地盤說

他山之石可以攻玉。

■ 撰文 | 李成蹊 ? 《地盤》特邀撰稿人

“明年房價列入地方KPI，三四五線城市只拆不建，貨幣化安置......”

重磅會議召開之際，樓市再傳小作文。

其實，“只拆不建”做起來并不難。早在今年5月份，自然資源部就發文，商品住宅去化周期超36個月的城市，暫停新增用地出讓。

對于庫存量較高的城市，減少土地供應，甚至停止土地供應，能夠調節樓市的供需關系。

只是，在不少地方財政捉襟見肘的情況下，“貨幣化安置”的希望，恐怕也只能想想而已。

眼下的樓市調控，似乎成了不可能三角：漲價不可能，會增加實體經濟成本；降價不可能，會增加金融市場風險；不漲不降更不可能，沒有上漲預期，購房者不會進場。

至于說，“房價列入地方KPI”的“謠言”，會不會最終變成遙言，不妨讓子彈飛一會兒。

1

穿越迷霧

“應出盡出”的政策不斷加碼落地，讓新常態下的樓市充滿著博弈。

相比鄭州剛需群體有公租房、保住房的兜底，樓市的成交主力改善群體，更需要穿透迷霧、洞見未來。

尤其在標配新中式的北龍湖，千人一面的遺憾成了許多豪宅客群心頭的朱砂痣。

直到鐵建投·松苑的出現，用驚艷的建筑設計，開啟了北龍湖豪宅產品的新紀元，也用扎實的高品質，折服了中原地區的高凈值人群。

?鐵建投·松苑實景

雖然北龍湖的洋房不少，但真正臨水的并不算多。松苑位于北龍湖南岸九如東路與如意河東二街交匯處，東邊挨著東運河，這里分布著網球場、足球運動場、銀杏林，環境自然沒都得說。

在北龍湖，松苑的建筑成了城市的風景，小區的配套也成了景觀的一部分。

小區北側個性十足的松苑藝術館，共三層，整體約3000平米，這是一個花骨朵狀的場館，一大特色是通過地下庭院自然光采光，泳池和健身房都全明通透。

?松苑藝術館實景

無論是建筑藝術融入景觀，小區內部配套的藝術化設計，還是層高3.6米的戶型尺度，放在北龍湖甚至整個鄭州都是獨一無二的存在，松苑也當之無愧“豪宅產品力典范”。

鄭州主城稀缺的純新盤屈指可數，城市更新項目城發玥園和金投豫發豫園、萬祥紫廬一起成為月度推薦樓盤。

城發玥園位于豐產路與經五路交匯處南100米路東，屬于典型的金水主城區小而美樓盤。

?城發玥園效果示意

出門就是關虎屯生活廣場和國貿360廣場，周邊花園路、農業路以及地鐵2號線、5號線，出行非常便利。

即便不提項目已經封頂，作為市國資委旗下鄭州城發集團開發的樓盤，都能把“確定性”直接擺在每一位購房者面前。

金水區的項目之爭，已經超越了北龍湖，且個個都是卷王。容積率只有3.5的金投豫發豫園，無疑增加了卷的新生力量。

?豫園建筑概念示意

豫園首期只有約19畝，三大師攜手精鑄的小高層產品，與周邊金水印、臻灣一品和華潤金水北均為33層高層相比，小高層簡直成了一股清流的存在，殺傷力自不待言。

繼福塔三兄弟之后，經開老城很久沒有上新了，萬祥紫廬的面世，終于讓金茂越秀未來府不再孤單。

?萬祥紫廬效果示意

33畝的地塊略顯狹長，2.49的容積率、7棟住宅錯落排布，在保證樓間距的基礎上，最大化地利用了有限空間。

作為一家來自地市的本土房企，萬祥自從拿地開始，一直在俯身打磨產品，一線品牌的用材也彰顯相當用心。

2

熱點關注

好房子的重要承載，當然還是設計感。

從“有房住”到“住好房”，好的產品，源自建筑設計師對生活的深入洞見，不斷探索人文住區新模式，打造未來生活新范本。

11月22日，“設計河南·營造可持續的未來”學術論壇暨徐輝設計股份有限公司成立三十周年學術交流活動成功舉辦。

?營造可持續的未來論壇現場

在知名行業專家、建筑大師、眾多業主單位的共同見證下，徐輝設計展現了在“好房子”建設領域的不斷努力。

三十歲的徐輝設計，已成長為中原最大的民營設計院，業績更是遍布大江南北，光本地代表作就有耳熟能詳的永威上和郡、永威森林花語、商丘金沙東院等樓盤。

?永威上和郡實景

在地產行業舉步維艱的當下，徐輝設計依然在堅持、堅守，并開拓新的市場格局，甚至汲取更優秀的人才加盟，目的就是為更好的下一個30年夯實基礎。

徐輝設計的目標，除了成為更好的自己，就是要為這個時代、這座城市和中原這片土地，留下更多帶有時代印記的偉大作品，這才是河南人最大的幸福。

傳聞中的消息終于落地，“中牟新區”真的來了。

11月16日，中共河南中牟新區工作委員會、河南中牟新區管委會揭牌儀式舉行。

?河南中牟新區揭牌儀式

中牟新區作為省委、省政府的派出機構，委托鄭州市管理，納入中牟新區的相關鄉鎮（街道），視同與鄭州市城區同等政策對待。這也意味著，鄭州已經進入了實際意義上的“無縣市”。

作為功能區，中牟新區主要承擔經濟發展職能，社會事務管理職能由中牟縣負責，行政區劃不變。

新區的設立，一下將鄭州功能區的實管范圍直接擴展到了開封邊上，這更有利于解決中牟和鄭開之間的交通、教育、醫療等重要生活配套問題，加速鄭開同城化進程。

?中牟新區總體布局

相信，未來中牟新區作為鄭州都市圈和鄭開同城化的核心引擎，在吸引更好的產業凝聚與發展的同時，也將會助力區域樓市的“止跌回穩”。

當然，樓市的“止跌回穩”靠的不光靠給政策，還得看接地氣的執行力度。

比如，最近助力鄭州樓市快速去化的房票安置政策，目前已簽約商品房2730套、31.94萬平方米。

從開始的惠濟區試點樓盤正商家河寬境、綠都上璟苑的一房難求，到最近的中原華僑城、華瑞紫韻城、朗悅公園府等項目火熱出圈，房票政策的威力盡顯。

?網傳房票安置一周去庫存數據

據媒體報道，11月18日，位于鄭州市惠濟區的正商家河寬境、綠都上璟苑兩個項目已完成首批房票兌付，兩個項目首批兌付房票共81張，到位資金9904.9萬元。

資金及時兌付的利好消息，在“售樓處擠滿人”、“房源售罄”場面的帶動下，就連改善定位的金水北、北龍湖不少項目也都踴躍報名參與房票安置。

?鄭州市首批房票兌換資金圓滿完成

假如，與鄭州市城區同等政策對待的中牟新區，也能實施“以購代建”的房票安置政策，對陷入低迷已久的綠博樓市來說，去庫存還是個問題嗎？

其實，樓市銷售向好的不止是鄭州，全國70城房價也出現了久違的反轉。

11月15日，國家統計局發布10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。

?70城住宅銷售指數

10月份70個大中城市，新建商品住宅銷售價格環比上漲城市有7個，比上月增加4個；二手住宅環比上漲城市有8個，比上月增加8個。

具體到鄭州，整個10月份，全市商品房銷售面積環比增長27.24%，其中商品住房銷售面積環比增長32.48%；全市商品房銷售價格環比增長22.73%、同比增長5.74%，其中商品住房銷售價格環比增長12.63%、同比增長1.1%。

最直觀的答案，都在這些數據里。

客觀來說，雖然大部分城市依然在跌，但對比過去兩三年以來的數據，起碼走出了跌跌不休的頹勢。

3

他山之石

他山之石可以攻玉。

繼成都之后，11月16日，鄭州地產自媒體矩陣8家聯合體走進西安，深度學習探訪名企名盤。????????????

在這里，我們似乎找到了鄭州樓市向上的答案。

?鄭州地產自媒體矩陣研學行走進西安

去西安，除了西安市場好，產品同樣可圈可點。??

在萬眾的九曲松間，看到了建筑設計最美的模樣，看到了景觀與建筑最完美的結合，看到了真正意義上的“壕”宅。想做好房子，除了區域地段這些，產品本身的價值，更應該成為開發商關注的焦點。???????

也是核心價值。

還有幾乎做到了極致的工法及部品展示，誰看了都會心動。

?萬眾九曲松間實景

在綠城·鳳鳴海棠，城市元素融入建筑人文，品質細節呈現出溫度感，第四代住宅的元素盡管不夠深厚，也足以令西安人欲罷不能。這是西安的單盤銷冠，開盤至今賣了70多億元。????????

據說，鄭州的單盤銷冠，還排不到西安的前十。

這就是差距。

在保利·天瓚，我們沉迷在超大的樣板間里，產品設計的魅力再度成為主角。在超大露臺上，或者超寬陽臺里，總有一種可以安放對房子的一切想象。???????????????

?現代主義風格的保利天瓚

更不用說地下車庫的與眾不同，工藝、材料等細節，都融入在業主出入的日常里，三言兩語根本講不透。?????

科技路金茂府、泰發祥·檀府、越秀鐵建·樽樾、龍湖·未來之瞳云河頌各有千秋、不勝枚舉。?????

第四代住宅在西安大行其道，有地域和地理優勢，也是在城市能級、資源、人才等方面的領跑效應，更來自于房企對于產品的無限追求。

值得鄭州的開發商好好學習。

?鄭州地產自媒體矩陣11月份聯合榜單

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