四川北路曾經是僅次于南京路和淮海路的第三大商業街；

隨著城市商業格局發展和消費習慣變化，如今四川北路冷清得只剩下一條道路實在令人唏噓。

當下全市商業正經歷一場規模前所未有的大洗牌，老牌商圈紛紛走到了轉型路口。

哪些商圈有可能成為下一個四川北路？

五角場

五角場堪稱上海東北區域的人民的耶路撒冷，最重要的原因就是其商圈發達。

尤其是當2016年合生匯開業后，五角場商業最后一角徹底補齊，拉開了制霸北上海商業的序幕。

之前我們在《上海商業格局，發生重大變化》有提到過：

楊浦本身商業體量才90多萬方，其中60%以上都重倉在了五角場，總體量約有60萬方。

可以說楊浦用盡全力疊buff出了一個五角場，長期虹吸滬東北三區購買力，業績常青。

不過經歷了三年口罩，五角場的一些問題也開始徹底暴露。

最突出的便是片區人口經互聯網、游戲等產業換血后，原有商場的招商定位和新涌入購買力偏好之間的矛盾。

萬達、合生匯、太平洋森活天地依靠高密度的餐飲快消人氣高漲，對比之下其它幾個就有些尷尬。

百聯又一城作為五角場三大巨頭之一，招商以品牌女裝為主，多數定位面向媽媽輩，人氣爆冷。

各門店的導購一不小心就是自家門口站一上午，到點吃飯下午繼續站崗。

悠邁生活廣場此前除了南樓一家無印良品苦苦支撐，北樓除了一樓和頂樓全部空置，出租率太低后來不得不拆了重造。

轉型失敗最失敗的是原來的大西洋百貨，從商場直接變成了共享辦公室，結果辦公入駐率也寥寥無幾。

綜合來看，五角場商圈依然面臨著嚴峻的轉型挑戰。

邁悠北樓重整之后，計劃改造成為下一個收割二次元經濟的百聯ZX；

參考南京東路的百聯ZX創趣場，18個月銷售額破5億，五角場能不能復制奇跡還有待觀察。

雖然五角場有著豐富的大學生和互聯網年輕碼農購買力資源，但未來東外灘B站新世代產業園定位是世界級的二次元地標；

有B站的文化圈層背書，加上美團、字節、B站等大廠員工的轉移，“中國秋葉原”未來大概率花落楊浦濱江。

不過五角場在楊浦乃至滬東北的絕對優勢仍在，餐飲快消帶來的煙火氣至今還沒出現強勢分流的對手。

豫園

豫園作為上海對外的一張名片，這些年雖然針對校場路的路邊攤有一些升級改造，但整體定位卻在降級。

最重要一點，全國古街基本商業化運營，大多數人對這種模式已經脫敏了。

每個城市基本上都有這樣一條街；

上海的豫園、南京夫子廟、福州三坊七巷、濟南芙蓉街、北京南鑼鼓巷、成都寬窄巷子等等，更不論還有麗江、大理這些古城......

招商和運營模式都機器類似，轟炸大魷魚、臭豆腐、老酸奶，還少不了金銀器玉石加工，不少都是宰客代名詞。

豫園說是商圈，除了賣一些金銀玉器外，更是小商品市場。

很多珠寶加工樓里的陳列布置，畫風都還停留在上個世紀的批發市場。

不少樓棟金玉其外，內部空置率高且缺乏有效管理。

外部街道規劃目前也有些七零八落，加上大規模的拆遷，有些城中村既視感。

城隍廟核心位置，至今還有占地1.5萬㎡的爛尾商業城隍廟廣場。

給原本就歷經歲月洗禮的豫園商城，再添幾分破敗感。

隔壁南京東路步行街前幾年情況其實也好不到哪里去，所以后來才有第一百貨改造升級、傳統商廈被二次元商業取代。

豫園未來也急需更大規模的升級改造；

除了盤活城隍廟廣場的爛尾樓，更涉及到整個豫園板塊的城市更新。

期待方浜中路整體煥活后，打通豫園和BFC外灘金融中心提升豫園商圈的整體能級。

2025年樓市格局大洗牌

哪些板塊更有升值潛力？

哪些板塊將被拋棄？

歡迎私信咨詢

天山

天山雖然不是傳統的城市上只角，但“天山一條街”卻是全市有名：

天山百貨、天山飯店、天山電影，甚至連肉包都起名叫天山大包。

過去住在西郊的居民婚喪嫁娶需要置辦行頭的，都會跑來天山看看。

后來天山一條街經過改造，婁山關路地鐵站路口依次被匯金百貨、百盛優客、巴黎春天和虹橋藝術中心占據。

不過婁山關路目前也走到了轉型的岔路口，在PDD潛在購買力加持下，幾個商場人氣卻依舊冷冷清清。

匯金百貨基本以中老年女裝為主，除了餐飲店和超市有些人氣其它都比較冷清：

巴黎春天之前一直人氣慘淡，目前除了學而思還在負隅頑抗，其余部分陸續開啟了新一輪改造：

百盛優客相對來說人氣最足，但為了不讓附近老人晚上來門口唱歌從而堆滿的花圃增加了動線困難，成為一大敗筆：

虹橋藝術中心經營得也比較失敗，現在一樓不得不引入一些商戶分攤成本。

天山商圈的地位下滑，和百貨業態占比太高有很大關系。

雖然有潛在的消費年輕消費群體，但巴黎春天、匯金百貨都是比較傳統的百貨商店模式，難以滿足年輕人對吃喝玩樂一站式體驗的需求。

假如巴黎春天能造成一個shopping mall，婁山關路的商業活力指日可待。

莘莊

最近網上唱衰莘莊商圈的聲音不少，最集中說法是莘莊的商業一哥仲盛世界商城不行了。

本人緊急去了一趟莘莊仲盛，發現人氣確實大不如前。

1-3樓主打汽車、服裝以及親子娛樂店鋪還比較多的情況下，也有10-20%的空置率；

4樓以上的餐飲店鋪比較慘淡，工作日晚上的飯點有些店鋪都沒有客人，或者服務員比顧客更多。

一方面是商場本身經營不善，閉店不少；

另一方面仲盛內部也在升級改造，兩個原因疊加起來空置率看過去高得嚇人。

仲盛世界商城2007年正式開業，近30萬方的體量放在現在外環外也相當能打。

體量優勢隨著土地固定在那里，美中不足的事仲盛這幾年的招商比較平平無奇；

雖然是定位商業綜合體但同時捆綁著百貨商場的百盛，給招商運營的統一管理增加難度。

此外這幾年隨著印象城mega這些郊區大商場崛起，仲盛相比之下動線和公共休息區設置都有些跟不上時代，這次也是一場過氣明星的自救。

不過莘莊的人流量仍在，未來地鐵站天薈綜合體建成會更迎合片區居民的消費習慣。

樂觀來看，等到未來天薈建成，仲盛升級成功，莘莊商圈的地位有望進階一級。

精研全市板塊 獨家買房買房邏輯分析

私信免費咨詢更多板塊買房避坑建議

目前來看，全市的商業其實都進入大洗牌緩解，老牌商圈無一不在升級調整。

總結來說，這些商圈面臨的問題主要有以下幾方面：

第一，業態調整帶來的陣痛期。

很多老牌商圈主要經營模式都是百貨商場、沿街商鋪，習慣了選幾個大類的商品比如衣服鞋帽之類的，實行統一管理分區銷售。

但現在人的消費偏好選擇的是商業綜合體，喜歡把購物、餐飲、休閑、娛樂、旅游甚至社交等場景集中在一個盒子里。

五角場、天山、徐家匯或多或少都在經歷著百貨業被時代潮流拋棄的陣痛。

第二，招商定位不準慘遭購買力拋棄。

我們之前統計過上海已建成的商場定位，大眾化商場實在太多了，粗略估計有超過230家都是走大眾化定位：

再加上電商沖擊，普通商場其實已經有些過剩。

現在很多供地指標里都強行綁定了商業面積，其實有些不太符合當下行情。

結果就是一個板塊里兩家商場都是一樣的品牌招商，一樣的運營模式；

結果就是你有優衣庫，我也有優衣庫；你有星巴克，我也有星巴克，一個地鐵站還沒走遠同品牌有2-3家。

所以莘莊的天薈選擇搞重奢定位而不是再造一個仲盛，雖然有風險但留下了想象空間。

第三，商圈自我調節遠不如購買力變化來得快。

以前商圈數量少的時候，商業發展模式是人奔著店來；

就算家住寶山淞南，買衣服也會到四川北路。

現在商業競爭更卷了，有購買力的地方才能支撐起商業。

一個郊區大居10個小區導入一兩萬人，支撐一個3萬方的社區商業體綽綽有余。

同樣的，一個區域把居民都動遷走了，沒有新的購買力導入期間，當地的原有商業只能喝西北風。

需要有一定購買力支撐作為前提，就一定會導致商場要么就是人來了再開，開得晚了；

要么就是人走了商場沒動遷走，商圈地位持續下滑，最終成為歷史的塵埃。

以上我們列舉的四個例子，或多或少都有這些因素，也都面臨著轉型的困難與機遇；

你覺得未來還有哪些商圈可能成為下一個四川北路？歡迎評論區一起探討。