中興路板塊地處上海靜安區，是內環內大規模的城市更新片區，承載著城市中心土地價值進階的重要任務。經過多年的發展，已步入大規模“新舊更替”的進程，不斷推進舊改項目，優化城市空間布局和功能。

從萬科落子雅賓利開始，隨后聯手融信開發中興路一號；再到“中興城計劃”提出，整個板塊的勢能跨越上了一個新的能級。

由于板塊內舊改的推進，這里也騰挪出了不少優質的地塊。這些空地，在規劃中會有大量住宅，目前已吸引萬科、保利、越秀等各路大牌開發商紛紛下注，很多新盤也將集中兌現入市，這里無疑會是內環內競爭最大的板塊之一，可謂神仙打架。

「地產申度」本期的《申度樓盤PK》，我們走近“中興路板塊”，一窺其競爭格局。

中興路板塊新盤分布示意圖

申度君從各個購房者最為關心的角度一一對比，先直接上結論：

1. 從地理位置，價格，界面，教育資源等角度，在本次樓盤PK中，越秀靜安天玥勝出；

2.公區上比較上，三個項目不分伯仲，但是現在開發商為了銷售，都在公區上做足文章，參考價值不高；

3.從社區環境和戶型的比照中，越秀靜安天玥由于戶型最為簡單，所以在社區的純粹性上更好一些，但是由于盤量比較小，景觀的發揮上也會有一些限制；而保利永興里因為風貌別墅的高低配問題，有人歡喜有人愁；靜安璽樾在各塊都完敗，銷售數據也足以說明問題了。

三樓盤基本情況對比圖

接下來，有時間的讀者可以仔細看看申度君從各個維度的詳細分析：

01

中興路板塊優勢解構

（一）規劃能力高、發展勢能強勁

中興路板塊位于靜安的核心區位，地處南北復合發展軸和蘇州河兩岸人文休閑帶的兩軸交匯之處。在靜安2035“一軸三帶”戰略規劃中占據重要位置。

中興城百萬方的規劃中提到，將有約30萬方綠地+約55萬方商業+9處歷史風貌街坊+27萬方歷史建筑為主，打造一個集公園綠地、高端商業、地標建筑、歷史建筑、品質住宅為一體的高品質街區。未來，中興路板塊將形成一個高端住宅集中區，整體的城市界面和板塊活力也會大幅提升。

（二）交通便捷，鏈接核心

中興路板塊地處靜安區內環內，擁有極佳的地理位置，其中8號線貫穿了整個板塊，2站可以到達人民廣場，1站到達大悅城商圈。另外板塊西側有1號線途經，最近站點為中山北路站，東南側是3,4號線寶山路站。

對于自駕出行而言，板塊內匯聚了上海最重要的三條交通大動脈——內環高架、南北高架和北橫通道。另外，3公里范圍內還有延安東路隧道、新建路隧道，暢通連接陸家嘴核心商圈。

（三）商圈環伺，一步繁華

中興路板塊本身沒有大型的商業綜合體，這是目前的美中不足；未來萬科中興傲舍將會打造一個3萬方的社區商業，填補板塊商業需求。

不過中興路板塊距離三公里范圍內商圈環伺、群星璀璨——1公里可達靜安大悅城商圈、不夜城商圈；3公里內覆蓋新興崛起的蘇河灣商圈、人民廣場－南京東路商圈、南京西路、淮海路商圈、北外灘商圈，所以說左鄰右舍的超強實力，也為中興路這個鬧中取靜的宜居板塊創造了條件。

02

中興路板塊內競爭格局解析

目前中興路板塊在售及待售的新盤有5個，分別是靜安璽樾、保利永興里、越秀靜安天玥、萬科中興傲舍、象嶼蘇河琹廬。另外，南側不遠處的蘇河灣板塊還有龍盛灣上、弘安里等項目在售。

其中象嶼地塊暫未入市、而萬科中興傲舍定位純大平層產品，總價段和另外三個項目形成了差異化。那么這里申度君將剩下3個面積段、總價段相近，形成直接競爭的樓盤進行橫向對比、測評。這些樓盤的主力戶型大多在100-140平左右，符合市場上絕大多數改善購房的需求。

（一）位置交通PK

越秀靜安天玥＞保利永興里＞靜安璽樾

三個項目微觀區位和優劣勢略有不同。

靜安璽悅區位靠南北高架一側，交通動能具備優勢；但緊挨南北高架，勢必有一定的噪音污染。社區距離地鐵8號線中興路站500米左右，步行距離也在可接受的范圍內。就目前來看，靜安璽樾周邊城市界面最差，被老破小包圍其中，短期之內無望改善。

保利永興里相對而言，遠離高架，噪音污染小；社區距離地鐵8號線中興路站500米左右，和璽樾大差不差；社區臨近靜安區閘北第三中心小學；社區東側城市界面較新，南側是老破小。

越秀靜安天玥地處南北高架和內環高架交匯處，噪音污染也是不可忽略的；周邊城市界面也有待提升和改善，但是對比起靜安璽樾和保利永興里是略好的；社區臨近同濟大學滬北校區，周邊有個小型商業—五月花生活廣場，解決日常所需。社區門口便是地鐵1號線中山北路站，妥妥的“真地鐵房”。

（二）教育資源PK

越秀靜安天玥＞靜安璽樾＞保利永興里

越秀靜安天玥，臨近中山北路小學（據說可直升市北初級中學），延長路東部幼兒園、上海市民辦揚波中學、上外靜安外國語中學等民辦教育資源都在不遠處。

靜安璽越附近分布兩所小學，分別是靜安區永興路第二小學和靜安區中興路小學，其中前者可以直升市北初級中學，后者升到靜安區實驗中學。除此以外，周邊還有吉的堡永盛雙語幼兒園和民辦揚波中學等民營學校可選。

而保利永興里周邊最近的小學有閘北第三中心小學，這在靜安屬于二梯隊的學校，不過直升的是青云中學，小學實力不錯，但初中略微拖了后腿。

(以上項目宣傳中對項目周邊教育資源的介紹，旨在協助提供地理位置等相關信息，并不視為本公司對就讀學校作出承諾，學區劃分等具體信息應以教育主管部門及辦學方頒布的政策規定為準。)

（三）社區規劃PK

越秀靜安天玥≈靜安璽樾＞保利永興里

靜安璽樾占地達3.1萬方，容積率3.05，社區全部是高層住宅，加上926戶可售房源，總體居住密度較高。項目的占地面積在內環內不算小，遺憾的是沒有打造專屬的會所，僅在架空層打造了泛會所。社區內有7棟樓，南北向排布，第一排和中間部分樓棟的低區或有采光被遮擋的可能性。

再看保利永興里，社區做成了高低配的產品組合，有一棟17層高層和10棟3層的風貌別墅，容積率看似不高僅2.5，不過剔除別墅后，高層的居住密度同樣很高。另外，社區的高層僅有一棟樓，前后沒有遮擋，采光和通風值得稱贊。高層樓棟共有2個單元門，兩側都是兩梯4戶格局，并且都是100平的戶型。受困于社區體量較小，內部設施較為簡單，樓棟底層還有沿街商鋪，右側還有一棟7層的保障房，對于低樓層住戶來說，居住體驗會不太友好。

越秀靜安天玥從居住的舒適性指標來看做得最好，社區容積率2.5，清一色17層的小高層，縱向排布，樓間距開闊，并且沒有商鋪。項目做到了類1梯1戶格局，有獨享的入戶空間。此外，樓盤全部是120平以上的改善大戶型，社區架空層還打造了泛會所，豐富業主的生活場景。

從三個樓盤的基本面來看，靜安璽越社區面積較大，而保利和越秀項目的社區會更加小而精。越秀雖然社區面積不大，但是內部的設計更為合理，無論是居住空間，還是生活場景，相比另外兩盤居住體驗都要好。靜安璽越雖然社區較大，但是居住密度偏高，加上周邊老小區多，居住舒適性相對遜色。保利永興里高層產品僅有17層，但社區僅有一幢樓，其余都是風貌別墅，基本沒有什么社區概念，內部做得很用力，不過先天不足，加上商業和自持公寓，相對來說比較吃虧。

（四）公區PK

越秀靜安天玥≈保利永興里≈靜安璽樾；各有千秋

（1）靜安璽樾

靜安璽樾二期砸重金呈現了實景示范區。外立面運用了石材加大面積鋁板，有一定的辨識度。得益于較大的社區面積，在景觀設計上能有更多發揮機會。社區內打造了四軸、三園、五區、一吧”四大功能空間。5#樓王樓棟架空層，做了一個兒童主題空間。

（2）越秀天玥

越秀天玥打造了酒店式歸家體系，搭配了高端石材，包括了酒店般的入口，3大主題花園和2大水景交織。還有重金打造的重奢感入戶大堂，1樓打造架空層泛會所實現公共休閑功能，彌補社區沒有會所的不足。

（3）保利永興里

保利永興里外立面采用了弧形天幕設計，大面積玻璃天幕立面，搭配香檳色鋁板條，灰色鋁板和涂料。

公區PK總結：

三個項目在公區上都下了功夫，各有優勢和特色。目前靜安璽樾已實景呈現，越秀和保利項目目前還只有效果圖。但從設計上來看，越秀靜安天玥會略勝一籌，包括多樣化的場景打造，外立面更現代化的設計元素，奢石的搭配都十分到位。

（五）戶型PK

從戶型來看，靜安璽樾戶型分布比較廣，從94㎡2房-165㎡4房都有；而靜安越秀天玥則偏向于大戶型改善，圈層也更為純粹；而保利永興里，高層清一色是100平小戶型，另有少量大戶型風貌別墅。

(1) 小戶型PK——保利永興里＞靜安璽樾

這里先對比靜安璽樾的100㎡三房和保利項目的100㎡三房。

其中保利永興里做了2間朝南和3間朝南兩種戶型，其中A1和A3戶型都是雙開間朝南的邊套戶型，而A2則做到了三開間朝南，為中間套戶型；而A4是樓棟最東邊套的戶型。

保利永興里因為社區很迷你，公攤較少，得房率較高，套內的空間還是比較寬裕，相對舒適性會更好。

A1和A3戶型是一間臥室朝南，雙臥室朝北，相對常規；其中A3戶型低樓層的窗戶正對保障房，通風采光多少要受一些影響。相對而言，A2戶型是相對較好的一個戶型，做到了三面朝南，干擾也比較少。

其A4是一個非常規戶型。進門就是一個大橫廳，兩間臥室朝南，如果要買這個東邊套業主，要考慮東側商品房和保障房的垂直接縫處。

再看靜安璽越，對標的競品是103平的2+1房，103、104平三房。

總體來看，靜安璽越的戶型設計是打不過保利永興里的。其中C戶型的設計，做了個偽2+1的概念，實際使用中，你就當個兩房來住就好了；客廳沙發區后面你即使做個透明空間不影響采光，但是極大壓縮了客廳的空間，得不償失。

B1戶型有完整的三個空間，但是這個戶型更像是2+1，主臥和客廳朝南，另有一個臥室朝西，帶一個小書房，進深不夠，很難當房間用；而B戶型同樣是雙開間朝南，并且做到了大橫廳，優點是雙臥室朝南，不足是陽臺朝西，南北不通。

（2）大戶型PK—越秀靜安天玥＞靜安璽樾

看完了小戶型，再來看大戶型的對比。

主打改善的越秀靜安天玥，全部是偏大戶型產品，120平的三房有2種戶型，一種是主流的動靜分區戶型，客廳尺度比較大，餐廳區域的空間也可以充分利用。

另外120平還有個2房朝南的設計，戶型亮點是客廳超長的飄窗，不僅擁有極佳的視野，還可以坐上去看書，躺著看電視，十分愜意。此外，主臥還有獨立衣帽間，尊貴感和實用性拉滿。

而142平的戶型，并沒有做4房，而是打造一個舒適度更高的三房。客廳的面寬約6.4米，進深約8.2米，尺度拉滿。開放式廚房，可以容下島臺。客廳一側是一個多功能空間，未來業主可以根據自身需要，打造書房或其他功能空間。主臥自帶270度轉角飄窗，目前很多高端項目都會跟風這一設計。

靜安璽樾一期還有少量122-165㎡的3-4房的剩余房源可選。122平戶型就是常規的動靜分區三房戶型，而另一個面積較大的134平戶型，雖然做到了大橫廳，但僅有一間臥室朝南，客廳也沒能做到南北通，進門玄關處的狹長走廊也很難充分利用。

毫無疑問，大戶型的PK上，越秀靜安天玥完敗靜安璽樾。

（六）裝標PK

越秀靜安天玥≈保利永興里＞靜安璽樾

靜安璽樾在設計上并不算優秀，雖然用到了不少國際一線品牌，譬如美諾、杜拉維特、高儀、霍尼韋爾、大金（或同檔次其他品牌）等，更多是品牌的堆砌，室內缺少一些設計感，比較中規中矩。也配置三玻兩腔隔音降噪玻璃，用來隔絕高架噪音，這個待交付時再注意。

靜安越秀天玥則明顯設計感更現代一些，融入了更多的元素，也更為奢華。入戶門廳輔以進口奢石泰晤士石材，造價不低。室內品牌除了國際一線品牌，在細節上也表現到位，例如客廳背景墻使用的是木飾面+黑色皮革編織軟包，而非傳統石材或巖板，檔次更高。

三大件方面，采用大金(或同等檔次品牌)的中央空調和地暖的雙聯供，百朗(或同等檔次品牌)新風系統，這個成本是不低的。

全系高端廚電品牌博世廚電5件套（吸油煙機、灶具、蒸烤一體機、洗碗機、嵌入式冰箱），鉑浪高單體大水槽+抽拉式龍頭，康麗根末端凈水等都已配齊。

衛浴方面，做了三段式分離設計，主衛、次衛均配置杜拉維特智能馬桶、漢斯格雅龍頭花灑。主衛更是配備了美妝冰箱，不得不說，很貼心。

保利永興里項目在產品力上同樣花了心思，約6米裝飾方面，入戶玄關透光玉石門牌、結合海派元素定制了密縫拼花的地磚等等。

廚房標配嘉格納三件套（三眼灶臺+油煙機+13件套洗碗機），另外還配有博世雙開門冰箱，這誠意也是很到位的。

還有大金兩聯供、愛迪士新風三件套，更有大金、高儀、唯寶、博洛尼等品牌；發展商卷起來，最幸福的就是購房者了。