陳躍/發自深圳

股權出質向中國信達借錢，踩雷益田雪上加霜。

要知道，深圳樓市此刻的成績來之不易。

兩個月以來，存量政策加速落地，增量政策持續加碼，無論是政策力度、出臺密度還是落地速度，都超越了以往任何一個時期，顯示出深圳主管部門“止跌回穩”的決心。

在這樣的背景下，深圳樓市11月的熱度得以延續，新房共成交8734套，創下2021年2月以來新高，期間開盤入市的項目，不少也取得“日光”、“接近日光”的好成績。

業內人士指出，當前，響應政策要求以及基于房企正確判斷，開盤能取得好成績的項目，最主要的原因還是開盤價格符合市場預期，甚至是開發商適當讓利，以達到雙贏結果。

然而，近期卻有不少讀者向中房君反饋，稱“深圳有開發商飄了，南頭有盤要賣11萬元/平方米天價”，“7萬的地段備案11萬，市場都無語了”。

后續，中房君了解到，11月26日，位于深圳市南山區南頭的天源華府項目獲批預售，推出297套房源，備案均價11萬元/平方米，單價區間在9.6萬元~13.1萬元/平方米。由于所在片區非南山發展核心區域，備案價格卻已是深圳“新房天花板”水平，引發一眾業內人士與購房者吐槽“實在太貴了”。

盡管深圳樓市有所回暖，新房限價也已取消，但此次天源華府備案價格是否如網友所說“過于膨脹”？項目實際又是怎樣的產品，讓不少業內人員直指“性價比太低”？首進深圳的開發商天源集團，企業背后又是否有哪些不為人知的風險因素？

01

實探天源華府

三分之一房源為回遷房

戶型混亂高達15種

資料顯示，天源華府占地面積約1.61萬平方米，總建筑面積約7.72萬平方米，共由3棟31~35層住宅組成。項目為地鐵12號線“中山公園站”上蓋，同時背靠中山公園，具備一定的生態資源和景觀視野，也是許多購房者看過項目后所點評的“唯二優點”。

現場可以看到，天源華府所處位置的城市面貌一般，周邊多為城中村與老舊小區，片區固化下，未來的發展空間有限，片區的價值提升也很難與南山其他區域相提并論。

周邊因素外，讓不少購房者在意的，還有位于項目門口的加油站，現場有購房者表示：“加油站的噪音、氣味以及風險等，都是買房會顧慮的問題，畢竟居住舒適度會大打折扣。”

（項目現場，中房君攝）

值得注意的是，中房君留意到，僅有三棟樓的天源華府項目，實際上屬于“深圳西嶺股份合作公司返還用地項目”，即項目開發商老板2018年從村委買的置換用地，因此，建成后的433套房源中，可售套數其實不超300套，剩余的全部為回遷房。

如此一來，本來就非大型社區的天源華府，回遷房與商品房的比重將近1：2，屆時的居住氛圍不僅并不純粹，與“10萬+”的項目定價也顯然并不匹配。

有周邊中介人員向中房君表示：“三分之一都是回遷，加上周邊本來就都是‘老破小’，未來二手價格的砸盤率可能會很高。”

而在項目產品特別是戶型打造上，天源華府也受到不少購房者的質疑稱“沒有誠意”。

一方面，天源華府的戶型竟多達15種，面積段跨度也非常大（77~238平方米），被購房者吐槽是“典型的剛需、改善、豪宅客戶開發商都想要，但是未來的居住圈層太亂了”。

（項目90平方米兩房戶型）

另一方面，以項目主力戶型的90平方米為例，該戶型只能做兩房設計，對比市面上大部分能做到三房兩衛的90平方米戶型，實用率著實不高且沒有任何的改造空間。

中房君現場咨詢項目銷售人員，得到的回復是：“沒有2+1，就是兩房，我們項目是享受型的設計。”

然而，從戶型圖上看，在少了一個房間的情況下，天源華府90平方米戶型的其他功能區實際也遠達不到“享受”的空間尺度，該戶型的公衛甚至無法做到干濕分離。

當下，深圳一大批新房均憑借著建筑新規后的戶型設計，提升自身競爭力、滿足人民群眾的居住需求，在此對比之下，天源華府項目卻似乎走起了回頭路，產品力大打折扣。

02

過高定價惹爭議購房者不買賬

超15%房源當前顯示“司法查封”

產品錯配之下，天源華府此次的高定價，成為市場對其最大爭議。

單價最低9.6萬元/平方米，最高13.1萬元/平方米，均價10.8萬元/平方米，有業內人士向中房君表示：“這樣的價格，卻不在南山的核心板塊，那就是天價。”

該分析不無道理，要知道，今年以來，備案均價在天源華府之上的深圳新盤只有五個，并且均處于深圳灣、華僑城、蛇口等豪宅區域。

如與天源華府同期獲批預售的華僑城新盤深業世紀山谷·世家，該項目是深圳樓市當前最受關注的“地標級豪宅項目”，備案均價12萬元/平方米，單價最低7.7萬元/平方米。

盡管天源華府的銷售人員表示，項目開盤有折扣，但即使以85折的底線來算，天源華府的開盤價格依舊高達9字頭，于深圳新房市場依舊是肉眼可見的偏高。

貝殼平臺數據顯示，南頭片區近1年的二手房成交均價為7.48萬元/平方米。以項目一路之隔的中山頤景花園為例，該二手房小區二期掛盤均價為7.5萬元/平方米，最新成交單價僅7.3萬元/平方米。

而如果以同片區的一手新盤作對比，天源華府的價格同樣顯得格格不入。距離天源華府約2公里的卓越九瓏項目，位置更好配套更加齊全，備案均價8.7萬元/平方米，折后單價約7萬元/平方米起。

而距離天源華府約2.4公里的荔源雅苑項目，備案均價7.2萬元/平方米，開盤更是低至88折，目前單價低至約6.1萬元/平方米起。

（項目周邊新盤與售價，中房君攝）

有看過該項目的購房者告訴中房君：“戶型就不說了，我們本來的心理預期是備案價可能在8萬到9萬元，沒想到現在是打完85折后還要9萬元。”

對于過高的備案價格，現場也有銷售人員向中房君婉轉說道：“目前項目客戶以南山本地為主，而且現在的客戶來買房，確實主要也是看價格。”

中房君現場了解到，天源華府交付時間為2026年，但由于該樓盤是其開發商首次進軍大灣區開發的項目，目前其交付質量與服務暫時無從考究。

值得注意的是，12月3日，中房君從深圳市房地產信息平臺查詢到，天源華府項目于26日獲批預售后，在其可售的297套房源中，當前已有46房房源顯示“司法查封”狀態，比例超15%。

“司法查封”，指房屋被司法機關鎖定。業內人士指出，一般開發企業存在債務糾紛、法律訴訟或預售監管賬戶出現問題時，相關房源可能會被查封。

（截圖自深圳市房地產信息平臺）

03

開發商已用股權出質向中國信達借錢

踩雷益田集團背后債務窟窿深不見底

天眼查線索顯示，天源華府的項目開發商“深圳市乾富控股有限公司”，存在大量司法案件以及企業風險。2023年4月24日，該企業被深圳市中級人民法院立案，執行標的總金額高達8.03億元，未履行金額8.01億元，深圳市乾富控股有限公司董事長楊世斌已被采取限制高消費。

同時，公開信息顯示，2019年1月，深圳市乾富控股有限公司將公司股權出質給了中國信達資產管理股份有限公司深圳市分公司，三筆股權出質至今均在有效狀態。

股權出質是一種融資擔保方式，換句話說，深圳市乾富控股有限公司已將部分公司股權作為質押物向中國信達進行融資借款，這樣的企業往往有缺錢或經營不善的潛在風險。

而深圳市乾富控股有限公司的背后，為“蘭州天源投資集團”，董事長為鐘繼華。該公司官網信息顯示，蘭州天源投資集團成立于2003年6月，主要從事房地產開發、工程建筑施工、投資管理、酒店經營、物業服務等領域，旗下房地產項目有天源9號、鑫夏公館、天源1號、深圳天源華府四個項目。中房君查詢到，除了深圳天源華府，其余三個項目均為甘肅省當地項目，且均為已交付樓盤。

天眼查數據顯示，鐘繼華旗下實控的多家公司均有多項司法案件或企業風險。其中，蘭州天源投資集團的前身、目前也是鐘繼華實控子公司的“甘肅九通置業有限公司”，便是在今年3月份，向廣東省深圳市中級人民法院申請對深圳市益田集團進行破產清算的申請人。

（截圖自天源集團官網）

由于益田集團未履行支付義務，甘肅九通置業有限公司分別于2月29日、3月14日向深圳中院申請對益田的破產審查案件及破產案件。益田集團欠了甘肅九通置業有限公司多少債務，目前尚未有公開資料能查詢到該信息，但早在2023年，雙方便已有債務糾紛。

據深圳市南山區人民法院披露，甘肅九通置業曾在去年5月對益田集團申請國內非涉外仲裁裁決，后因益田集團未按時間履行給付義務，法院對益田集團和單位法定代表人吳群力采取限制消費措施。

一方面已用股權出質向中國信達借錢，另一方面“踩雷”益田集團更是雪上加霜，背后金額是否巨大，才導致鐘繼華與其實控公司向法院申請益田破產，外界不得而知。

但這筆債務爛賬對蘭州天源投資集團造成的影響有多大，蘭州天源投資集團背后的債務窟窿究竟有多深，深圳天源華府項目的經營接下來又是否會受影響，中房報將進行持續關注報道。