總體就業規模的穩定主要來自互聯網、計算機硬件、生物醫藥及證券行業的增長，但經濟波動對企業人力資源戰略的影響在2023年已經有所顯現。2023年，10家頭部互聯網企業新增員工總數超7.3萬人，同比增長6.9%。市場競爭大、技術更新速度快等因素決定了互聯網企業裁員與招聘并舉的高流動性人力資源特征。10家企業中過半數連續兩年減員，反映出業務調整和組織優化的持續性。另有2家企業則連續兩年實現員工數量增長，海外市場拓展和科技創新成為其增量驅動力。

生物醫藥和證券類企業雖然仍處于人才儲備階段，但2023年的員工增速已明顯放緩；半導體、計算機軟件、新興金融、游戲等行業的員工規模在近兩年呈反向波動，其中游戲類頭部企業在2023年“轉負為正”，員工規模同比上漲2%；保險和數字媒體類頭部企業維持減員增效策略，員工規模連續多年呈收縮趨勢。

在經濟形勢尚不明朗的情況下，為了應對外部環境變化而快速調整企業架構，員工流動率較高的企業對不動產空間的需求面積和租約靈活性提出了更高要求，具有前瞻性的不動產策略或者系統化的不動產管理體系正是解決此問題的最佳方案。

從租賃的年化成本來看，2023年，95家頭部上市企業的租賃成本總額首次出現下降，同比減少0.9%，是市場租金調整疊加企業不動產租賃策略調整雙重作用的結果。

互聯網企業在經營性物業上的租賃開支在2023年的增幅放緩，同比僅增長2.8%。保險行業降幅最大，2023年五家險企的租賃成本總額同比下降17.2%。

從租賃成本占總營業成本的比例來看，保險、計算機硬件、半導體、生物醫藥、游戲、數字媒體這六個行業的成本占比在近兩年保持穩定，且基本在1%以內，表明此類上市企業對租賃的成本控制相當合理；互聯網和計算機軟件行業的成本占比在2023年均降至2%以內；證券和新興金融行業的成本占比則持續攀升，其中十大頭部券商的平均租賃成本占比在2023年升至3.2%。

人均租賃成本一定程度上代表了各行業在辦公樓租賃交易中的實際承付能力，短期內企業增減人員后如果沒有及時調整辦公面積，必然會帶來人均租賃成本與員工規模的反向變動。然而從長期來看，人力資源策略與不動產策略的雙重調整將使這一趨勢變得更為多元且復雜。

仲量聯行觀察到，部分行業員工規模縮減，人均租賃成本進一步增加。以券商為例，2023年，部分券商減少持有資產的同時增加租賃資產以降低資產減值風險，或者將精簡后的人員整合至核心區域的優質辦公樓，因此人均租賃成本增加。另有行業員工規模與租賃面積同步擴大，人均租賃成本被攤薄。以互聯網為例，2023年，7家頭部上市企業的人均租賃成本均低于行業平均水平，這與我們在市場中觀察到此類企業從租賃物業向自用樓宇或產業園區搬遷的趨勢基本吻合。

多數頭部上市企業對不動產領域的布局仍在繼續。2023年共有7個行業的持有資產比例同比上升。其中，計算機及資訊設備、半導體、生物醫藥等行業擁有較多的廠房、倉儲、產業園區等不動產，持有資產比例明顯偏高。

除自用物業之外，企業持有的、為賺取租金或資本增值的資產由投資性房地產這一指標得以體現。95家頭部上市企業該指標的總額在2023年同比小幅上漲了2.5%，主要來自險資的增長韌性，這表明不動產仍是其資產配置的重要渠道之一，對穩定市場信心意義深刻。

根據國家信息產業部，新質生產力是“以數字化、網絡化、智能化的新技術為支撐，以科技創新為核心驅動力，以深化高技術應用為主要特征，具有廣泛的滲透性和融合性的生產力形態”，正在成為撬動現階段中國經濟再平衡發展的重要支點。

仲量聯行在對頭部上市企業進行分析時，將多數已經在主營業務中應用了數智創新等高新技術的企業所在行業劃分為“新質生產力”企業，主要包括計算機及資訊設備、計算機軟件、半導體、游戲、生物醫藥五個行業，而另五個行業作為其對照組，即傳統生產力。

從租賃成本來看，新質生產力企業的租賃成本波動性較為明顯，多數企業的辦公空間會經歷由眾創空間、孵化器到產業園，最終將核心管理部門落址于標準辦公樓的幾個階段，在短時間內帶來了較大的不動產管理挑戰。相較于新質生產力，傳統生產力企業的租賃成本變化則更具一貫性。

雖然新質生產力企業遠不及傳統生產力企業在經營性租賃支出上更具余裕，其成長性仍值得關注。根據仲量聯行數據顯示，2023年北京全市甲級辦公樓市場的制造業辦公面積增速位列第一，醫藥及生命科學行業租賃需求保持增長趨勢并躍升為備受市場關注的重要行業之一。