靜安區65街坊零星舊城區改建項目

房屋征收與補償方案

一、房屋征收與補償的法律依據

1.國有土地上房屋征收與補償條例（2011年國務院令第590號）

2.上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則（2011年10月19日上海市人民政府令第71號公布 根據2024年4月2日上海市人民政府令第13號修正）（以下簡稱《實施細則》）

3.關于貫徹執行《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》若干具體問題的意見（滬房管規范征〔2012〕9號）、上海市房屋管理局關于延長《關于貫徹執行<上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則＞若干具體問題的意見》有效期的通知（滬房規范〔2021〕10號）

4.住房和城鄉建設部關于印發《國有土地上房屋征收評估辦法》的通知（建房〔2011〕77號）

5.上海市房屋管理局關于印發《關于貫徹執行<上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則>的若干意見》的通知（滬房規〔2022〕3號）

6.上海市人民政府印發《關于堅持留改拆并舉深化城市有機更新進一步改善市民群眾居住條件的若干意見》的通知（滬府發〔2017〕86號）

7.上海市房屋管理局關于進一步做好本市國有土地上房屋征收他處住房核查工作的通知（滬房征收〔2017〕72號）

8.上海市國有土地上房屋征收評估管理規定（滬房規范〔2018〕5號）

9.上海市國有土地上房屋征收評估技術規范（滬房規范〔2018〕6號）

10.其他相關法規和規范性文件

二、房屋征收的目的

根據《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》第八條第五項之規定，擬征收該國有土地上的房屋。

三、房屋征收的范圍

房屋征收四至范圍：東至石門二路、南至武定路、西至泰興路、北至康定東路（其中部分）等。

具體門牌號：武定路116弄2號，120-150號（雙號）；泰興路560號、562號、566弄1-19號（單號），570號、572號、594弄2號、3-13號（單號）；康定東路3弄4-12號、14號，5-11號（單號）、13弄1號，23-43號（單號，包括33弄全部）、49號、53弄全部、55-75號（單號，包括63弄全部）、87弄2號，89-93號（單號）。（詳見附圖）

四、征收補償協議主體的確定

房屋征收補償協議應當由房屋征收部門與被征收人、公有房屋承租人簽訂。

被征收人、公有房屋承租人以征收決定作出之日合法有效的房地產權證、租用公房憑證、公有非居住房屋租賃合同計戶，按戶進行補償。（注：一個不動產單元發放多本不動產權屬證書的，按一證計戶。）

被征收人以房地產權證所載明的所有人為準，公有房屋承租人以租用公房憑證、公有非居住房屋租賃合同所載明的承租人為準。

房屋征收范圍內的公有居住房屋承租人戶口遷離本市或死亡的，按照《關于貫徹執行<上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則>若干具體問題的意見》（滬房管規范征〔2012〕9號）文件執行。

房屋征收范圍內的私有房屋房地產權證所載明的所有人死亡的，應當根據《中華人民共和國民法典》的規定辦理相關繼承手續后，由繼承人簽約，多個繼承人的可以公證委托書或指定的第三方公信人士（詳見基地公示名單）當場見證委托過程的形式委托代表簽約。

五、居住房屋征收補償所得的歸屬和安置義務

征收居住房屋的，被征收人取得貨幣補償款、產權調換房屋后，應當負責安置房屋使用人；公有房屋承租人所得貨幣補償款、產權調換房屋歸公有房屋承租人及其共同居住人共有。

公有直管空置房屋由授權經營管理單位負責清退占用房屋人員搬出原址并交出空房。

六、被征收房屋類型和建筑面積的認定辦法

（一）被征收房屋類型的認定

房屋類型根據《關于修訂<上海市房屋建筑類型分類表>的通知》（滬房〔90〕規字發第518號）、《關于調整本市房屋建筑類型分類的通知》（滬房地資市〔2003〕141號），以房產產籍資料記載的房屋類型為準。

（二）被征收居住房屋建筑面積的認定

1、被征收公有居住房屋建筑面積的認定：

承租的公有居住房屋，以租用公房憑證所記載的建筑面積為準；租用公房憑證記載的是居住面積的，按下表所列的換算系數計算建筑面積：

房屋

類型

公寓

獨立

住宅(花園住宅)

新里

住宅

新工房

(有電梯、成套)

新工房(無電梯、成套)

新工房(無電梯、不成套)

職工住宅（新工房）3（3）、
“兩萬戶”

新工房

舊里

住宅

簡屋

換算

系數

2.06

1.83

1.82

2.00

1.98

1.94

1.65

1.54

1.25

在2001年11月1日以前租用公房憑證中已有記載的、用于居住并已計算收取租金的閣樓，高度在1.2米至1.7米（含1.2米和1.7米）的部分，按照實際居住面積的一半，以上表所列換算系數計算建筑面積；1.7米以上的部分，按照實際居住面積，以上表所列換算系數計算建筑面積。租用公房憑證中已有記載的、用于居住并已計算收取租金的頂層斜閣，經公房管理部門確認后，按照記載面積，以上表所列換算系數計算建筑面積。其他情形的閣樓，不計算建筑面積。但高度在1.2米以下且屬于唯一承租部位的閣樓，按照實際居住面積的一半，以上表所列換算系數計算建筑面積。

租用公房憑證記載的獨用的廚房（灶間）、備餐室、廁浴室、壁櫥、箱子間、走道、曬臺、陽臺、天井（園地）、樓梯間等部位的面積不作為換算建筑面積的基數，但單獨調配作為居住部位使用的除外。

2、被征收私有居住房屋建筑面積的認定：

（1）已經登記的私有居住房屋，其建筑面積一般以房地產權證和房地產登記簿的記載為準；房地產權證和房地產登記簿的記載不一致的，除有證據證明房地產登記簿確有錯誤外，以房地產登記簿為準。私有居住房屋中的閣樓（包括房地產權證“附記”部分的閣樓），不予認定建筑面積；已經登記的私有居住房屋，在房地產權證記載以外的搭建面積，不予認定建筑面積。

（2）未經登記的私有居住房屋，以相關批準文件記載的建筑面積為準，實際建筑面積小于相關批準文件記載的建筑面積的，以實際建筑面積為準。

（3）未經登記的私有居住房屋，有房屋建造批準文件但未記載建筑面積的，以房屋行政管理部門認定的房屋調查機構實地丈量建筑面積為準，超出房屋建造批準范圍的搭建部位不予認定建筑面積。

（4）未經登記的私有居住房屋，無批準文件的不予認定建筑面積，但有相關材料證明在1981年以前建造、并用于居住的房屋，以房屋行政管理部門認定的房屋調查機構實地丈量的建筑面積為準；1981年以后改擴建增加的部位不予認定建筑面積。相關材料指房管歷史資料、地籍圖、街道（鄉鎮）出具的證明等。無法確定具體建造年份的，根據實地丈量的建筑面積為準，每層認定的建筑面積最多不超過土地使用權證記載的占地面積，實際層數超過3層的，認定到3層，3層以上部位，不予認定建筑面積。

特殊情形：對共同用地范圍內的同幢房屋存在多個獨立產權的，其中未經登記的私有居住房屋，以實際丈量的建筑面積為準，但認定建筑面積最多不超過該產權相對應的土證記載面積與該整幢房屋實際層數的乘積，實際層數超過3層的，按3層計算，3層以上部位，不予認定建筑面積。

3、按以上規定中不予認定建筑面積的部分，可以給予建筑物殘值補貼（具體詳見本方案的建筑面積的殘值補貼標準），但經認定為違法建筑的不予補償。

（三）被征收非居住房屋建筑面積的認定

1.非居住房屋的界定標準：

（1）原始設計為非居住房屋，延續至房屋征收決定作出時仍作為非居住房屋使用的，可以認定為非居住房屋；

（2）公有房屋承租人與公有房屋出租人簽訂了公有非居住房屋租賃合同，建立了公有非居住房屋租賃關系的，可以認定為非居住房屋；

（3）房地產權證和房地產登記簿記載的權利人為單位，可以認定為非居住房屋，但其房屋性質明確記載為居住或者實際用作職工或者職工家庭居住使用的除外；

（4）原始設計為居住房屋，經市或區（縣）房屋行政管理部門批準居住房屋改變為非居住用途的，除有特別規定以外，可以認定為非居住房屋。但在2001年11月1日以前，已經以居住房屋作為經營場所并領取營業執照的，可以認定為非居住房屋；

在2001年11月1日以后，以居住房屋作為經營場所并領取營業執照，未經市或區（縣）房屋行政管理部門批準居住房屋改變為非居住用途的，不認定為非居住房屋。

（5）市、區（縣）勞動部門核發的《非正規就業許可證》，以及市、區（縣）民政部門或街道核發的《社區服務證》的持證人所使用的居住房屋，不認定為非居住房屋。

2.被征收非居住房屋建筑面積的認定：

（1）有房地產權證的，以房地產權證記載的非居住用途的建筑面積為準。

（2）公有房屋簽訂公有非居住房屋租賃合同的，以合同記載的建筑面積為準。

（3）經政府相關職能部門審批同意“居改非”的房屋，以審批文件記載的非居住面積為準。

（4）經工商部門核發營業執照的非居住房屋，工商部門的相關申請和批準文件中有營業面積記載的，以相關文件記載的營業面積為準，所記載的營業面積大于房屋建筑面積的，按房屋建筑面積計算。

（5）經工商部門核發經營飯店、旅館營業執照的被征收房屋，可按實際經營部位認定非居部位和建筑面積；其他情況的營業執照，原則上按照被征收房屋底層部位認定非居部位和建筑面積。若相關材料只有非居部位沒有確定的非居建筑面積的，可由房屋調查機構實地丈量。

（6）經工商部門核發營業執照的原私有居住房屋且只有唯一部位的，工商部門的相關申請和批準文件中又無營業面積記載的，按取得營業執照時的戶籍人員人均建筑面積2平方米計算居住部分建筑面積，剩余部分為非居住部分建筑面積；若經計算，非居住建筑面積小于2平方米的，則非居住建筑面積認定為2平方米，剩余部分為居住部分建筑面積。

（7）被征收公有居非兼用房屋建筑面積的認定：

被征收公有房屋因市或區（縣）房屋行政管理部門批準部分居住部位改變為非居住用途，產生既有居住部分，又有非居住部分的，非居住部分建筑面積的認定以非居住房屋租賃合同或“居改非”審批文件記載的面積為準，居住部分面積按“居改非”前原始記載的居住面積乘以相應換算系數后，減去認定的非居住部分建筑面積，其剩余面積認定為居住部分的建筑面積。

經工商部門核發營業執照且原始設計為非居住房屋的，應按照非居住房屋進行補償。在房屋征收決定作出時，房屋內有戶籍人員的，不得作為居非兼用房屋，不得享受居住困難戶保障補貼。

七、協議生效及履行

作出征收決定之日起至簽約期內征收簽約率達到90%的，征收補償協議生效。簽約率未達到規定簽約比例，征收決定終止執行。原則上五年之內不再安排舊區改造征收工作。

本基地設簽約期一個月，簽約期具體時間另行公告。

征收補償協議簽訂之后，被征收人、公有房屋承租人應當依約履行搬遷義務，若協議簽訂之日在基地集中搬遷之前的，搬遷期限自集中搬遷之日起60天內；若協議簽訂之日在基地集中搬遷之后的，搬遷期限自協議簽訂之日起60天內。（基地集中搬遷開始時間詳見公告）

被征收人、公有房屋承租人在約定的搬遷期限內不履行搬遷義務，經征收部門書面催告后，仍不履行搬遷義務的，房屋征收部門可以解除已簽訂的補償協議，補償協議約定的權利義務終止。

被征收人、公有房屋承租人因未履行搬遷義務，由房屋征收部門解除補償協議的，由房屋征收部門報請區人民政府依法作出補償決定。被征收人、公有房屋承租人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收補償決定的區人民政府依法申請人民法院強制執行。

八、房屋征收補償方式

被征收人、公有房屋承租人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。

征收企事業單位的房屋根據《上海市房屋管理局關于印發<關于貫徹執行《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》的若干意見》>的通知》的規定辦理。由房屋行政管理部門代理經租的宗教團體的房屋和執行政府規定租金標準的私有出租的房屋，被征收人以貨幣補償為主。

被征收人、公有房屋承租人選擇房屋產權調換的，應與房屋征收部門計算、結清被征收房屋補償金額和用于產權調換房屋價值的差價。

九、征收居住房屋的補償、補貼及獎勵的計算標準

（一）征收私有居住房屋

被征收居住房屋的補償金額=評估價格+價格補貼。

評估價格=被征收房屋的房地產市場評估單價×被征收房屋的建筑面積。被征收房屋的房地產市場評估單價低于評估均價的，按評估均價計算。

評估均價=被征收范圍內居住房屋評估總價÷居住房屋總建筑面積。本基地被征收房屋評估均價經被征收居民選舉產生的評估機構評估并計算后另行公告。被征收房屋評估價經復核，鑒定后有變動的，評估均價不受其影響。

價格補貼=評估均價×補貼系數×被征收房屋的建筑面積。經區人民政府認定本基地補貼系數標準為0.3。

被征收房屋屬于舊式里弄房屋、簡屋以及其他非成套獨用居住房屋的，被征收房屋的補償金額增加套型面積補貼。套型面積補貼=評估均價×補貼面積。套型面積補貼按照房屋征收決定作出之日合法有效的房地產權證、租用公房憑證計戶補貼。經區人民政府認定每證補貼面積為15平方米建筑面積。

被征收房屋屬于成套獨用工房且在簽約期內簽約并在協議約定時間內搬遷的被征收人、公有房屋承租人，參照給予套型面積，金額為12平方米建筑面積乘以評估均價。（計算居住困難戶保障補貼時，獲得的該款項應當計入居住困難戶保障補貼的折算公式）。

（二）征收執行政府規定租金標準的公有出租居住房屋

征收執行政府規定租金標準的公有出租居住房屋，被征收人選擇貨幣補償的，租賃關系終止，對被征收人的補償金額計算公式為：評估價格×20%；對公有房屋承租人的補償金額計算公式為：評估價格×80%+價格補貼，被征收房屋屬于舊式里弄房屋、簡屋以及其他非成套獨用居住房屋的，按規定增加套型面積補貼。

征收執行政府規定租金標準的公有出租居住房屋，被征收人選擇房屋產權調換的，由被征收人負責安置公有房屋承租人，租賃關系繼續保持。對被征收人的補償金額計算公式為：評估價格+價格補貼，被征收房屋屬于舊式里弄房屋、簡屋以及其他非成套獨用居住房屋的，按規定增加套型面積補貼。

（三）征收執行政府規定租金標準的私有出租居住房屋

征收執行政府規定租金標準的私有出租居住房屋，對被征收人的補償金額計算公式為：評估價格×100%；對房屋承租人的補償按照上條第一款的補償規定執行。

（四）征收宗教團體所有及依法代管的居住房屋

征收由房管部門代理經租的宗教團體的房屋，以及依法代管的房屋，租賃關系終止。補償標準按照上條執行。

（五）居住困難戶的優先保障

1.居住困難戶的申請和審核：

居住困難的被征收人、公有房屋承租人應向區住房保障機構提出居住困難審核申請，并提供相關證明材料。區住房保障機構按照《實施細則》以及本市共有產權保障住房（經濟適用住房）的相關規定對居住困難戶進行認定，并將經認定符合條件的居住困難戶及其人數在征收范圍內公示，公示期為15日。公示期內有異議的，由區住房保障機構在15日內進行核查和公布。

2.居住困難戶的保障補貼：

按照本市共有產權保障住房（經濟適用住房）面積核定規定及以下折算公式計算后，人均建筑面積不足22平方米的居住困難戶，增加保障補貼，但已享受過經濟適用住房政策的除外。增加的保障補貼可以用于購買產權調換房屋。

折算公式為：被征收居住房屋補償金額÷折算單價÷居住困難戶人數；

保障補貼=折算單價×居住困難戶人數×22平方米－被征收居住房屋補償金額。

被征收居住房屋補償金額=評估價格（公有承租：×80%）+價格補貼+15平方米建筑面積的特定房屋類型套型面積補貼（成套獨用工房：評估均價×12平方米建筑面積，若有）

經區人民政府認定本基地折算單價為22000元/平方米（建筑面積）。

（六）居住房屋的補貼標準

1.裝潢補貼：

被征收房屋屬于舊式里弄房屋、簡屋以及其他非成套獨用居住房屋的，按500元/平方米建筑面積給予裝潢補貼；被征收房屋屬于成套獨用工房的，按1000元/平方米建筑面積給予裝潢補貼。

被征收人、公有房屋承租人認為其裝潢補貼需經評估確定的，應當向房屋征收部門提供相關裝潢費用的證明材料。房屋征收部門應當委托房地產價格評估機構對其裝潢進行評估，并按照評估結果予以補償。不再按照以上標準進行裝潢補貼。

2.建筑面積的殘值補貼：

以《實施細則》規定的計戶單位為基準，每證可以享受一次性建筑面積的殘值補貼為5萬元/證。

若有下列情形的，可以根據下列標準給予對應的殘值補貼：

（1）房屋類型為舊里、新里、“兩萬戶”新工房、獨立住宅的公有居住房屋，公房租賃憑證中記載的獨用曬臺、天井（園地）、陽臺、高度在1.2米以下（不含）的閣樓，不計入被征收房屋的建筑面積，按照記載的面積的一半乘以評估均價給予殘值補貼；公房租賃憑證中記載的獨用樓梯間、走道，不計入被征收房屋的建筑面積，按照記載的面積以評估均價給予殘值補貼。

注：上述給予殘值補貼的部位均指公房租賃憑證中記載的獨用部位，公房租賃憑證中記載的公用部位不給予殘值補貼。

（2）公有房屋租賃憑證中記載的產權屬私的獨用部位和私有房屋不動產權屬證書（房地產權證）“附記”中記載的獨用部位，按照記載面積的一半乘以評估均價計算殘值補貼。

（3）公有房屋租賃憑證中記載為獨用部位并收取租金的壁櫥（儲藏室），以10萬元/只給予殘值補貼。

（4）僅有土地使用權證而無不動產權屬證書（房地產權證）的私有居住房屋，經房屋調查機構實地丈量的，實地丈量的建筑面積超出認定建筑面積的部分大于50平方米建筑面積的，超出部分按照1000元/平方米計算給予殘值補貼。

即計算公式為：（實地丈量的建筑面積－認定建筑面積－50平方米）×1000元/平方米。

（5）房屋類型為舊里、新里的私房不動產權屬證書（房地產權證），其記載建筑面積以外的搭建部位不予認定建筑面積，但超出50平方米建筑面積的搭建部位，超出部分按照1000元/平方米計算給予殘值補貼。

3.搬場、家用設施移裝補貼：

（1）搬場補貼：15元／平方米×被征收房屋建筑面積，每證低于800元，按800元／證發放。

（2）家用設施移裝費補貼：

①電話移裝費每臺140元（憑賬單）；

②管道煤氣移裝費用每戶200元（憑賬單）；

③熱水器拆裝每臺300元（憑賬單）；

④有線電視移裝費每戶300元（憑收據）；

⑤空調拆裝費每臺400元（憑發票）；

⑥寬帶移裝費每號140元（憑發票）；

⑦由供電部門批準安裝并由被征收人、公房承租人出資的10安培以上電表移裝費，按現行有關規定。

上述家用設施移裝費補貼，若被征收人、公房承租人無法提供對應憑據或合計低于2500元／證的，按2500元／證計算；合計高于2500元／證的，根據對應憑據按實計算。

4.臨時安置費補貼：

（1）被征收人、公有房屋承租人選擇房屋產權調換的，產權調換房屋交付前，由房屋征收部門支付臨時安置費。計算標準為：

被征收房屋屬于舊式里弄房屋、簡屋以及其他非成套獨用居住房屋的，每月臨時安置費=60元/㎡×被征收房屋建筑面積；

被征收房屋屬于成套獨用工房的，每月臨時安置費=90元/㎡×被征收房屋建筑面積；

按上述公式計算后，每證臨時安置費不足6000元/月的，按6000元/月計算。

（2）過渡期限：

自被征收人、公有房屋承租人（含房屋使用人、同住人）搬離原址并移交空房之日起至所選購的產權調換房屋書面通知辦理進戶之日止。在過渡期限內按月為單位計算臨時安置費，未滿一個月的按一個月計算。過渡期限少于3個月的，按3個月計算。

（3）被征收人、公有房屋承租人選擇房屋產權調換的，再增加搬家費補貼一次。

（4）過渡方式：自行過渡。

臨時安置費不包含在補償安置協議中，在被征收人、公有房屋承租人填報空房單并搬遷后另行簽訂結算單。

5.均衡實物安置補貼：

被征收人、公有房屋承租人選擇非實物安置協議，可根據被征收居住房屋建筑面積給予每平方米1.2萬元的均衡實物安置補貼，每證均衡實物安置補貼低于40萬元的，按40萬元計算。

在簽約期內簽約并按時搬遷的可給予3個月的過渡費補貼，補貼標準參照期房臨時安置費標準。

（七）居住房屋的獎勵標準

1.簽約獎勵：

簽約期內，對簽訂征收補償協議的被征收人、公有房屋承租人，每證可獲得以下獎勵：

（1）簽約期內

在簽約期之內簽訂房屋征收補償協議且至簽約期滿之日，基地簽約率達到90%（含90%）的，按38萬元/證給予簽約獎勵；被征收房屋建筑面積超過30平方米的，超出部分再增加1000元/平方米的協議簽約獎勵。

（2）簽約期后

簽約期結束后簽訂房屋征收補償協議的，按30萬元/證給予簽約獎勵；被征收房屋建筑面積超過30平方米的，超出部分再增加1000元/平方米的協議簽約獎勵。

（3）簽約率獎勵

①在簽約期之內簽約，至簽約期止，簽約率達到90%給予7000元/證的簽約率獎勵；其后簽約率每增加1%，增加給予7000元/證的簽約率獎勵。

特別說明：簽約率=已簽約證數÷基地總證數×100%，簽約率若為90.99%，未達到增加1%，獎勵不增加，簽約率若為91.00%，增加了1%，獎勵增加7000元/證，以此類推。

②在簽約期之內簽約，至簽約期止，簽約率達到100%的，在上述基礎上再增加給予8000元/證的簽約率獎勵。

（4）早簽多得益獎勵

凡在簽約期內簽訂房屋征收補償協議的，根據簽訂協議的日期享受早簽多得益獎勵。在簽約期前兩天簽約的，該項獎勵標準為每證10萬元，在簽約期第三天簽約的，該項獎勵標準為每證5萬元，自簽約期第四天開始，在5萬元的基礎上每天遞減500元。

計算公式為：

早簽多得益獎勵＝5萬元－500元/天×簽約啟動第三天至實際簽約日的天數。

2.搬遷獎勵：

（1）搬遷獎

在簽約期內簽約，在征收補償協議生效后且宣布搬遷啟動之日起60日內搬出原址并交出空房的可按證獎勵，每證20萬元。

在簽約期結束后簽約，并在協議簽訂之日起30天內搬出原址并交出空房的可按證獎勵，每證15萬元。

簽約后，每戶免費提供市內搬場車一車次。對簽訂非實物安置協議的被征收人、公房房屋承租人，自搬離原址之日起一年內，被征收房屋內戶口全部遷出本區的（含被征收房屋內在冊無戶籍的及一年內新購本區房源并遷入戶口的）；或者簽訂實物安置協議，選擇產權調換房屋全部交房后一年內，被征收房屋內戶口全部遷出本區的（含被征收房屋內在冊無戶籍的及一年內新購本區房源并遷入戶口的），憑身份證明、戶口遷移等相關證明材料，每證再增加1萬元。

（2）提前搬遷加獎

在“搬遷獎”項基礎上，在簽約期內簽約，并在協議生效后且宣布搬遷啟動之日起15天內提前搬遷的，按每證獎勵18萬元。

在簽約期結束后簽約，并在協議簽訂之日起15天內搬遷的，按每證獎勵12萬元。

（3）搬遷率獎勵：

在簽約期之內簽約，至簽約期止或公告的搬遷率計算截止日，基地搬遷率達到90%（含90%）的，給予2.5萬元/證的搬遷率獎勵。

在簽約期之內簽約，至簽約期止或公告的搬遷率計算截止日，基地搬遷率達到95%（含95%）的，增加給予4萬元/證的搬遷率獎勵。

在簽約期之內簽約，至簽約期止或公告的搬遷率計算截止日，基地搬遷率達到98%（含98%）的，增加給予5萬元/證的搬遷率獎勵。

在簽約期之內簽約，至簽約期止或公告的搬遷率計算截止日，基地搬遷率達到100%的，再增加給予5萬元/證的搬遷率獎勵。

特別說明：搬遷率=已簽約并搬遷證數÷基地總證數×100%。

（4）簽約期內簽約搬遷的利息獎勵

征收居住房屋（居民）、非居住房屋（個體工商戶）的被征收人、公有房屋承租人在簽約期內簽約并在約定的期限內搬遷的，以本方案內規定的被征收房屋價值補償金額（居住房屋評估價格、價格補貼、套型面積補貼、非居住房屋評估價格）、居住困難戶保障補貼（如有）、各類補貼、獎勵的總額為基數（但不包括簽約率獎勵、搬遷獎、提前搬遷加獎、搬遷率獎勵、非居住搬遷獎勵、過渡費補貼、臨時安置費補貼），按照征收公告之日的銀行同期一年期貸款年利率的標準計息。（具體計算辦法見基地公告）

簽約率獎勵、搬遷獎勵不包含在補償協議中，在被征收人、公有房屋承租人填報空房單并搬遷后另行簽訂結算單。

特別告知：本補償方案中的搬遷指被征收人、公有房屋承租人以及全部房屋使用人（同住人）搬離被征收房屋，在向征收人移交空房的同時，被征收房屋的房租、水、電、煤氣、電話、有線電視、網絡等公共設施費用必須結清，且被征收房屋沒有設定抵押。

被征收房屋的房租、水、電、煤氣、電話、有線電視、網絡等公共設施費用未結清的，房屋征收部門將暫緩發放該證簽約率獎勵、搬遷率獎勵。

注：已依法按照征收方案作出補償決定，或被司法強制執行的被征收人、公有房屋承租人不享受上述各項獎勵。

（八）除外情況

由房屋行政管理部門代理經租的宗教團體居住房屋和執行政府規定租金標準的私有出租居住房屋的被征收人不享受本條款的（六）至（七）各類補貼、各類獎勵，但可以享受本條款的（七）中的簽約率獎勵和搬遷率獎勵。

十、征收居非兼用的非居住部分或個體工商戶的非居住房屋的補償、補貼及獎勵的計算標準

本條僅適用于兩種情形：居非兼用的非居住部分的補償、補貼及獎勵的計算標準；個體工商戶的非居住房屋的補償、補貼及獎勵的計算標準。

（一）非居住房屋憑證與營業執照（必須注冊在被征收房屋內）齊全，按以下公式計算補償金額

公有房屋：對公有房屋承租人的非居住房屋補償金額=被征收房屋的房地產市場評估單價×被征收的非居住房屋建筑面積×80％，對被征收人的非居住房屋補償金額=被征收房屋的房地產市場評估單價×被征收的非居住房屋建筑面積×20％。

私有房屋：非居住房屋補償金額=被征收房屋的房地產市場評估單價×被征收的非居住房屋建筑面積。

（二）停產停業損失補償

因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停產停業損失的，按照《實施細則》第三十五條規定進行補償。

（三）居非兼用的非居住部分或個體工商戶的非居住房屋的補貼標準

1.裝飾裝修、設備搬遷和安裝以及無法恢復使用的設備的補貼：

對被征收非居住房屋內的裝飾裝修、設備搬遷和安裝以及無法恢復使用的設備等，按照被征收非居住房屋建筑面積，給予每平方米4000元的補貼，每證低于30萬元的，可按30萬元計算。

2.執照補貼：

對持有合法有效的個體工商戶營業執照（必須注冊在被征收房屋內）的，在簽約并搬出原址交出空房后一年內辦理注銷手續的，按房屋產權證或公房租賃憑證給予30萬元/證補貼。

注：同一證被征收房屋內有多個個體工商戶營業執照的，仍按照一證予以補貼。

執照補貼不包含在補償協議中，在相應營業執照注銷后（如有多個營業執照的需一并注銷）另行簽訂結算單。

非個體工商戶營業執照不享受本補貼。經營場所為流動，但營業執照登記在被征收房屋內的運輸類個體工商戶營業執照，可參照享受本補貼。對認定為居住房屋但被征收房屋內注冊有個體工商戶營業執照的，可參照享受本補貼。

（四）居非兼用的非居住部分或個體工商戶的非居住房屋的獎勵標準

1.簽約獎勵：

（1）簽約期內

被征收人、房屋承租人在簽約期限內簽訂房屋征收補償協議的，按被征收非居住房屋建筑面積給予10000元/平方米的協議簽約獎勵，每證低于55萬元的，可按55萬元計算。

（2）簽約期后

被征收人、房屋承租人在簽約期限外簽訂房屋征收補償協議的，按被征收非居住房屋建筑面積給予8000元/平方米的協議簽約獎勵，每證低于40萬元的，可按40萬元計算。

（3）簽約率獎勵

①在簽約期之內簽約，至簽約期止，簽約率達到90%給予7000元/證的簽約率獎勵；其后簽約率每增加1%，增加給予7000元/證的簽約率獎勵。

特別說明：簽約率=已簽約證數÷基地總證數×100%，簽約率若為90.99%，未達到增加1%，獎勵不增加，簽約率若為91.00%，增加了1%，獎勵增加7000元/證，以此類推。

②在簽約期之內簽約，至簽約期止，簽約率達到100%的，在上述基礎上再增加給予8000元/證的簽約率獎勵。

注：居非兼用的非居住部分按證不重復計算，根據居住部分標準按證給予簽約率獎勵。

2.搬遷獎勵：

（1）搬遷獎

被征收人、房屋承租人自協議簽訂之日起60日內搬出原址交出空房的，可按證給予10萬元/證的獎勵。

在簽約期內簽約的，且被征收人、房屋承租人自協議簽訂之日起15天內搬出原址交出空房的，可按證再給予10萬元/證的獎勵。

（2）搬遷率獎勵：

在簽約期之內簽約，至簽約期止或公告的搬遷率計算截止日，基地搬遷率達到90%（含90%）的，給予2.5萬元/證的搬遷率獎勵。

在簽約期之內簽約，至簽約期止或公告的搬遷率計算截止日，基地搬遷率達到95%（含95%）的，增加給予4萬元/證的搬遷率獎勵。

在簽約期之內簽約，至簽約期止或公告的搬遷率計算截止日，基地搬遷率達到98%（含98%）的，增加給予5萬元/證的搬遷率獎勵。

在簽約期之內簽約，至簽約期止或公告的搬遷率計算截止日，基地搬遷率達到100%的，再增加給予5萬元/證的搬遷率獎勵。

特別說明：搬遷率=已簽約并搬遷證數÷基地總證數×100%。

注：居非兼用的非居住部分按證不重復計算，根據居住部分標準按證給予搬遷獎勵。

簽約率獎勵、搬遷獎勵不包含在補償協議中，在被征收人、公有房屋承租人填報空房單并搬遷后另行簽訂結算單。

特別告知：本補償方案中的搬遷指被征收人、公有房屋承租人以及全部房屋使用人（同住人）搬離被征收房屋，在向征收人移交空房的同時，被征收房屋的房租、水、電、煤氣、電話、有線電視、網絡等公共設施費用必須結清，且被征收房屋沒有設定抵押。

被征收房屋的房租、水、電、煤氣、電話、有線電視、網絡等公共設施費用未結清的，房屋征收部門將暫緩發放該證簽約率獎勵、搬遷率獎勵。

注：已依法按照征收方案作出補償決定，或被司法強制執行的被征收人、公有房屋承租人不享受上述各項獎勵。

（五）居非兼用房屋的計算

征收居住和非居住兼用的房屋，被征收人或公有房屋承租人選擇非實物安置的，應當按照居住用建筑面積和非居住用建筑面積分別計算補償金額，合并后的補償金額為該房屋的補償金額。

被征收人或者公有房屋承租人選擇房屋調換的，應當按照上述合并后的補償金額，用居住房屋進行調換并結算差價；對提出居住困難申請的被征收人、公有房屋承租人，應當按照上述合并后的補償金額進行折算。

折算公式為：（被征收居住房屋補償金額+被征收非居住房屋補償金額）÷折算單價÷居住困難人數；

保障補貼=折算單價×居住困難人數×22平方米－（被征收居住房屋補償金額+被征收非居住房屋補償金額）。

被征收非居住房屋補償金額=評估價格（公有承租:×80%）

（六）征收居住和非居住兼用的房屋，可以按照居住用建筑面積和非居住用建筑面積分別計算上述各項獎勵。

只有非居住部分，沒有居住部分的全非居（個體工商戶），在簽約期內簽訂房屋征收補償協議的，增加簽約獎勵18萬元。

（七）除外情況

由房屋行政管理部門代理經租的宗教團體非居住房屋和執行政府規定租金標準的私有出租非居住房屋的被征收人不享受本條款的第（三）款第2條以及第（四）款的各類補貼、各類獎勵。

十一、征收非居住房屋（個人或單位）的補償、補貼及獎勵的計算標準

本條適用于除第十條以外的其他類型非居住房屋的個人或單位，房屋用途為非居住，包括但不限于營業、餐飲、娛樂、健身、休閑、辦公、工業、教育等。

（一）非居住房屋（個人或單位）建筑面積和用途的處理

1.非居住房屋的建筑面積，一般以房地產權證記載的建筑面積為準。未經登記的建筑面積，以規劃土地批準文件記載為準。實際建筑面積小于規劃土地批準文件記載的，以實際建筑面積為準。未經登記且未經規劃土地部門批準建造的房屋，未經認定為違法建筑的，可以給予殘值補貼。

2.非居住房屋的用途，按照房地產權證記載的房屋用途進行補償。未經登記的房屋，按照規劃土地或住房保障房屋管理部門批準文件記載的用途進行補償。未經批準改變房屋用途的，不得按照改變后的用途進行補償。

（二）征收非居住房屋（個人或單位），按以下公式計算補償金額

公有房屋：對公有房屋承租人的非居住房屋補償金額=被征收房屋的房地產市場評估單價×被征收的非居住房屋建筑面積×80％，對被征收人的非居住房屋補償金額=被征收房屋的房地產市場評估單價×被征收的非居住房屋建筑面積×20％。

私有房屋：非居住房屋補償金額=被征收房屋的房地產市場評估單價×被征收的非居住房屋建筑面積。

（三）停產停業損失補償

因征收非居住房屋（個人或單位）造成被征收人、公有房屋承租人停產停業損失的補償標準，按照被征收房屋市場評估價的10%確定。具體計算公式為：被征收房屋的房地產市場評估單價×被征收的非居住房屋建筑面積×10%

個人或單位認為其停產停業損失超過上述規定標準的，由評估機構對個人或單位在征收范圍內生產經營活動所產生的效益，結合個人或單位所屬行業特點進行評估。停產停業期限根據個人或單位實際停產停業時間確定，最長不超過1年。房屋征收決定作出或征地房屋補償方案批準后，個人或單位在征收范圍內繼續生產經營的，對其由此產生的損失不予補償。

個人或單位對評估結果有異議的，可以按照《實施細則》第二十五條第三款規定申請復核、鑒定。

（四）征收非居住房屋（個人或單位）的補貼標準

1.裝飾裝修、設備搬遷和安裝以及無法恢復使用的設備的補貼：

對被征收非居住房屋（個人或單位）內的裝飾裝修、設備搬遷和安裝以及無法恢復使用的設備等，按照被征收非居住房屋建筑面積，給予每平方米4000元的補貼，每證低于30萬元的，可按30萬元計算。

個人或單位認為其裝潢補貼、設備搬遷和安裝以及無法恢復使用的設備等需經評估確定的，應當向房屋征收部門提供相關費用的證明材料。房屋征收部門應當委托房地產價格評估機構對其進行評估，并按照評估結果予以補貼。

2.建筑物的殘值補貼：

（1）對被征收房屋未經登記且未經規劃土地部門批準建造的建筑物，未經認定為違法建筑的，按該建筑物實際建筑面積給予1000元/平方米的殘值補貼。

（2）非居租賃合同的《租賃房屋及其附屬設施、設備清單》中記載面積的獨用閣樓，按照記載面積的一半乘以評估均價計算殘值補貼，已計入非居租賃合同建筑面積的閣樓除外。

（五）征收非居住房屋（個人或單位）的獎勵標準

1.簽約獎勵：

（1）簽約期內

非居住房屋（個人或單位）的被征收人、公有房屋承租人簽訂房屋征收補償協議的，可按照被征收非居住房屋補償金額[即：非居住房屋補償金額（公有房屋:×80%）、停產停業損失補償、裝飾裝修、設備搬遷和安裝以及無法恢復使用的設備的補償]的5%計算簽約獎勵，每證低于20萬元的，可按20萬元計算。

（2）簽約期后

非居住房屋（個人或單位）的被征收人、公有房屋承租人簽訂房屋征收補償協議的，可按照被征收非居住房屋補償金額[即：非居住房屋補償金額（公有房屋:×80%）、停產停業損失補償、裝飾裝修、設備搬遷和安裝以及無法恢復使用的設備的補償]的3%計算簽約獎勵，每證低于15萬元的，可按15萬元計算。

（3）簽約率獎勵

①在簽約期之內簽約，至簽約期止，簽約率達到90%給予7000元/證的簽約率獎勵；其后簽約率每增加1%，增加給予7000元/證的簽約率獎勵。

特別說明：簽約率=已簽約證數÷基地總證數×100%，簽約率若為90.99%，未達到增加1%，獎勵不增加，簽約率若為91.00%，增加了1%，獎勵增加7000元/證，以此類推。

②在簽約期之內簽約，至簽約期止，簽約率達到100%的，在上述基礎上再增加給予8000元/證的簽約率獎勵。

2.搬遷獎勵：

（1）搬遷獎：

非居住房屋（個人或單位）的被征收人、房屋承租人在征收補償協議生效后且宣布搬遷啟動之日起60天內搬出原址交出空房的，可按照被征收非居住房屋補償金額[即：非居住房屋補償金額（公有房屋:×80%）、停產停業損失補償、裝飾裝修、設備搬遷和安裝以及無法恢復使用的設備的補償]的8%計算搬遷獎勵，每證低于50萬元的，可按50萬元計算。

（2）搬遷率獎勵：

在簽約期之內簽約，至簽約期止或公告的搬遷率計算截止日，基地搬遷率達到90%（含90%）的，給予2.5萬元/證的搬遷率獎勵。

在簽約期之內簽約，至簽約期止或公告的搬遷率計算截止日，基地搬遷率達到95%（含95%）的，增加給予4萬元/證的搬遷率獎勵。

在簽約期之內簽約，至簽約期止或公告的搬遷率計算截止日，基地搬遷率達到98%（含98%）的，增加給予5萬元/證的搬遷率獎勵。

在簽約期之內簽約，至簽約期止或公告的搬遷率計算截止日，基地搬遷率達到100%的，再增加給予5萬元/證的搬遷率獎勵。

特別說明：搬遷率=已簽約并搬遷證數÷基地總證數×100%。

特別告知：本補償方案中的搬遷指被征收人、公有房屋承租人以及全部房屋使用人（同住人）搬離被征收房屋，在向征收人移交空房的同時，被征收房屋的房租、水、電、煤氣、電話、有線電視、網絡等公共設施費用必須結清，且被征收房屋沒有設定抵押。

注：已依法按照征收方案作出補償決定，或被司法強制執行的被征收人、公有房屋承租人不享受上述各項獎勵。

（六）除外情況

由房屋行政管理部門代理經租的宗教團體非居住房屋和執行政府規定租金標準的私有出租非居住房屋的被征收人不享受本條款的第（四）款第2條以及第（五）款的各類補貼、各類獎勵。

十二、用于產權調換房屋的基本情況和選購方法

詳見《靜安區65街坊零星舊城區改建項目產權調換房屋選購辦法》。

十三、房屋征收評估機構選定

本基地房地產價格評估機構由房屋征收部門組織被征收人、公有房屋承租人協商選定；協商不成的，經房屋征收部門組織被征收人、公有房屋承租人按照簡單多數的原則投票確定評估機構。

十四、補償決定

房屋征收部門與被征收人、公有房屋承租人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，以及被征收人、公有房屋承租人因未履行搬遷義務，由房屋征收部門解除補償協議的，由房屋征收部門報請區人民政府依法作出補償決定。

十五、受委托的房屋征收事務所名稱

上海市靜安第一房屋征收服務事務所有限公司

十六、其他事項

1.被征收人、公有房屋承租人應當如實提供文書送達地址。因提供或確認的送達地址不準確、拒不提供送達地址、送達地址變更未能及時告知征收部門、被征收人、公有房屋承租人或其指定的代理人拒絕簽收，將自行承擔由此可能產生的法律后果。

2.征收補償協議簽訂后，被征收人、公有房屋承租人應當在征收補償協議或者補償決定確定的搬遷期限內，負責將房屋使用人和同住人遷出。房屋使用人和同住人未遷出的，視同被征收人、公有房屋承租人未完成搬遷。屬于空關房屋的，由征收人負責通知。

3.簽約當事人選擇貨幣化補償方式的，簽訂的《房屋征收補償協議》；選擇購買基地提供配套商品房的簽訂的《房屋征收補償協議》和《購房意向書》，另需填寫《配套商品房供應單》。

4.私房產權人死亡的，由全體繼承人憑繼承權公證文書、遺囑公證書、接受遺贈公證書、司法判決書、司法調解書、仲裁書原件等，辦理征收補償相關手續。無上述相關文書的，經房屋征收評議監督小組審核查明權利主體后，辦理征收補償相關手續。

5.被征收人、公有房屋承租人若確因自身原因無法處理被征收房屋補償事宜的，通過公證委托他人辦理或第三方公信人士當場見證委托過程并形成相應文書。

6.本基地按規定在公示欄公示征收補償工作的有關事項。

7.本房屋征收補償方案中的貨幣單位為人民幣。