文/謝逸楓

以下內容來源于老漢12月13日、14日、15日給地方政府部門、金融機構、上市房企、證券和投資機構在2024年中國房地產閉門會議的專家內部講課一部分，僅僅作為市場參議。

老漢詳細閱讀了12.12會議全文4404字（2023年是4714字），2025年經濟的重點為財政更加積極、貨幣適度寬松、體制改革（財稅改革、資本市場投融資綜合改革）、科技創新。

包括擴大內需、減負和就業及收入、對外開放（外資外貿）、房地產、人口、民營經濟、新型城鎮化和鄉村全面振興、區域戰略（城市群、都市圈）、降碳減污、民生保障。

值得注意的是12.9會議首次出現了“加強超常規逆周期調節”的表述，12月12日的會議未見“加強超常規逆周期調節”，意味著貨幣、財政刺激規模，放水、加水規模有限。

2025年宏觀政策基調是更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，即提高財政赤字率、增加發行超長期特別國債、增加地方政府專項債券、適時降準降息是政策方向。

2025年是十四五收官之年，財政、貨幣政策將比2024年更加發力。貨幣政策適度寬松和降成本的意愿下，將適時降準降息。2024年以來降準2次，共釋放中長期資金2萬億元。

目前1年期、5年期以上LPR分別下降35BP、60BP。當前低貸款利率水平下，2025年5年期以上LPR下調有望保持較大力度，再降30BP-60BP，繼續降低購房者置業成本。

其中增加地方政府專項債券發行使用，充實商業銀行資本金，擴大投向領域和用作項目資本金范圍，收購存量空置土地和收儲存量商品房及城市更新貨幣化是重要方向。

12.12會議房地產市場七大信號，一是首提穩住樓市，與12.9會議的穩住樓市的政策基調是一脈相承的，與止跌回穩是目的相同，政策核心是穩，釋放市場不穩，救市不止信號。

二是市場止跌回穩路徑目標明確，必須先止跌（成交量、房價、地價），后是穩定（成交量、房價、地價）預期，最后上漲（成交量、房價、地價），形成政策傳導市場。

通過一線城市核心區率先止跌回穩，一線城市帶動二三線城市核心區，二三線城市核心區帶動三四線城市，形成房地產市場總體止跌回穩定的預期，這就是止跌回穩路徑。

三是持續用力推動房地產市場止跌回穩，釋放出政策未見底、未到天花板，政策工具箱已經全面打開的信號。未來政策發力，不僅是供需兩端，還有貨幣和財政政策。

四是房地產超調、市場持續下行，對國內經濟的沖擊、影響非常巨大。簡單說振興經濟，先振興房地產。釋放出穩經濟，穩樓市是穩經濟的信號。

五是房地產市場止跌回穩的關鍵，先穩量（成交量、銷售額），后穩價（房價、地價）。化解房地產風險需要一起發力，收儲和城市更新貨幣化及增量融資是國家下場信號。

六是取消限價、限簽和取消限地價、限售價及限現房、自持、允許自持的物業出租出售及降息、好房子的建設，是穩定房價、地價上漲預期的關鍵，房企利潤增長的信號。

七是舊改、收儲政策預計加速落地，貨幣政策轉向適度寬松的信號。10萬億元化債資源有利于緩解地方財政壓力，三部委優化多項房地產稅收政策，財稅支持政策加速落地。

城中村改造貨幣化安置將提速。35個超大特大城市擴大到297個地級及以上城市，超特大城市城中村待改造規模不足200萬套，擴展至地級及以上城市后，待改造規模大幅提升。

高能級城市城中村改造成本較高，各方參與舊改的意愿并不高，推進緩慢，低能級城市推進速度預計會更快，落地效率更高。明確了貨幣化安置的方式幫助該項工程的推進。

運用專項債收購存量土地細則落地。11月11日，用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地規定，優先收回收購企業無力或無意愿繼續開發、已供應未動工的住宅用地和商服用地。

就低確定收地基礎價格。收回收購的土地原則上當年不再供應用于房地產開發。資金來源是通過地方專項債券發行帶來的資金。意味著更多低成本的增量資金將進入房地產市場。

老漢重點分析12.12會議涉房地產行業問題，因為與以往的經濟會議不同的地方在于本次會議把“房地產”單獨作為一個板塊，是三大風險中最迫切需要化解的經濟最主要風險。

第一是化解房地產風險

自2022年提出化解房地產風險，到2024年12.12會議再次提出“有效防范化解重點領域風險，牢牢守住不發生系統性風險底線”的表述，釋放出了化解房地產風險最強烈的信號。

房地產、地方債務、中小銀行金融機構三大風險中，地方債務通過12萬億財政一攬子的存量刺激計劃，短期化解。中小銀行金融機構的風險，通過并購收購已經基本好轉。

地方債務、中小銀行金融機構的風險能夠在短期內化解、好轉，實現風險的平穩著陸，最根本原因是國家出手，化解二大風險。國家出臺12萬億財政計劃和推動并購收購。

按照2024年12月13日的全國金融系統工作會議對三大風險表述來看，地方債務風險已經化解了。房地產、中小銀行金融機構、非法金融活動成為2025年經濟的三大風險。

實際上，房地產風險的債務、庫存、交房、供大于求問題都是環環相扣，必須針對債務、庫存、交房、供大于求問題，實施四管齊下的房地產政策組合拳，才能止跌回穩。

化解房地產風險（債務、庫存、交房、供大于求），必須國家出手才能出清風險，才能化解四大房地產風險。否則，樓市難穩住，市場難止跌回穩。

房地產超調是中國經濟最大的風險，是GDP下降的根本原因之一，是股市和債市低迷的原因之一，是地方財政下降的主要原因之一，是就業率下降和收入減少的原因之一。

振興內需（消費和投資）、振興經濟和就業及收入前，必須先振興房地產。而振興房地產，必須先化解房地產風險。風險一日不出清，樓市穩不住，市場止跌回穩的目標就無法實現。

對比單一的、規模小的地方債務、中小銀行金融機構風險，房地產風險，最為復雜、危險。目前房地產風險有四塊，塊塊是硬骨頭，不是出個系列組合拳就能啃下硬骨頭的。

一是房企高債務（金融債（貸款）、非金融債（境內外債券、保險、信托、基金、合同債、供應鏈債）。是影響銀行謹慎貸款、供求關系和預期及信心修復、市場止跌回穩的原因之一。

二是高庫存（商品房和非商品房及閑置土地庫存）面積，創歷史性最高天花板。這是影響房企現金流和資金鏈及經營財務穩定、供求關系和預期及信心修復、市場止跌回穩的原因之二。

三是高交房（待交房面積和無法賣出的爛尾房）面積，創歷史性最高天花板。這是影響銷售回升、房企業績增長、銀行謹慎貸款、供求關系和預期及信心修復、市場止跌回穩的原因之三。

四是供大于求，市場嚴重供應過剩，需求萎縮（就業崗位和收入下降）。這是影響銷售回升、房企業績增長、銀行謹慎貸款、供求關系和預期及信心修復、市場止跌回穩的原因之四。

第二是穩住樓市

樓市正在醞釀一場大變局。從2024年9.26“要促進市場止跌回穩”，到12.9會議提出“穩住樓市”，12.12會議再次提出“穩住樓市”，釋放出來了2025年穩樓市的最強烈信號。

9.26“要促進市場止跌回穩”、12.9會議提出“穩住樓市”，12.12會議再次提出“穩住樓市”，都是房地產市場首次提出、都是會議首次提出，意味著穩定樓市迫切性非常明確。

穩住樓市，談何容易。2022年10月、11月二波（三支利箭和金融16條措施及保函置換預售監管資金）房地產政策組合拳，未穩住樓市、房地產市場未止跌回穩。

2023年7月、8月、11月的三波（金融16條措施延期、三大工程、三個不低于、經營性物業貸）房地產政策組合拳，未穩住樓市、房地產市場未止跌回穩。

2024年5.19、9.29、11月三波（四個取消、四個降低、兩個展期、兩個暫停、兩個收儲、兩個新增、一個減稅）政策組合拳，未穩住樓市、市場未止跌回穩。

穩住樓市邏輯看是市場止跌回穩的基礎不牢固。背后是疫情沖擊后遺癥未修復、出清不如預期、增量融資緊、錯過救市最好時機、政策落地機制不完善、負向循環預期未打破。

一是疫情沖擊后遺癥未修復。就業和居民收入下降及融資利率上升，影響企業、個人的投資、購房消費能力。這是影響樓市穩定、影響市場止跌回穩的根本原因之一。

二是房地產風險（債務、庫存、交房、供大于求）未化解，出清不如預期，并且風險蔓延至供應鏈。這是影響樓市穩定、影響市場止跌回穩的關鍵核心、根本原因之一。

三是增量融資緊（三道紅線、貸款集中制、金融審慎管理制度）。影響銀行信貸、房企現金流和資金鏈、供求關系修復，影響樓市穩定、止跌回穩的根本原因之三。

四是錯過救市最好時機。爆發債務、交房、庫存、供大于求的化解風險時機是在2022年3月份，到了10月、11月開始有范圍、小力度對房企救市并且難落地，是影響止跌回穩的的根本原因之四。

五是政策落地機制不完善。托底樓市大招（一個暫停、兩個收儲、兩個新增、一個減稅）政策落地機制不完善，政策保留空間，導致政策組合拳效果和時效不如預期。

政策組合拳的政策落地機制不完善，結果致效果差和時效性弱及傳導性差。是影響銷售和房企業績增長、供求關系和預期及信心修復、市場止跌回穩的根本原因之五。

六是負循環預期未打破。簡單說中國經濟形成經濟和房地產關系的預期負循環現象，即“房地產下行-房地產及供應鏈下行-房地產涉及57個產業投資和消費下降-財政收入和土地收入下降-經濟下行”。

房地產行業負循環預期，形成房地產金融泡沫（三高）-金融緊箍咒導致融資端收緊-房企信用和交房及供應鏈爆發危機-銀行金融機構增量融資一致性全面緊縮-市場供大于求(供應過剩，需求萎縮)。

-疫情沖擊經濟后遺癥-房企降價賣房與政府降價賣地和市場下行-購房者悲觀預期致購房意愿低-銷售進一步下降-房地產政策救市組合拳-銷售弱復蘇，這十一個環節基本可以概況房地產行業負循環。

房地產市場周期三大負循環預期，銀行金融機構預期（融資緊箍咒和審慎管理制度，房企債務和交房問題及購房者貸款下降、壞賬影響，銀行貸款謹慎，導致房企增量融資緊，經營困難）。

購房者預期（房企債務和交房及供大于求的問題影響，加上就業和收入的不穩定，下降，影響購房者入市信心和市場預期。購房者貸款意愿降低，加速還款，金融機構利潤壓力大）。

房企預期（對未來房價預期下降，導致購房者觀望情緒濃厚，市場流動性差，進一步導致開發商銷售和回款受阻，現金流惡化，導致債務和交房危機，加劇銷售和金融機構擠兌）。

第三是持續用力推動房地產市場止跌回穩，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。

釋放出不僅要落實好已經出臺的房地產政策組合拳，并且需要加大房地產需求端政策刺激規模和力度，未來還要出臺力度更大的需求端、供應端新政策強烈信號。

持續用力、加力的表述，不僅釋放了房地產市場止跌回穩的迫切性、緊急性、必要性，更是對2025年穩住樓市的決心，更是表達房地產市場不止不穩，救市不停不止的態度。

簡單說，要全方位穩住樓市，實現房地產市場止跌回穩，振興房地產。不管是房地產政策組合拳的范圍、力度、規模都要持續加大，還要加大需求端的政策刺激力度。

最主要是有望加速落實“4412221”房地產政策組合拳中，兩個收儲（收儲存量商品和空置土地）、100萬套城市更新貨幣化的政策，這是房地產市場止跌回穩的關鍵。

為什么現在提出“持續用力推動房地產市場止跌回穩，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力”，背后與當前市場形勢和政策有直接關系。

一是房地產市場止跌回穩的基礎不牢固，缺乏可持續性的條件。9月-10月房地產市場在一線和核心二線城市短暫回升后，11月出現成交量、房價再度放緩、下降的形勢。

二是5.17、9.29、10月-11月一系列的房地產政策組合拳，由于政策落地機制問題，導致政策效果和政策時效性及市場傳導性開始減弱，影響房地產市場止跌回穩的走勢。

三是疫情沖擊后遺癥未修復、出清不如預期、增量融資緊、錯過救市最好時機、政策落地機制不完善、負向循環預期未打破的六大攔路虎，影響房地產市場止跌回穩預期。

四是城中村和危舊房改造的房票、專項借款、貨幣化存在政策卡點堵點、資金來源、落地機制、回報周期、市場化等一系列問題，無法有效釋放剛性和改善性住房需求潛力。

五是四個取消、四個降低、以舊換新、房票、城中村改造專項借款、減稅、戶籍放松、人才放寬、購房補貼的政策對需求端（創造新增購房需求）的作用減弱非常明顯。

六是297城100萬套城市更新（城中村和危舊房改造）貨幣化安置的規模、面積有限，對房地產市場止跌回穩影響不大。無法全方位刺激和激活剛性和改善性住房需求潛力。

“4412221”政策組合拳為四個取消、四個降低、一個暫停、兩個展期、兩個收儲、兩個增加（100萬套城市更新貨幣化、超4萬億元白名單）、一個減稅（全國減稅大招）。

“充分釋放剛性和改善性住房需求潛力”，這是未來需求端政策更加寬松，力度更大的強烈信號。主要是前期需求端的政策刺激作用有限，限制需求的政策未全面取消。

一是未來降準降息，通過降低LPR和存量房貸利率，來降低住房消費成本，還將與積極的財政政策緊密配合，其中擴大購房補貼、生育補貼的規模、力度。

二是未來核心城市的限制性政策有望繼續優化，包括北上深、海南繼續優化限購、限貸、限價、限離、限企等政策，先取消郊區、大戶型限購等存在一定預期。

三是未來核心城市繼續降低新房和二手房首付比例，降低房貸利率，擴大多孩家庭、以舊換新、戶籍放松、人才放寬、購房補貼、房票政策的支持規模、力度。

四是降低交易稅費依然具備空間，包括針對首套房的免個所得稅，契稅、印花稅，增值稅，這是房地產稅收政策的一部分，還可以減免房企所得稅、增值稅等。

五是100萬套城市更新貨幣化安置（城中村和危舊房的城市更新），是充分釋放剛性和改善性住房需求潛力的重要政策之一，同時與房票、專項借款政策同時發力。

六是擴大收儲商品房存量的用途，包括保障性住房（公租房、保租房）、配售型保障房、安置房、人才房、共有產權住房，擴大收儲商品房存量的城市范圍、規模、金額、主體等。

穩住樓市，止跌回穩，必須先解決房地產出清的問題。只要債務、庫存、交房、供應于求四個問題沒有解決，只解決其中一個，無法穩住樓市。其次是銷售和回款的問題。

第四是合理控制新增房地產用地供應，盤活存量用地和商辦用房，推進處置存量商品房工作。

優化增量，盤活存量，是修復供求關系、市場預期和信心的關鍵，去庫存的政策目標，釋放出修復供求關系、市場預期和信心的政策加碼及未來出力度更大的新政策信號。

嚴控增量，暫停土地出讓。4月29日通知明確規定，商品住宅去化周期超過36個月的，應暫停新增商品住宅用地出讓。同時下大力氣盤活存量，直至商品住宅去化周期降至36個月以下。

商品住宅去化周期在18個月（不含）-36個月之間的城市，要按照“盤活多少、供應多少”的原則。各地商品住宅去化周期、盤活存量商品住宅用地數據按季度動態更新。

各地要根據保障性住房建設計劃，在供地計劃中優先安排、應保盡保。要多措并舉，統籌盤活各類存量土地用于保障性住房建設。

優化存量，一是收購商品房存量用作保障性住房。5月17日，政府可以需定購，100%的貸款本金3000億元保障性住房再貸款，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。

二是盤活存量閑置土地。5月17日，實施妥善處置閑置存量土地若干政策措，允許地方政府專項債券資金加大收回收購存量閑置土地力度。

5月21日《土地儲備管理辦法》中下列土地可以納入儲備范圍，依法收回且原使用權已注銷的國有建設用地、收購的國有建設用地、行使優先購買權取得的國有建設用地。

已辦理農用地轉用、征收批準手續并完成征收的土地；其他依法取得的國有建設用地。11月7日、11日，運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地，穩定房地產市場。

收儲存量商品房，落地政策機制有望完善。打通收儲政策的卡點、堵點，主體、價格、供需錯配和利潤周期、資金來源、用途范圍的問題，其中專項債收儲存量商品房落地。

收回收規空置土地，落地政策機制有望完善。打通收回收購政策的卡點、堵點，收回收購價格、供需錯配、資金來源、過度市場化的問題，其中專項債收購土地落地。

三是創造住房新需求。明確新增實施100萬套城中村和危舊房改造，且城中村改造政策支持范圍已經擴圍至297個地級及以上城市，且采用貨幣化安置方式。

“加力實施”，可見未來城中村和危舊房改造貨幣化安置會加快落實，其城中村和危舊房改造貨幣化安置套數規模、力度有望擴大。

預計各地有望將貨幣化安置與房票政策、收購存量商品房作為安置房與城中村改造相結合，其中加大使用房票安置的補貼獎勵。

城中村改造的貨幣化安置、城中村專項借款、房票安置、保障房再貸款、閑置土地專項債、收儲存量商品房專項債的政策將會加快落地。

第五是推動構建房地產發展新模式，有序搭建相關基礎性制度。

房地產發展新模式的表述一直在不斷變化、不斷產生新的內涵，處于探討、研究階段，沒有明確的模式和框架及具體的內容。因為2024年3月之后房住不炒、房地產稅一直未提。

2006年4月首次提出房地產長效機制，一直到2024年3月的健全風險防控長效機制，之后一直未提房地產長效機制。取而代替的房地產發展新模式，成為行業發展的目標。

如果說穩住樓市、房地產市場止跌回穩是政策短期（2024-2025）目標，房地產出清和去庫存是政策中期（2024-2027）目標，構建房地產發展新模式是政策長期目標。

自2021年12月首次提出房地產發展新模式，構建房地產發展新模式都是房地產行業發展的重點。從長期來看，構建房地產發展新模式將成為未來幾十年的目標，這是大趨勢。

房地產發展新模式，包括建立租購并舉住房制度、完善“市場+保障”住房供應體系、商品房預售制改革、土地制度改革、財稅收制度改革、房地產金融制度、保障房制度。

保障性住房籌集力度不減，現房銷售試點正在推動。2025年住房制度、保障房制度、供應體系、預售制、土地制度、金融制度、財稅制度的基礎性制度的改革會有一些積極進展。

房地產發展新模式目前相對模糊的框架是住建部門2024年3月、8月表述，但是理念、體系上又不同了。3月9日住建部門表述為，理念、機制、實施，構建房地產發展新模式。

第一是理念上，要完善“市場+保障”的住房供應體系，政府保障基本住房需求、市場滿足多層次多樣化住房需求，建立租購并舉的住房制度，努力讓人民群眾住上好房子。

第二是機制上，一是建立“人、房、地、錢”要素聯動的新機制，從要素資源科學配置入手，以人定房、以房定地、以房定錢，指導各地編制好住房發展規劃。

二是完善房屋從開發建設到維護使用的全生命周期管理機制。供給端，要改革完善商品房開發、融資、銷售等基礎性制度，有力有序推進現房銷售。

使用管理端，要加快建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險等專項制度。第三是
實施上，一是規劃建設保障性住房，推進“平急兩用”公共基礎設施建設和城中村改造。

保障性住房是完善住房制度和供應體系，重構市場和保障關系的重大改革，拓展配售型保障性住房的。二是下力氣建設好房子，鼓勵企業研發好產品、好材料、好設備。

3月9日住建部門表述構建房地產發展新模式為理念、機制、實施。8月23日，住建部表述構建房地產發展新模式為理念、體系、制度、新機制，又有新的表述。

第一是理念上，深刻領會“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，建設好房子。第二是體系上，以政府為主滿足剛性住房需求，以市場為主滿足多樣化改善性住房需求。

第三是在制度上，改革完善房地產開發、交易和使用制度，為房地產轉型發展夯實制度基礎。第四是在要素配置上，建立“人、房、地、錢”要素聯動新機制。