7.2%。

前10月住宅施工面積50.4493億平方米，下降12.9%，跌幅比上月擴大0.2%，創歷史最大跌幅。前9月同比下降12.7%，前8月同比下降12.6%，前7月同比下降12.7%。辦公樓2.9371億平方米，同比下降9.5%，跌幅比上月擴大0.4%。商業營業用房6.2210億平方米，同比下降12.9%，跌幅比上月擴大0.3%。

單月數據看，自2021年8月開始，單月房企房屋施工面積連續下降40個月，呈現繼續探底，底部未修復完成態勢，說明政策傳導到投資、供應端效果緩慢。主要是政策落實不到位，去年基數高、新開工、竣工面積、商品房銷售面積的持續下降及庫存不斷上升。房企大量的項目停工，集中精力保交房。

前10月房屋新開工面積61227萬平方米，同比下降22.6%，跌幅比上月擴大0.4%，累計連續下降37個月。前9月同比下降22.2%、前8月同比下降22.5%、前7月同比下降23.2%。2020年-2023年分別下降1.2%、下降11.4%、下降39.4%、下降20.4%，呈現邊際改善效應。

前10月住宅新開工面積4.4569億平方米，下降22.7%，跌幅比上月擴大0.3%。前9月同比下降22.4%、前8月同比下降23%，前7月同比下降23.7%。辦公樓1577萬平，同比下降26.4%，前9月同比下降25%，跌幅比上月擴大1.4%。商業營業用房4058萬平，同比下降24.4%，跌幅比上月擴大0.1%。

單月數據看，10月新開工規模5176萬平方米，環比下降21.40%，同比下降26.6%，跌幅較上月擴大6.6%，自2007年7月以來同期最低，連續下降39個月。前9月同比下降19.9%、前8月同比下降16.7%、7月同比下降17%、6月同比下降21.9%、5月同比下降22.6%。

當前政策支持資金用收購企業無力開發、不愿開發，還沒有動工建設的住宅和商服用地，預計部分項目新開工節奏將會加速。由于政策一手抓控新增，一手抓盤活存量，在銷售去化周期偏長的市場背景下，新增土地供應將減少，整體新開工規模不會明顯提升。

自2021年7月新工面積開始下降，單月連下降39個月，呈現探底態勢，修復速度緩慢，政策傳導效果差。房屋新開工面積累計同比跌幅擴大，總體規模處于歷史低位，當前政策改善房企開工能力作用不明顯。主要是市場銷售疲弱，企業現金流壓力未緩解，房企重心在于商品房銷售和去庫存。

前10月房屋竣工面積4.1995億平方米，同比下降23.9%，跌幅比上月收窄0.5%，同比累計連續10個月下降。前9月同比下降24.4%、前8月同比下降23.6%、前7月同比下降21.8%、前6月同比下降21.8%。去年表現亮眼的竣工面積未能延續增長勢頭，受到去年高基數的影響，竣工降幅持續擴大，下行趨勢明確。

前10月住宅竣工面積3.0702億平方米，同比下降23.4%，跌幅較上月收窄0.5%。前9月同比下降23.9%、前8月同比下降23.2%、前7月同比下降21.8%。辦公樓1030萬平方米，同比下降34.6%，跌幅較上月收窄0.7%。商業營業用房2924萬平方米，同比下降24.7%，跌幅比上月擴大0.2%。

房屋竣工面積是滯后指標，房企竣工計劃根據已售期房合同中約定的交付日期剛性排布，不受當前銷售景氣度的影響，通常12月份是竣工高峰。竣工面積未來下行趨勢已注定。保交樓是化解當前市場風險的重要一環，所謂的保交樓，實際上就是房企已經賣出去但沒有交房的房子，已經多過已經竣工未出售的房子。

單月數據看，10月房屋竣工面積5179萬平米，環比增長51.36%，同比下降20.15%，降幅較上月收窄11.25%。前9月同比下降31.4%、前8月同比下降36.6%、7月同比下降21.8%、6月同比下降29.6%、5月同比下降18.4%。10月房屋單月竣工面積約為2019年同期的70%。上年基數高，竣工面積面臨一定壓力。

2021年下半年以來新開工明顯縮量，同比持續負增長，按照2年-3年工程進度來計算，當前房屋竣工持續承壓。過去四年投資拿地減少和開工數據持續縮水，銀行風控意識很強，部分資金到達項目的效率，影響交樓，去年同期高基數有關。因此，未來竣工面積下降是大趨勢。

第三是土地端，跌幅擴大。前10月全國房企土地購置面積、土地購置金額底部運行，跌幅比上月擴大，土地購置面積累計同比下降5年10個月，連續下降70個月。自2023年開始，全國房土地購置面積、土地購置金額的數據再沒有公布出來，截止到目前，依然沒有公布。

按照2010年-2023年房企購置土地面積來看，2010年3.99億平方米、增長25.2%。2011年4.43億平方米、增長10.9%。2012年3.56億平方米、下降19.5%。2013年3.88億平方米、增長8.8%。2014年3.33億平方米、下降14%。

2015年2.28億平方米、下降31.7%。2016年2.20億平方米、下降3.45%。2017年2.55億平方米、增長15.8%。2018年2.91億平方米、增長15.2%。2019年2.58億平方米、下降11.4%。2020年2.55億平方米、下降1.1%。

2021年2.15億平方米、下降15.45%。2022年1.00億平方米、下降53.4%。2023年預計全國房企土地購置面積0.9億平方米，同比下降超過20%。從數據來看，房企土地購置面積跌破1億平方米，同比已經連續下降超過5年。

截止10月27日，10月土地供應量12528萬平，環比9月同期上升35%，同比下降30%。10月全國300城經營性土地成交7370萬平，環比上升14%，同比下降32%。受高能級城市地塊成交占比下降影響，10月平均樓板價環比下降7%。

10 月土地成交面積同比雙位數下降，成交土地樓面均價下滑。10月100城住宅類用地成交土地規劃建筑面積為3638.1萬平，同比下降 24.2%，上月同比增長7.9%。其中一二三線城市占比分別為2.4%、26.6%和 71.0%。對應成交土地總價為1885.3億元，同比下降37.7%，降幅較上月擴大27.0 %。

其中一二三線城市占比為15.5%、30.8%和53.7%。對應成交土地樓面均價為5182元/平方米，一二三線城市分別為34108 元/平方米、6005元/平方米和3914 元/平方米，其中一二線城市環比分別下降18.7%和 2.5%，三線城市環比增長7.0%。

第四是需求端，跌幅收窄。前10月新建商品房銷售面積7.7930億平方米，同比下降15.8%，跌幅比上月收窄1.3%，同比累計下降34個月。前9月同比下降17.1%、前8月同比下降18%、前7月同比下降18.6%。2022年下降24.3%、2023年下降8.5%。說明房地產市場處于邊際改善的筑底調整中。

前10月新建商品房兩項銷售指標同比跌幅，較上月繼續收窄，其中住宅市場表現更為積極。房地產行業深度調整，銷售市場已經連續34個月負增長。今年以來持續處于深跌區間，已經連續4個月開始邊際改善，市場進入“止跌”的關鍵階段、下一步是“回穩”的關鍵階段。

10月房企“以價換量”銷售策略，依然是主流，市場活躍度較7、8月、9月有所提升，9月末、10月初、10月上中旬的房地產一系列新政，連續出臺的房地產政策有效提升了國慶假期樓市和國慶節后熱度，預計11月數據中將有所體現。因此，前11月房地產市場將會有所改善。

單月來看，10月全國商品房銷售面積7645萬平米，環比下降21.03%，同比下降1.62%，降幅比上月收窄9.38%，連續3個月收窄，已經連續下降34個月。9月同比下降11%、8月同比下降12.6%、7月同比下降11.6%、6月同比下降13.8%，從絕對值來看，處于2013年以來歷史同期最低水平。

前10月住宅銷售面積6.5368億平方米，同比下降17.7%，跌幅比上月收窄1.5%。前9月同比下降19.2%、前8月同比下降20.4%、前7月同比下降21.1%，前6月同比下降21.9%。辦公樓銷售面積1891萬平，同比下降9.9%，跌幅擴大0.1%。商業營業用房銷售面積4673萬平，同比下降6.0%，跌幅擴大1.2%。

單月來看，10月住宅銷售面積6580萬平，同比下降1.3%，同比降幅較9月收窄 9.3%，連續6個月收窄。9月同比下降10.6%、8月同比下降14.0%。從絕對值來看，處于2009年以來同期最低位，說明房地產市場未見底，底部基礎不牢固，處于筑底、持續調整階段。

按照物業類型來看，住宅銷售面積同比下降17.7%，跌幅比上月收窄1.5%。辦公樓銷售面積同比下降9.9%，跌幅比上月擴大0.1%。商業營業用房銷售面積同比下降6.0%，降幅比上月擴大1.2%。其中住宅面積面積占商品房面積超過80%。

按照地區區域來看，中部地區銷售面積同比下降17.2%，跌幅比上月收窄1.9%。其次為西部地區同比下降17.5%，跌幅比上月收窄1.2%。東部地區同比下降14.4%，跌幅比上月收窄1.1%。東北地區同比下降12.4%，跌幅比上月收窄0.9%。

前10月新建商品房銷售額7.6855萬億元，同比下降20.9%，跌幅較上月收窄1.8%，已經同比累計下降34個月。前9月同比下降22.7%,前8月同比下降23.6%、前7月同比下降24.3%、前6月同比下降25%。說明房地產市場處于邊際改善的筑底趨勢，深度調整中繼續修復趨勢。

單月數據來看，10月商品房銷售金額7974億元，環比下降12.90%，同比下降1%（0.99%%，跌幅比上月收窄15.3%。前9月同比下降16.3%，8月環比上漲3.16%，同比下降17.2%、7月環比下降45.9%，同比下降18.5%、6月環比增長50.9%，同比下降14.3%、5月同比下降26.4%。

4月同比下降30.4%、3月同比下降28.5%，說明房地產行業整體處于持續筑底調整的趨勢中。隨著市場對需求端政策的持續消化，城市房地產政策不斷持續放松，預計短期一線城市和核心二線城市市場率先止跌，帶動全國市場修復。

前10月住宅銷售額6.7486萬億元，同比下降22.0%，跌幅比上月收窄2.0%。前9月同比下降24%、前8月同比下降25%、前7月同比下降25.9%、前6月同比下降26.9%、前5月同比下降30.5%。辦公樓2469億元，同比下降12.8%，跌幅比上月擴大0.1%。商業營業用房4543億元，同比下降13.7%，跌幅擴大1.5%。

單月數據來看，10月住宅銷售金額7246億元，環比上漲7.28%，同比上漲0.7%，止跌上漲。前9月環比上漲43.2%，同比下降16.3%，8月同比下降15%、7月環比下降45.41%，同比下降15.7%、6月環比增長50.8%，同比下降13.8%、5月同比下降26.4%，與市場結構性成交有直接的關系。

按照地區區域來看，東部地區銷售金額同比下降21.1%，跌幅收窄2.7%。中部地區銷售金額同比下降21.9%，跌幅收窄2.9%。西部地區銷售金額同比下降19.9%，跌幅收窄擴大2.8%。東北地區銷售金額同比下降13.9%，跌幅收窄2.5%。

第五是商品房庫存，逐月下降。10月末商品房待售面積7.3057億平，環比減少120萬平，同比增長12.7%，增幅比上月收窄0.7%。9月末7.3177億平、8月末7.3783億平方米、7月末7.3926億平，6月末7.3894億平、5月末7.4256億平、4月末7.4553億平、3月末7.4833億平，商品房庫存面積超2015年7.1853億平方米。

10月末住宅待售面積3.7523億平方米，同比增長19.6%，增幅比上月收窄1.2%。9月末3.7679億平方米、8月末3.8103億平方米、7月末3.8238億平方米、6月3.8287億平方米、5月末3.8712億平方米。辦公樓5175萬平方米，同比增長9.4%。商業營業房1.4234億平方米，同比增長1.5%。

10月末商品房待售面積73057萬平方米，較上月減少120萬平方米。其中住宅減少156萬平方米，辦公樓增加4萬平方米，商業營業用房減少2萬平方米。10月末庫存總量較持續減少，較去年同比上漲12.7%，按當前銷售計算去化周期為20.8個月，較上期略有縮短。

分物業類型看，其中商品住宅庫存面積3.7523億平方米，同比增長19.6%，較上月再縮小1.2%，總量高。辦公樓面積5180萬平方米，同比增長9.0%。商業營業用房面積1.4232億平方米，同比增長1.5%。當前化解庫存政策力度不斷加大，多方資金支持去庫存，效果將逐步釋放。

新房庫環比下降，去化周期環比提升，去庫存壓力較大。全國住宅廣義庫存面積（住宅累計新開工面積-住宅累計銷售面積）來看，截至10月末，商品住宅廣義庫存面積為18.6億平，環比下降 1.5%，同比下降 11.7%。去化周期（廣義庫存面積/過去六個月住宅銷售均值）27.4個月，環比下降1.1個月，同比增加0.1個月。

現房庫存（已竣工未銷售）來看，截至10月末，住宅現房庫存面積（住宅待售面積） 3.7523 億平，環比下降 0.4%，同比增長19.6%。去化周期為20.8 個月，環比下降 0.7個月，同比下降0.7個月。住宅現房庫存占住宅廣義庫存面積的比重為20.1%，環比提升0.2%，同比提升5.3%

其中有一大部分屬于滯重庫存，長期較難去化，同時存在退房的情形。由于居民對期房爛尾的擔憂，越來越多期房不得不滯存到準現房、現房才能賣得掉。能解釋為什么現房的庫存面積在增加而去化周期增速小于全部庫存。除此之外，目前二手房掛牌量也不斷走高，對新房銷售形成了擠壓。

狹義商品住宅庫存逐月下降、廣義庫存下降，主因是新開工面積降幅較大。當前銷售持續筑底，房企主動去庫的速度較為緩慢，有待收儲等政策的進一步落地。由于商品房庫存去化緩慢，銷售回款枯竭，導致房企資金周轉問題非常嚴峻，現金流告急傳導資產貶值風險，債務集中到期，面臨較大的債務風險。

商業庫存去化期超過3年，較上月略拉長，庫存去化壓力依然較大，庫存規模已經超過2014年的水平。商品房待售面積在2015年創歷史最高，2016年開始下降，2020年下降到4.9850億平，2023年庫存已經快達到2016年的水平，到2024年成為歷史上庫存最高。

6月末7.3894億平方米，到7月末7.3926億平方米，8月末7.3783億平方米，9月末7.3177億平方米，10月末7.3057億平，超過2015年，歷史高峰。2013年4.9295億平方米、2014年6.2169億平方米、2015年7.1853億平方米。2016年6.9539億平方米、2017年5.8923億平方米。

2018年5.2414億平方米、2019年4.9821億平方米、2020年4.9850億平方米、2021年5.1023億平方米、2022年5.6366億平方米，2023年6.7295億平方米，回到6億平方米的2016年水平。2023年末6.7295億平方米，同比增長19.0%。

商品房庫存創歷史新高，說明房子的供應多，房子賣不出去。與過去的高庫存不同的是，這兩年房企投資拿地的萎縮狀態有關系，與保交樓的政策有關。保交樓的政策推進，現房沒有按時交付，少部分是退房的，導致庫存持續上升。

第六是價格端，跌幅收窄。前10月全國商品房價（銷售均價）環比上漲0.63%，同比下降6.1%（6.06%），降幅比上月收窄了 0.7 %。前9月環比下降0.05%，同比下降6.8%、前8月環比上漲0.06%，同比下降6.9%、前7月環比上漲0.12%、同比下降7.0%、前6月同比下降7.4%、前5月同比下降9.2%、前4月下降9.2%。

全國房價同比跌幅連續5個月收窄。2024年前10月全國商品房價（平均價）9862元/平方米，前9月9800元/平方米、前8月9854元/平方米、前7月9849元/平、前6月9837元/平、前5個月9733元/平、前4月9595元/平、前3月9421元/平，全國房價絕對值止降回升。

單月數據來看，10月商品房銷售均價10430元/㎡，環比上漲10.3%（10.29%），同比上漲0.64%，同比連續9個月下跌首次上漲。9月環比下降4.5%，同比下降5.9%、8月環比下降0.37%，同比下降5.29%。7月同比下降3.7%、6月同比下降7.0%、5月同比下降7.2%、4月同比下跌9.9%、3月下降9.3%、2月下降9.0%。

前10月全國住宅房價（銷售均價）10324元/平方米，環比上漲0.76%，同比下跌5.2%，跌幅較上月收窄3.1%。前9月10246元/平方米，環比下降0.68%，同比下跌8.3%、8月10317元/平方米，環比上漲0.11%，同比下降8.4%、前7月10305元/平，環比上漲0.16%，同比下降6.4%。10896

單月數據來看，10月住宅銷售均價11012 元/平，環比上漲12.4%，同比上漲1.2%，同比連續9個月下跌后首次上漲。9月環比下降6.0%，同比下降6.6%、8月環比下降0.1%，同比下降6.5%。7月環比下降3.3%，同比下降6.6%。6月同比下降6.8%、5月同比下降7.0%。

新房價格降幅收窄，二手房降價影響購房決策。總體看，房價跌幅繼續收窄，下跌勢頭得到遏制，一方面是未來市場大規模以價換量的趨勢不會持續，另外一方面是市場結構性的影響，高價盤大量集中上市。現在對于價格的分析和判斷非常關鍵，至少市場信心開始處于修復的狀態。

房價持續下跌的背景下，購房者觀望情緒較重。首先是居民對房價走勢的預期悲觀，2024年二季度，央行城鎮儲戶問卷調查報告顯示，居民預期房價上漲的比例僅11.0%，而居民預期房價下降的比例則陡升至23.2%，繼續創近十年新高。

其次是居民收入信心不足。2024年二季度，央行城鎮儲戶問卷調查報告顯示，居民收入信心指數已經連續12個季度不高于榮枯線 50%。最后是居民杠桿率已居高位。據國際清算銀行數據，截至2023年末，中國居民杠桿率為62%。

中國居民杠桿率為62%，已接近發達國家平均水平。盡管需求端利好政策不斷出臺，主流城市首付比例和房貸利率一降再降，與歷史周期相比，本輪著力提高居民加杠桿能力的利好舉措對房地產銷售的提振效果一般。

第七是資金端，跌幅收窄。前10月房地產開發企業到位資金8.7235萬億元，同比下降19.2%，降幅比上月收窄0.8%，已經累計下降3年10個月（46個月）。前9月同比下降20%、前8月同比下降20.2%、前7月同比下降21.3%。說明房企資金連續7個月邊際改善效應但是資金狀況依然令人擔憂。

拆解房企資金來源，前10月房地產開發企業到位資金8.7235萬億元，同比下降19.2%，降幅比上月收窄0.8%。前10月國內貸款12400億元，下降6.2%，降幅較上月擴大0.2%。定金及預收款26444億元，同比下降27.7%，降幅較上月收窄2.1%。個人按揭貸款12436億元，同比下降32.8%，降幅較上月收窄2.1%。

具體來看定金及預收款、個人按揭貸款同比跌幅依然較大，分別較上期擴大2.1%、收窄2.1%。國內貸款和自籌資金同比跌幅較小，較上期分別擴大0.2%、1.4%。其中自籌資金比例持續提高，占全部資金36.08%，較上月提升0.4%。定金及預收款和個人按揭貸款占44.5%，較上月提高0.6%。

當前商品房銷售市場邊際改善，短期市場回升不能實質性、根本性改變房企財務困境。房企營收承壓、利潤下滑的總體態勢仍在持續。降低土地增值稅預征率下限0.5%，房企預繳的稅收降低能有效緩解資金壓力。房企利潤率持續下降，稅收減免政策為企業提供了盈利恢復的空間，對穩定企業預期有積極影響。

單月數據來看，10月房企到位資金同比下降10.8%，比上月跌幅收窄7.6%。其中國內貸款同比下降8.8%，比上月跌幅收窄5.6%。自籌資金同比下降22.7%，比上月跌幅擴大8.9%。定金及預收款同比同比下降3.9%，比上月跌幅收窄22.3%。個人按揭貸款同比下降8.8%，比上月跌幅收窄17.8%。

10月房企資金來源中，國內貸款同比下降8.8%，與銷售相關的定金及預收款單月同比下降3.9%，降幅較上月明顯收窄。由于政策集中出臺，與銷售相關的資金均有所改善。隨著9月下旬針對融資側和企業端的政策逐漸出臺，企業融資側的壓力有望緩解。

說明銀行貸款謹慎，擔心房價下降與出清風險。房企到位資金跌幅收窄，主要是商品房銷售面積、銷售金額呈現跌幅小幅度收窄，同時與商品房銷售降幅改善，個人住房貸款增長，商品房市場逐漸升溫基本印證。預計11月繼續保持增長，較22、23年增速中樞改善明顯。

反映目前房地產行業外部融資情況在歷經供給側出清后，在政策支持下已逐步向周期底部靠攏。未來下滑空間將穩步收窄，房企資金面回暖將更為依賴于銷售表現，銷售回款是房企資金鏈穩定的關鍵。個人按揭貸款降幅較大且高于其他指標，主要是受制于收入及房價預期較弱，其短期對到位資金持續拖累。

國內貸款與自籌資金跌幅擴大，說明房企融資、資金改善不明顯，狀況沒有實質上改善，政策能惠及的房企、項目數量非常有限。房企資金來源中，主要銷售低迷影響的定金及預收款、個人按揭貸款下降幅度大，政策傳導性比較差。

房企資金壓力是房企縮減投資、拿地、新開工、緩竣工、延期交房的主因。房企資金有所改善不明顯，主要原因是貸款、自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款占房企到位資金大，并且下降幅度大，況且融資困難，導致房企現金流緊張。

支撐房企現金流的主要是銷售回款，包括定金及預收款、個人按揭貸款，連續下降35個月。受銀行謹慎態度、銷售下降影響，銀行貸款、定金及預收款、個人按揭貸款跌幅大，這三項指標代表的是房企從銀行貸款能力和發債、現金流能力。

反映出金融機構對房企風險擔憂加大，銷售回款非常緩慢影響房企現金流。說明房地產市場處于繼續探底、調整、下行階段，風險壓力存在。房企自籌資金同比跌幅有所收窄，高于其他資金來源，未來房企融資面臨較大挑戰。

第八是國房景氣指數跌幅收窄，市場低迷，預期和信心依然不樂觀。10月國房景氣指數為92.49，較上月增長0.08%，已經連續2年10個月（34個月）跌破100，2016年初以來國房景氣指數最低水平，表明房地產市場呈現邊際改善，低迷、預期和信心預期有所好轉。

2023年12月國房景氣指數為93.36，11月93.42，10月93.40、9月93.44、8月93.56、7月93.78、6月94.06、5月94.56、4月94.78、3月94.72、2月94.67、1月94.46。2024年2月-10月國房景氣指數為92.13、92.07、92.02、92.01、92.11、92.22、92.35、92.41、92.49。

國房景氣指數是判斷房地產市場是否景氣、活躍、信心、繁榮的指標之一，100是分水嶺。國房景氣指數自2022年1月破100后，一直呈現持續下跌，邊際修復非常緩慢趨勢，呈現持續性修復趨勢，說明目前房地產市場低迷，預期和信心預期好轉，處于指標筑底趨勢。