哪些城市可以買，哪些城市還具備升值潛力，想買房的伙伴掃描下方二維碼，我會在私域直播里告訴大家！

哦，對了，提醒一下：混知房產是一個講述不動產的公眾號，我們買賣房產，我們看多中國，看多中國資產，不想買房，感覺房價如蔥的伙伴，請取關我！

正文

眾所周知，改革開放以來，廣東作為東大最早開放的沿海省份，吸引了全國大量的人口流入，成為全國人口第一大省，其中深圳就是承接外來人口最多的城市之一。

而到了2023年，浙江反超廣東，成了全國常住人口增量最大的省份，其中大部分流入了杭州。

“東南西北中，發財到廣東”的局面可能要改變了。

歷史總是驚人的相似，人口能夠持續流入，說明這個區域產業吸引力足夠強，人們搞錢的積極性更高。

那么“搶人”能力超強的杭州，會成為中國下一個“深圳”嗎？

01

杭州，曾是越國和南宋的古都，歷史文化沉淀非常厚重。

說人話，就是杭州文化旅游資源豐富，能夠吸引全國的老百姓“來啊，快活啊”。

通過文旅產業“搶人”，而跟著人一起來的就是錢啊，你去旅游，總得花錢吧，所以，旅游業表面上是在“搶人”，實質上還是在“搶錢”啊。

全國十大旅游城市，杭州赫然排在首位，也就是說，杭州是全國老百姓最向往的旅游城市了，沒有之一。

這是杭州最厲害的地方，讓人們主動將錢從自己的口袋里拿出來，然后再放進了杭州口袋里。

人在哪，錢就在哪；錢在哪，人就跟到哪。

杭州正是利用了其豐富的旅游資源虹吸了全國游客，背后就是強勁的消費。

2023年，杭州人均消費支出50129元/年，全國第二，直追魔都上海。

上海和杭州，是全國唯二人均消費突破5萬元/年的城市，將北京、深圳、廣州三大一線城市遠遠地甩在了身后，杭州人們“買買買”的能力太強了。

而巨大的消費需求又帶動了投資需求，投資+消費雙輪驅動，最終讓杭州經濟狂飆，2023年，杭州成為了全國第八座GDP“破2”的城市。

而投資和消費的本質是交易啊。

于是，中國最大的線上交易服務中介，移動支付巨頭——阿里在杭州誕生了。

說到這，讓我想起了與杭州非常相似的城市，那就是深圳，兩座城市都不是“資源型”城市，家里沒有礦啊，那就去做生意，做買賣啊。

“族望留原籍，家貧走四方”，得益于優良的營商環境，深圳和杭州兩座城市都吸引了大量的外來人口。

但與杭州的內向型城市不一樣的是，深圳走的是外向型城市路線。

通過依托香港的國際金融地位，深圳吸引了大量的外資投資興業。

“東南西北中，發財到廣東“，深圳搖身一變，從漁村變成了“打工人之都”。

然后，深圳利用其深水港（蛇口港和鹽田港）的優勢，將物美價廉的商品輸送到全世界，賺世界的錢。

外貿，就是交流，而有效的交流帶來的就是交易，于是中國另外一個以社交為突破口的移動互聯網巨頭——騰訊在深圳誕生了。

2023年中國跨境電商進出口額，深圳位居全國首位！遙遙領先。

所以，杭州和深圳一樣，以“交易”興城，一個對內，一個對外，濃厚的商業文化，孕育了中國最偉大的兩家移動互聯網科技巨頭——阿里和騰訊。

阿里和騰訊的崛起，加速了中國的互聯網金融產業的發展，國內逐漸形成了阿里系和騰訊系兩大“風投”，在全國范圍內瘋狂“燒錢”投資，中國互聯網開啟了資本擴張時代。

與互聯網經濟一樣，中國房地產也是一個資金密集型的產業，也是通過大規模投資崛起，形成一條長長長長的產業鏈。

眾所周知，過去幾十年，房地產投資+互聯網投資，成為了中國經濟的左膀右臂。

杭州和深圳正是牢牢抱住了“互聯網”和“地產”兩條大腿，經濟在過去十幾年里狂飆。

無論是互聯網投資，還是房地產投資，最重要的是，要有超預期的想象，沒錯，就是要“炒”預期。

所以，杭州和深圳，在上一輪樓市行情中，都成為了炒房最熱的城市，都成為了“炒房第一城”。

而炒房最大的動力，就是源于確定性的預期。

什么是確定性預期？杭州和深圳兩座新房和二手房巨大的價格倒掛，就是最明確的預期——“買到即賺到”。

倒掛，就是同一個板塊，新房限價導致比二手房便宜，買了新房瞬間變成二手房，資產輕輕松松暴漲幾百上千萬，完美實現了階層跨越。

于是，你見證了中國最偉大的房地產創新——“打新房“。沒錯，股市可以“打新股”，房地產也一樣可以“打新房”。

所以，杭州和深圳房地產的金融屬性非常強，再加上互聯網產業的“邊路輔助”，共同將深圳和杭州推上了“中國炒房第一城”。

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02

但是，2020年，最高層定調“防止資本無序擴張”以及強化“房住不炒”的相關政策，精準狙擊了“互聯網”和“房地產”。

再加上亞運會不及預期和口罩的影響，這確實對杭州樓市產生了一定的沖擊。

更重要的是，杭州還受到來自東北方向的上海，東南方向的寧波，兩個勁敵的威脅。

上海與杭州隔著嘉興，所以上海對杭州形成不了輻射帶動作用，上海帶不了杭州玩。

所以，玩不到一塊，那杭州與上海就是絕對的競爭關系。

當杭州強勢時候，還能從上海嘴里搶到一口肉；一旦杭州弱勢的下來，上海就是一個巨大的漏斗，虹吸杭州的人才和產業。

最近幾年，上海表現非常強勢，手握拼多多，市值還超過了阿里，又拉來了新能源汽車巨頭特斯拉，助推上海完成了汽車產業鏈升級，人才的天枰開始向上海傾斜。

而寧波呢，也很強勢，手握世界第一大港口——寧波港。除此之外，寧波還和全球集裝箱吞吐量最大的港口——上海洋山深水港聯動，寧波的出口貿易起飛了。

所以，近幾年，寧波GDP直追天津，2024年有望實現對天津的超越，挺進全國經濟TOP10行列。

其實吧，杭州，也沒有“坐以待斃”，很多人沒有注意到杭州在“悶聲發大財”，悄悄地干了幾件大事。

今年以來，杭州市區兩級投促部門，每月都在南下深圳舉行產業推介活動。

注意，是“每月都在南下深圳”。

相距1236公里，駕車11小時以上的兩座城市居然就走在一起了？

有緣千里來相會？杭州，為什么就看上了深圳呢？

主要原因還是深圳最近幾年在高科技創新方面表現得太強了，深圳的高科技產業就是杭州追求的“新質生產力”。

所以，杭州才頻頻南下深圳，談的內容主要包含了合成生物、新材料、低空經濟……都是前沿熱門產業賽道。

而更早之前，杭州就已經布局了新能源汽車產業，吸引了深圳比亞迪、廣汽等在杭州擴大投資，還從合肥嘴里，搶來了零跑汽車第二工廠，推動本土吉利、萬向布局新能源業務發展。

近日，杭州還與橫濱橡膠株式會社達成了合作，橫濱錢塘項目正式落地。

據了解，這是杭州近10年來最大的外商獨資制造業單體項目落地錢塘區。

預計到了2030年，橫濱橡膠杭州工廠將成為橫濱橡膠全球產能最大的工廠之一。

截至目前，從輪胎到座椅到智能裝備，再到整車項目，杭州錢塘區已經形成了一條完整的汽車產業鏈。

所以，杭州立了個大flag：力爭到2025年，節能與新能源汽車產業成為推動杭州市高質量發展的主導性產業。

2024年1-10月，杭州計算機通信和其他電子設備制造業增加值增長了7.3%、電氣機械和器材制造業增加值增長了6.2%、汽車制造業增加值增長了16.1%。

汽車制造業增加值狂飆！杭州“車輪上的城市”再也藏不住了。

除了新能源之外，杭州的工業控制計算機及系增長了35.6%、集成電路產品產量增長了52.1%。

誰沒想到，低調的杭州，悄悄地完成了對高端制造業的轉型升級。

如今，杭州手上除了數字經濟王牌之外，又多了一張新王牌——高端制造業。

這還沒完，杭州還在強化手上的第一張王牌。

《杭州市國土空間總體規劃(2021—2035年)》提到，杭州定位：全國數字經濟創新中心和區域性科技創新高地、國際旅游目的地。

其中“全國數字經濟創新中心”是全國唯一性的定位，其他城市沒有類似的高定位。

這就說明了，杭州未來仍然是中國數字經濟產業的王者，沒有人可以取代。

未來杭州兩手準備，一手“數字經濟”，一手“高端制造業”。看到這里，你就知道杭州的野心有多大了吧。

深圳有龐大的人口，有互聯網巨頭騰訊，有高端制造業。

杭州也有龐大的人口，也有互聯網巨頭阿里，現在還拼命往深圳拱，玩起了高端制造業。

杭州，真的很有可能成為中國下一個“深圳”。

近日，退休了的馬老師出現在螞蟻20周年慶活動上，并且罕見地發表了講話說是為了“螞蟻未來的20年而來”。

除了馬老師，最近還有幾位民營企業家也在頻頻發聲，內容不重要，重要的是釋放了一種信號，杭州民營經濟要發力了。

所以，杭州強大的經濟底子和未來經濟預期，讓我更加堅定了對杭州樓市筑底的信心。

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03

杭州樓市有兩波明顯的上漲行情，第一段是2015-2018年，第二段是2019-2020年。

2018年，杭州新房最高價觸及3.5萬平方米，但是隨著限價升級，新房價格被按了下來，也就形成了新房與二手房的倒掛。

所以，在過去，限價的新房已經沒能反映真實的市場情況，二手房才更具風向標。

今年3月開始，杭州二手房走出一波上漲行情，二手房成交量連續5個月都在8000套以上，創了近三年來最高。

11月份二手房成交站上了1萬套，說明杭州的購房需求依舊相當旺盛。

但是，我們也不能忽略杭州高庫存的事實，畢竟在過去幾年，杭州賣地那可是全國數一數二的。

所以，杭州的二手房庫存對杭州供求起到影響非常大。

10月23日，杭州二手房掛牌量16.49萬套，到了12月2日，房掛牌量約16.04套，掛牌量驟降了4000多套。

簡單來說，就是房東開始漲價惜售了。次新房杭X潤府9月成交的一套房源成交單價約5.2萬每方，而最近新成交的一套類似房源單價約5.4萬每方，總價上漲了約40萬。

但是，這是在杭州熱門的申花板塊，目前杭州放開了限價等政策，新房和二手房倒掛會逐漸消失，未來房價漲跌將完全由市場決定。

產業在哪，錢就在哪，錢在哪，人就跟在哪。所以，未來買房首先要跟著產業走。

（1）謹慎進入區域：臨安+富陽+桐廬

這是杭州高庫存區域，目前域內的產業發展無法短期消化庫存，雖然ZF已經下場收購商品房，但是建議謹慎進入。

（2）居住價值+增值潛力區域：臨平、余杭、蕭山

目前杭州的主力方向是向北-向西-向東發展，所以臨平、拱墅、余杭、蕭山承接了大量杭州外溢，但是這些區域也要選擇核心板塊，如臨平的翁梅、喬司；余杭的瓶窯；蕭山的錢江世紀城，蕭山城區等。

（3）絕對安全區域：濱江、上城、西湖、拱墅

目前杭州與其他城市一樣，樓市購買力回歸主城，作為杭州的主城區域，所以未來資產安全系數最高，可以閉眼進。

總結

最后簡單說幾句，杭州最大的變量就是數字經濟產業+科技創新產業。

在數字經濟方面，杭州有無可撼動的底子，所以關鍵的變量就落在科技創新方面。

近期，杭州頻頻牽手深圳，逐漸“深圳化”。新能源、合成生物技術、低空經濟……這都是杭州構建高端技術的落點。所以，杭州資產布局思路也就清晰了。

但是，話又說回來，近期杭州二手房成交量暴漲，更多是“以價換量”，通過降價實現成交，在我看來，杭州目前的房價泡沫還沒有擠干凈。

所以，如果現在要布局杭州資產，聽勸，首選杭州核心區域/核心板塊。

杭州哪些是核心區域/核心板塊？來我直播間告訴你。

老實做人，踏實寫文，不鼓吹，不煽動，讓你明白房產這回事！

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