周三的文章：

我提到了一個觀點，中國人民銀行所公布的“居民新增中長期貸款”，基本可以視作大城市房價的一個領(lǐng)先指標，并且給出了這個新增中長期貸款數(shù)據(jù)，與國家統(tǒng)計局統(tǒng)計的全國70個大中城市房價、一線城市房價同比漲幅對比情況。

有細心的人可能會注意到，同樣是新增中長期貸款大規(guī)模減少，按照國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，70個大中城市的房價作為一個整體，從2022年2月就開始下跌，而一線城市的整體房價下跌，則是從2023年6月才開始。

的確是這樣的。

下面的這張圖表，是國家統(tǒng)計局統(tǒng)計的中國一二三線城市二手房掛牌均價自2015年以來的變動情況。

說明：根據(jù)國家統(tǒng)計局在70個大中城市房價數(shù)據(jù)中的區(qū)分，這里的一線城市指北京、上海、深圳、廣州這4個城市，二線城市包括天津、石家莊、太原、呼和浩特、沈陽、大連、長春、哈爾濱、南京、杭州、寧波、合肥、福州、廈門、南昌、濟南、青島、鄭州、武漢、長沙、南寧、海口、重慶、成都、貴陽、昆明、西安、蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊這31個城市，其余35個城市即為三線城市。

觀察2015年以來的情況，我們可以發(fā)現(xiàn)，相比其他的二三線城市，4個一線城市二手房的掛牌均價，存在著漲的時候漲得早、漲得多，跌的時候跌得晚、跌得少的情況。

從下跌幅度上看，從2021年8月房價指數(shù)高點算起，一線城市的二手房掛牌均價指數(shù)，從230.8跌到了今天的195.2，整體下跌了15.4%；相比之下，二線城市和三線城市分別從191.9和180.9，跌至今天的143.5和138.7，分別下跌了25.2%和26.1%。

為什么會出現(xiàn)這種情況？

答案并不復雜：虹吸效應。

在中國，四個一線城市匯集了全國最多的資金、人才、資源以及高薪就業(yè)機會，這就像虹吸效應中的低水位水缸一樣，吸引著全國的年輕人這里求學、工作、創(chuàng)業(yè)，也吸引著全中國的資金來炒作這里的房價——正因為這幾個城市是年輕人最愿意流入的城市，房子永遠不必擔心接盤俠問題，在同樣限制土地資源供給的情況下，房地產(chǎn)市場的新增資金，一定會最先、最大程度的炒作這幾個一線城市的房價。

這就是一線城市房價，相比二三線城市漲得更早、漲得更多的原因。

也正因為虹吸效應的存在，只要這個新增資金（貸款）的規(guī)模，還能夠支撐房價維持，那么，一線城市房價相比其他的二三四線城市，也必然會表現(xiàn)出來跌得晚、跌得少的情況——畢竟，在房價整體走弱的情況下，只有一線城市最不缺接盤俠，賣房的人都不是傻子，房價自然也就會呈現(xiàn)出“抵抗式下跌”的特征。

那問題來了——

如果這個新增資金（貸款）的規(guī)模進一步縮減，連一線城市房價都維持不住的時候，會出現(xiàn)什么樣的結(jié)果？

答案是——

一線城市會和二三四線城市一樣下跌，甚至在某些階段會跌得更多！

在這個問題上，美國和日本都是前車之鑒。

下面這張圖，是2005年以來全美國20個大城市的房價指數(shù)，與美國最重要的一線城市紐約的房價指數(shù)對比情況，在2006年美國房價見頂之后的下跌中，前面的3年，紐約的房價也和我們的一線城市一樣，跌幅確實小一些、也確實慢一些，但從2009年之后，跌幅就沒什么區(qū)別了。

更有趣的是，沒有接盤俠問題的美國大城市房價，大約在2012年觸底，此后房價新一輪的上漲中，紐約的房價漲幅反而遠遠追不上其他城市，一直持續(xù)到現(xiàn)在……

下面的這個圖，是日本首都圈房價和近畿圈1988年以來新建公寓樓的房價對比數(shù)據(jù)。

日本的首都圈，就是指東京都，可以理解為中國的北京或者上海；近畿圈，可以理解為東京的周邊地區(qū)，類似于北京周邊的燕郊、香河，或上海周邊的嘉興、南通。

1990年，日本泡沫經(jīng)濟到達頂點，然后全日本的房價開始下跌。

最開始的2年間，日本的首都圈房價是先跌的，但相比近畿圈，前面的3年間，首都圈的跌幅確實比較小，跌得也比較慢，但接下來，兩者的跌幅就不相上下了，甚至某些年份還會更深一些。

因為日本經(jīng)濟泡沫破裂之后的房價和中國類似，整體存在著接盤俠越來越少的問題，所以最終日本首都圈和近畿圈的房價一直跌到2003-2004年才算到底，這個下跌過程中，兩者的最終跌幅基本沒有什么區(qū)別。

為什么會是這樣呢？

原因也不復雜，因為虹吸效應存在的前提，是二三四線城市還有新增活水（資金），如果新增貸款的規(guī)模降到接近于0的時候，二三四線城市自己都沒水了，一線城市又能從哪里“虹吸”呢？從空氣中虹吸么？

吸血鬼存在的前提，是有人當血包供給他吸血，當血包自己都沒血了的時候，吸血鬼還能怎么吸血？

為了讓大家對一線城市的房價徹底死心，我再給大家看一個數(shù)據(jù)——全國及北京住宅商品房的庫存量（統(tǒng)計中叫“待售面積”，就像大多數(shù)人都是“待富人群”一樣）。

目前，全國的住宅商品房庫存，已經(jīng)回到了2015年年初的高位，而北京這個一線城市的待售住宅商品房庫存，水位并不比全國低，甚至還接近其自身的歷史最高點！

前一篇文章，我提到全國大中城市的房價，都極有可能面臨新一輪下跌，你又憑什么認為北上廣深這些所謂的一線城市能夠躲過這輪下跌呢？

有人說了，北上廣深的房子，可都是中國的核心資產(chǎn)，怎么可能和二三四線城市那些賤貨比較？

這么說起來的話，紐約的房子，可能不是美國的核心資產(chǎn)？東京的房子，也不是日本的核心資產(chǎn)？

說到核心資產(chǎn)，我倒是想起來了這個詞兒最流行的2017-2019年，當時中國資本市場上所謂的核心資產(chǎn)，包括兩大類：

一類是A股市場上各種行業(yè)龍頭公司的股票，以茅臺為代表，以萬科為代表，俗稱各種“茅”，一直拿住就行，靜待其超額利潤給予股東超額回報；

另一類就是北京、上海、深圳、廣州這四個一線城市所謂“核心地段”的房產(chǎn)，“買了永遠都不要賣”，相信其一定能跑贏M2的增長速度。

不管是茅臺、萬科的股票，還是一線城市的房產(chǎn)，2019年你要是當真信了這個，信了所謂的“買了就永遠不要賣”，……

其實，就在2022-2024年的那一輪下跌中，所謂一線城市跌得少、跌得晚，也很有可能只是統(tǒng)計學所造成的錯覺。

某種程度上說，國家統(tǒng)計局關(guān)于房價的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，是有點滯后且有較大程度失真的，其溫和的表現(xiàn)，很多時候源于統(tǒng)計規(guī)則和統(tǒng)計內(nèi)容的調(diào)整，比方說在房價上漲的時候，將更多周邊新城低價房納入統(tǒng)計，在房價下跌的時候，將房價下跌較多的區(qū)域減少統(tǒng)計權(quán)重……

按照直接從事房地產(chǎn)中介的中原地產(chǎn)所統(tǒng)計的四個一線城市二手住宅價格指數(shù)變化，其實是下面這樣的，是不是更符合大家的體感？