上海的房價無論漲跌，內環/中環/外環之間的價格比例關系一般是不變的：

外環是內環的5折、中環是內環的8折，這就是固定的經驗值。

但如果我們把時間周期拉長，歷史經驗告訴我們：

過去20年買進中環，漲幅是遠超其他環線；

而現在去買中外環的房子，和內環的比值完全沒變。

火箭哥對2006年以來上海歷年各環線的住宅成交均價進行了梳理，如果把當年內環房價定為基數1的話，各個環線的住宅成交均價關系大致是這樣的：

很明顯，中環的價格漲幅要比內環更快：

2006年，中環是內環的7折

2014年，中環是內環的82折

2024年，中環是內環的82折

而中外環基本沒變：

2006年，外環是內環的48折

2024年，中環是內環的5折

可以看出，以啟動第二次大規模救市、并且引發房價大漲的2014年為分水嶺，上海各環線的價格關系發生了較為明顯的變化：

【2014年以前】

內中環房價約為內環的7-75折之間；中外環約1/2上下；外郊環約1/3上下；郊環外約1/4上下；

其中，在2009年4萬億救市發力后，2010和2011年各環線比值都出現了比較明顯的上揚，表明市場整體水漲船高，外環以內漲幅尤其明顯。

【2014年以后】

內中環房價漲至內環的8-85折；中外環漲至約5-6折；外郊環約3-4折；郊環外仍在1/4左右。

內中環和中外環的價格大幅上漲，得益于幾個方面的原因：

一是城市加速發展，軌交和配套向外延伸，外環以內地段價值提升導致的；

二是內環新房供應減少，相反以徐濱和前灘為代表的內中環和中外環崛起，新房持續供應帶動了區域房價的上漲。

但值得一提的是，2021年實行房地聯動價后的3年里，由于限價、行情震蕩和供應結構等因素影響，導致內環外的價格比值出現大幅上漲，明顯背離正常水平，并沒有太多的參考價值。

今年取消聯動價后，可以看到各環線的價格比值有了明顯回落，已經回到限價前的水平，也更接近真實的體感。

當前內環平均房價已經接近16萬/平，如果按照最近10年的比值關系，推算下來明年各環線的價格關系是這樣的——

在傳統印象中，內環不但是地段鄙視鏈的頂端，新房也是熱度最高、最搶手的；

但事實，往往會和我們的主觀認知存在明顯的偏差——

根據火箭哥整理，無論是新房的認籌率還是開盤銷售率，中環的實際表現都要好于內環，更要遠遠高于其他環線；

內中環，才是上海樓市的真正王者。

如果我們把時間線拉長到20年維度，我們也會發現一樣的結論：

將近1000%的價格漲幅，比內環多漲200%，充分證明了內中環區域的強勢；

即便只看近5年，如果不是因為今年上半年內環內豪宅集中供應帶來的價格抬升拉高了內環內的漲幅，內中環也仍會是當之無愧的龍頭。

當下，內環新房差不多套均就是200平，但是是非常極端的兩端，一邊是100平，一邊是300平。

上海內環新房單價近16萬、面積接近200平；

中環均價約12.5萬、面積超150平；

外環均價近8萬、面積近120平；

2025年會迎來新一輪的房價補漲，至少新房價格已經在土拍結果和政治局會議結束后注定了。

火箭哥為大家整理了2025年上海新房優缺點點評表，感興趣的同學可以私信我免費領取完整版優缺點表格：

02 “哪些板塊值得入手”

如果以各環線均價為參考，其實可以看出，還有不少配套成熟或有規劃利好，但低于環線均價的板塊，是否意味著這些板塊內的新房未來有更多的價格成長空間呢？

火箭哥專門整理了2025年待售及在售新房清單，其中有不少都是值得推薦的——

先看內環內，截至今年三季度，內環平均房價已經來到15.7萬/平，但北區的中興路板塊和北外灘板塊、楊浦濱江板塊目前房價都還在13萬/平上下；

而且這幾個板塊也是市中心更新改造的重點區域，城市界面也在不斷完善中，未來發展前景看好。

保利外灘序88街坊單價12.7萬、總價1300萬就能買到，性價比其實是更高的：

內中環區域，以楊浦為主力供應，徐匯長寧浦東都有一些選擇：

其中中環沿線單價最低的就是單價9.2萬的西派海上，雖然目前配套尚有欠缺，但整體規劃利好明顯，而且鄰近張江，產業人口支撐力度較大；

其中西派海上最小才88平三房，700萬就能上車，應該是中環最低門檻了：

建面約88平三房一衛戶型圖

起步600萬級上車中環

主力800萬級張江三房

標配泳池會所+實景示范區開放

感興趣的同學可以私信我預約參觀

另外在楊浦中環明年房價要站上13萬的背景下，外灘源著10.8萬的單價優勢也比較突出。

中建壹品外灘源著今天已經取證，主力約99平三房1000萬的選擇一大把，樓下300米就是12號線地鐵站，也算是不錯的選擇：

項目周邊交通便捷，乘地鐵到陸家嘴、人民廣場、靜安寺等區域的時間，基本都在半小時以內，自駕到各CBD也很方便。

項目目前售樓處和實體樣板房已經開放——

千萬級中環新房

標配下沉式會所

12號線直達南京西路+淮海中路

地鐵站約300米

建面約99-145平3-4房

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